編者按/一方面是人口老齡化的提前到來讓中國養老地産面臨著巨大的需求，另一方面卻是開發商並沒有做好準備普遍面臨著養老地産盈利難題。更有甚者，不少開發商打著養老地産的旗號賣房子。目前，我國養老地産究竟面臨著什麼樣的困局?如何才能破解這樣的困局，真正解決老年人對養老地産的需求?我們試圖通過本專題尋找答案。

　　建300畝養老地産，往往拿1000畝地，剩餘700畝做住宅開發

　　養老地産:噱頭下的“圈地運動”

　　如果説2013年是被譽為養老地産的元年，那麼2014年則是國內養老地産的沸騰年。

　　隨著近兩年政策的不斷傾斜和刺激，養老地産由徘徊觀望迅速進入沸騰期。大大小小的各類企業都對這塊蛋糕垂涎不已。據行業知情人士透露，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，而到2030年有望增加至13萬億元。“因此，目前我國養老地産的格局形成了‘保險係’‘央企係’‘房企係’三足鼎立的格局，而僅房企係中，就有逾30家企業已經在全國範圍內拓展養老地産，全國投資規模已超過千億元。”

　　正所謂，內行看門道，外行看熱鬧。在進入實操階段的房地産企業中，不少房地産企業人士向《中國經營報》記者坦言，儘管不斷刷新的數據論證著這個行業的美好前景，卻由於拿地難、金融無法銜接、盈利週期過長、投入過大、模式不清晰、支付能力不足或無支付意願等原因導致養老地産實際發展舉步維艱。不僅如此，部分房企還開啟了一輪以養老為名的“圈地運動”。

　　虧損局面難破

　　“傳統的房地産業務經過限購、限貸之後會進入到一個新的階段。傳統的地産開發在這個新的階段不會像之前那麼好做，無論是盈利水準，還是市場的競爭力，對於傳統的地産開發商來説都遇到了新的挑戰，因此都在考慮轉型。”一位不願具名的杭州養老地産業內人士告訴本報記者。而恰恰養老在近兩年成為一個非常熱點的話題，所以，對於很多的房地産開發商來説，不能一股腦的整體都做養老地産，但卻有相當多的房地産開發商將轉型的突破口放在了養老上面。

　　儘管眾多企業進軍養老地産，但盈利問題依然是擺在它們面前最大的困局。業內人士指出，完善的醫療配套、合理的建築設計、人性化的服務體系，都是養老産業開發初期必備的要素，這無疑需要長期高額的資金投入。同時，長投資、長回報特點決定了服務才是養老産業最終的盈利來源，但國內的養老産業都處於較短期階段，前期的成本無法收回，日常的收支無法平衡，這些都給養老産業的運營帶來了比較大的資金壓力，造成盈利困局。

　　據某大型券商房地産金融部門的相關負責人介紹，為了緩解資金壓力，一些養老地産項目會通過收取一次性入門費、或者入會費的方式，用會員制來提供服務，能夠在項目運作前期就收回大部分投資資金。比如，去年5月開業的由復星集團與峰堡投資集團合資成立的星堡中環養老社區，除了一次性5萬元左右的入住費用外，還需要繳納每月7100～30000元不等的自理費。

　　除此以外，上海的天地健康城也被世人稱之為“天價”養老費。據本報記者了解，天地健康城目前有兩種消費模式，一種是10萬元的年消費卡，用於支付一年之內的所有服務消費;一種是100萬～150萬元不等的“恬愉會”會籍卡，然後每年繳納3000元左右的會籍管理費。

　　對此，上海易居房地産研究院研究員嚴躍進告訴本報記者，對於目前大部分專項投入養老地産開發企業來説，開發養老地産更容易吃掉它們的是可能長達30年的回收週期和龐大的資金投入。

　　今年4月，北京長青國際老年公寓有限公司八成股權被掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會所有。其開發的項目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。

　　然而，這只是國內養老機構虧損的一個縮影。因為入住率是保證養老地産盈利與否的決定性條件。一般來説，養老院入住率要達到70%～80%，才能實現盈虧平衡。而在國內，目前入住率良好的機構很少。

　　“由於養老地産更貼近商業，考驗的是運營能力，而且由於回款速度較慢，對企業的資金鏈也是考驗。又因為國內養老地産無融資渠道，這對投資企業壓力相當大。”上海某金融機構地産金融部負責人告訴本報記者。

　　以養老為名的“圈地運動”

　　值得注意的是，不少知名房企人士也向本報記者坦言，當今各類資本一窩蜂鑽進養老行業，也並不是一件好事。如今，國內的養老地産市場可謂魚龍混雜，一些企業從事的養老地産更像是一場以養老為名的“圈地運動”，而如何為養老地産找準發展方向，業界也是眾説紛紜。

　　“正是由於目前是養老地産發展的試驗階段，其中一個突出表現就是開發模式呈現出混亂的局面。一些開發商打著養老地産的旗號，實際上就是低價圈地，然後賣住宅。”一位不願透露姓名的業內人士表示。

　　另一位不願透露姓名的上海某地産知名人士告訴本報記者，在住宅、商業等地産嚴厲調控的同時，國家對帶有公益性質的養老地産往往具有一定的政策支援，一些開發商趁機鑽政策的漏洞，借發展養老地産為名，實則圈地賺錢。還有一些保險業投資的養老地産項目，打著養老的名義向政府要求劃撥土地，卻暗自“以租代售”獲取利潤，這些都是開發商“挂羊頭賣狗肉”的行為。

　　全經聯養生養老地産委員會秘書長陳寶存表示，他了解到有個項目，拿了6000畝地，總共卻只設計了60個養老公寓床位，很明顯的“挂羊頭賣狗肉”。

　　對此，同策諮詢研究中心總監張宏偉指出，在土地價格日益走高的背景下，養老地産成為開發企業“圈地運動”的工具。按照國際經驗，為了照顧好老人衣食住行，養老地産一般很小，300畝已屬很多。但在中國，建300畝養老地産，往往拿1000畝地，剩餘700畝做配套和住宅開發，整體實現盈利。

　　尚無成熟的養老地産商業模式

　　在盈利難的現實之下，不少所謂的養老項目其實另有目的。業內知情人士透露，對於養老項目來説，投資回報週期長，很多開發商為了快速回籠資金，打著養老的幌子拿地，實際上進行房地産開發。因為真正的養老地産，應該稱為養老産業，其核心內容並非開發，而是服務。養老産業的服務營運涉及與醫療機構無縫對接，配套設施應契合老人需求。但是，不容回避的是，這對於向來追求“高週轉、短平快”的房地産企業而言是一大難題。

　　保利地産相關人士告訴本報記者，“養老産業”看上去很美，但通往美麗前景的道路並不順暢。巨大的投入和緩慢的收益，使得養老産業發展必須依靠國家配套政策的大力支援。在國外，政府會在稅收、土地取得、貸款等方面對養老地産給予一定的優惠，而我國目前無論是市場環境還是政策、標準的配套都難以支撐養老産業的全面發展。

　　據悉，由於開發商的主要盈利點還是獲取廉價土地，通過一定時間的持有，等待土地的升值，而在概念設計、規劃設計、建築工程、行銷、銷售等環節都可長期採用外包模式，全程的分段外包不利於開發商建立和磨合運營能力。

　　簡單地説，目前真正專業的養老社區其實並不是很多，一些地産商只是想借助這一概念的附加值來吸引購房者。

　　某股份制銀行房地産金融事業部相關人士向本報記者透露，上海周邊某樓盤在開盤時主打全齡化養老品牌，社區內建有各种老人服務設施，並且配套相應的服務，是個典型的全齡化養老社區。但是才沒過幾年，配套服務就無法持續了。主要是由於老年人在全齡化社區內比例比較小，無法覆蓋設施、服務的維護成本，最終導致了軟硬體配套的全面收縮。

　　“這樣一來，所謂的養老社區和普通社區就沒有什麼區別了。”她表示，“如果缺乏對養老産業的長期投入，養老地産很容易淪為開發商的一個噱頭。”

　　所以，“中國養老地産面臨的最大問題，從開發商的角度來講，就是開發商在開發的過程中並沒有想好開發模式和經營模式;從開發模式來講，養老地産，除了房子設計會更加適合老年人，更主要的是依賴服務和配套設施，不僅要有醫療、交通等配套設施，還要有精神上的配套設施;從産業的角度來看，養老地産更多的是一個小社會，老百姓的觀念需要轉變，不要覺得我去養老院就是低人一等。”嚴躍進表示。

　　“因此，儘管地産業已看到養老地産的商機，但一個成熟的、可持續且能複製推廣的商業模式，目前還沒有看到。”嚴躍進直言道。

　　有房地産專業人士告訴記者，在計劃開發養老地産的上百家企業中，真正能做好的不到10%，另外有60%的企業根本沒有想好自己要做什麼。“我們沒有專業的養老地産設計機構，沒有專門的為養老地産提供養老服務的機構，還是照傳統的房地産模式來運營，這怎麼可能成功呢?”