限購令、限貸政策紛紛鬆綁，房地産市場利好政策頻頻，近段時間，社會各界預判新房市場將逐漸復蘇。而繼新房市場被“拯救”之後，坊間又有了關於二手房市場的利好傳聞，稱“未滿5年徵收交易營業稅的政策將有所調整”。

　　傳聞能否成真？在當前新房價格企穩、部分房源調低降價預期的大背景下，二手房房價有什麼樣的變化？對於買房者關心的這些問題，記者進行了走訪——

　　仲介門店兩個月才賣一套房

　　“我們經常去新樓盤搞市場調研，發現今年以來二手房市場與新房市場面臨的境況截然不同。”龍城居業和平北路門店的經理郎哲告訴記者：“今年以來，新樓盤月成交量從幾十套至幾百套的都有，比去年情況好很多。而一家二手房仲介一個月能賣兩套房就已經是非常好的業績了，還有相當一部分仲介一個月也成交不了一套房。比如我這個門店，處在河西居民居住密集區，這兩個月來才成交了一套房。而據我了解，這樣的房産仲介不在少數。”

　　儘管限購、限貸政策相繼放開，太原市二手房仲介的日子卻越來越難熬。“8月份限購取消、限貸取消後，沒想到二手房成交量反而繼續下滑。”另一位房産仲介人士告訴記者，“現在，只能靠租賃業務來維持運營成本。經紀人最多掙個底薪，有業績提成的是少之又少。”

　　今年整個樓市的“金九銀十”效應也沒有顯現，二手房市場不溫不火。郎哲已經從事二手房仲介業務近十年，他告訴記者：“今年以來，太原二手房簽約量一直維持著低位運作，月均簽約量只有六七百套左右，與去年的一千余套相去甚遠。尤其是今年前10個月，二手房成交量是2011年以來最低的，甚至二手房房主也開始低價拋售。”“今年市場不容樂觀，其原因主要有三。首先是政策導向原因，去年3月二手房出了新稅收政策‘交易個稅按差價20%徵收’以後，太原市集中交易了一批二手房，根據官方統計數據，僅僅那一個月太原二手房交易就達到2000套，單日最高交易量更是達到近200套。這集中消化了一批需求，所以今年成交量少是一定的。”從事二手房市場經營活動8年的侯旭日表示：“另一個原因則是經濟大環境的影響，現在各行各業都較為低迷，這就打擊了一部分有購買力的需求。還有一個原因是二手房信貸門檻較嚴，貸款利率為基準利率或上浮10%，而新房貸款利率則是基準利率或有折扣，且不論幾套房只要還清之前的貸款首付都按3成執行，新房市場擠掉了很大一部分二手房市場的客戶。”

　　部分房源價格下探

　　如果説太原新房市場供過於求，那麼二手房市場也不例外，很多二手房有價無市。侯旭日告訴記者：“以前房源一齣來，有可能一天就能賣掉，頂多一兩周時間，現在經常會拖到一個月才能賣掉，有的房源甚至會放三個月。”

　　記者在太原市萬柏林區玉河街附近看到，一家大型連鎖房産仲介比較冷清，二手房資訊貼在門前，工作人員在房産網上“扒房源”，四處聯繫客戶。而離其不遠處的一家個體房産仲介門口，老闆娘正在洗衣服。還有的房産仲介已經早早關門下班。“原來的時候房價四五千元一平方米，升值空間大，但是現在省城房價都到六七千元一平方米了，增值空間小，買房成本加大，所以投資性需求減弱，只剩下剛性需求，而目前剛性需求也難以釋放。”郎哲説。

　　這些無疑會影響到一向堅挺的二手房價格。侯旭日表示，“就乙太原市興華街上的二手房為例，年初時二手房均價在7000元/平方米左右，而現在臨近年底房價下探到6500元/平方米-6800元/平方米，一套掛牌價72萬元的房子，最終成交價是68萬元。小店區一直是二手房較為活躍的區域，今年也出現跌價的情況。前一段時間一套挂出價為135萬元的次新房，開始房東都不願意議價，125萬元都不賣。最終僵持了一段時間後，以120萬元的價格成交。”

　　類似情況在太原很普遍。由於附近部分剛需樓盤漲價乏力的影響，周邊二手住宅價格也出現小幅回落，二手房平均掛牌價在6500元/平方米左右。而100平方米以上、總價60萬元到80萬元的偏中大戶型的房子降價幅度更大。

　　不少經紀人覺得，除了學區房外，太原二手房房價都有下降趨勢，議價空間大，房東不再像以前一樣強勢。附近正在掛牌的二手房業主感受到壓力後，紛紛下調掛牌價，或者表面上不降，但實際上有講價的空間了。不少業主願意降價，房産仲介生存更艱難。

　　二手房交易稅費暫無調整

　　近日，網上盛傳下月起將調整二手房交易營業稅——“現在二手房執行的稅費標準是：如果大紅本滿5年的普通住房交易免征營業稅，調整後，購房滿2年即可免征。”對此傳聞，稅務部門和房産仲介人士表示：“近期調整的可能性不大，傳言暫無根據。”

　　太原房地産交易大廳內稅務窗口工作人員表示：“目前二手房交易免征營業稅的年限和標準均未調整，也沒有接到近期將調整的通知。現行的具體政策仍然是：太原二手房交易的營業稅為5.56%。個人對外銷售購買不足5年的住房，按5.56%全額徵稅；滿5年後，屬於普通住宅的對外銷售，免征營業稅及附加稅，時間以房産證上時間為起算標準。”

　　隨後，記者走訪省城多家房産仲介機構，房産經紀人也表示沒有接到調整的通知，也沒有聽説總部有類似傳聞。但是，不少二手房經紀人非常希望二手房免征營業稅的時限標準降至2年。一位房産經紀人告訴記者：“如果改成滿2年免征營業稅，將直接降低這部分房源的交易成本。現在除了營業稅外，還有1%的個稅、1%-4%的契稅、2.5%的仲介費、各種過戶費用需要繳納。一套100平方米的房子過戶的話，需要少則兩三萬元，多則四五萬元的過戶費用，而這筆費用在太原都是需要購房者一方承擔的，確實比較多。”

　　明年春節後市場或有好轉

　　“今年市場不會有大的變化了，但是到明年春節過後可能會有所好轉。”郎哲預測。

　　今年，受信貸持續收緊、自住型商品房和新房市場分流等多重因素影響，購房者觀望情緒濃厚。來自省內一家知名房産網站統計的數據顯示，今年以來，經常見到有議價空間較大的二手房房源，且成交量也並不樂觀。在這樣的市場背景下，二手房業主的心態出現了明顯的變化，降價入市。由於買方普遍觀望，簽約量一直維持在低位。業內人士分析，新房市場加大降價空間，二手房交易稅費偏高，儘管樓市政策利好頻傳，一直到今年年底前二手房市場仍難回暖。“此外，開發商迫於回款壓力，不斷加大新房的降價空間，而太原二手房價格普遍偏高，這導致二手房客戶被新房搶走。另外，二手房高高在上的交易稅費也成為阻礙市場回暖的主要原因。”郎哲説。“明年市場會變得明朗，因為新房市場價格將維穩，且新房成本會隨著各類成本的上漲而又上揚趨勢，二手房將在此時有優勢，購房者會在新房和二手房之間做理性選擇。”郎哲説。

　　搜房網二手房集團總監鐘前軍表示，“從區域戶型分佈情況看，小店區的所有房型成交量均居首位，其次是萬柏林區、杏花嶺區，全部為二居、三居，轉籌率較高，對整個區域影響較大。在明年的區域成交方面，小店區成交仍將會最高，其次是杏花嶺區、迎澤區、萬柏林區、晉源區和尖草坪區。小店區、杏花嶺區前幾年建設了大批高層小區，將有大量次新房流入市場，預計明年小店區、杏花嶺區的二手房活躍度會較高。”

　　本報記者張磊