近年來，傳統地産開發商、險資紛紛高調宣佈進軍養老産業，就連中石化、首鋼之類企業也跨界進入。據記者統計，近兩年時間裏，至少有32家上市公司宣佈進軍養老地産項目。

　　據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元，到2030年有望增加至13萬億元。

　　記者通過長達1個月時間的走訪調查了解到，儘管國內已有部分養老地産項目進入正式運營階段，但相比海外成熟市場，中國的養老地産可謂 “小荷才露尖尖角”。

　　各路資本紛紛佈局養老地産

　　今年3月初，中茵股份公告稱，公司與蘇州九龍醫院有限公司簽訂了戰略合作協議，進軍中國高端養老業。雙方共同成立蘇州中茵九龍養老産業管理有限公司，主要從事養老養生産業投資，為居家社區養老、休閒養生養老、醫療康復護理養老等機構提供專業化管理服務等。

　　8月6日，上實發展也發佈公告稱，其參股子公司上海實業養老發展有限公司與上海市崇明縣規劃和土地管理局簽訂了《國有建設用地使用權出讓合同》，由上海實業養老發展有限公司受讓坐落于崇明東灘、總面積為6.8萬平方米的土地，價格為7454萬元。公司稱，獲得該地塊標誌著“崇明東灘長者社區一期CCRC養老項目”正式啟動。

　　1天后，億城投資公告披露，公司與漢盛資本簽訂了《關於中國養老産業項目投資的框架協議》，雙方擬共同在中國投資、運營退休養老相關業務，其中包括持有、開發運營和管理高品質的退休養老社區。投資總額不低於12億元人民幣，由雙方或其關聯方均等出資。

　　9月2日，越秀地産宣佈聯手澳大利亞養老運營機構IMG公司，就“老年社區發展事業”簽署戰略合作協議，率先在一二線城市試水，首個項目落地廣東，填補當地空白。

　　除了上述幾家企業外，其他一些房地産企業，如金陵飯店、鳳凰股份、珠江實業、花樣年、萬科、保利等也有投資養老地産的表述或舉動。

　　不止是房地産企業，一些非房地産業的企業也在佈局養老地産。

　　首鋼剛於今年7月初完成養老項目的設計和公示。該項目位於原首鋼第一耐火材料廠的廠址，佔地面積約46.7萬平方米，規劃設置4000~6000張普通床位，以及建設一個設置800張床位的養老産業園區，據媒體估算，投資或達數十億元。

　　去年3月，中石化四川銷售公司與成都市郫縣政府簽訂《天府惠澤桃源頤養中心項目投資協議》，進軍養老地産。項目總投資80億元，總體規劃佔地2000畝，規劃養老床位1萬張以上。中石化四川銷售公司董事長黃久長表示，公司欲將該項目打造成國內最好的養老産業。

　　除了實業資本，追求長期穩定收益的保險資本，如中國人壽、泰康人壽、中國平安、合眾人壽、太平保險等也紛紛佈局養老地産。

　　養老市場商機達4萬億

　　養老地産市場究竟有多大？

　　從國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃 （2011~2015年）》（以下簡稱《規劃》）中可以看到，第六次全國人口普查顯示，我國60歲及以上老年人口已達1.78億人，佔總人口的13.26%，而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人，佔老年人口總數的19%，中國已步入老齡化社會。

　　龐大的人口基數，使得中國的老齡化現象備受矚目。《規劃》顯示，我國是世界上唯一一個老年人口超過1億人的國家，且正在以每年3%以上的速度快速增長，是同期人口增速的五倍多。預計到2020年，老年人口將達到2.43億人，約佔總人口的18%。

　　在2013年末舉行的全國民政工作會議上，民政部部長李立國透露，2013年全國養老床位數500多萬張，每千名老年人擁有養老床位約25張，而按照國際標準，每千名老人擁有的床位數通常為40至50張。若以此判斷，中國養老床位還空缺接近一半。

　　《規劃》還顯示，隨著人口老齡化、高齡化的加劇，失能、半失能老年人的數量還將持續增長，照料和護理問題日益突出。據推算，2015年我國老年人僅僅在護理服務和生活照料方面的潛在市場規模就將超過4500億元，由此催生的養老服務就業崗位潛在需求將超過500萬個。

　　據中國社科院老年研究所測算，目前中國養老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。

　　不過，記者通過對國內養老地産先行企業、業內人士的採訪中了解到，養老地産的前景雖然誘人，但要從中獲利並非易事。從實踐來看，養老地産不是一個高收益、高回報的行業，反而蘊藏著巨大的風險，這與市場的預期大相徑庭。

　　中國市場

　　國內養老地産調查：投入大 概念多 定位高

　　與發達國家相比，我國的養老産業才剛剛開始發展，尚無真正成熟的模式，也沒有以養老産業為主業的上市公司。目前，聲稱要進入這一行業的企業，大多與地産相關。

　　正因為此，國內的地産商進入養老地産時雖然頗為高調，但在實際運營中，卻又小心翼翼。記者選取了國內幾個有代表性的樣本調查後發現，由於養老産品的複雜性和多樣性，即使是同一個企業，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。

　　樣本

　　“賣房子”的太陽城

　　位於北京市昌平區的太陽城項目，佔地面積42公頃，建築面積32萬平方米，其中24萬平方米為老齡住宅，另外8萬平方米為持有型老年公寓。太陽城董事會主席朱鳳泊不止一次地在公開場合表示，太陽城70%的土地和建築做養老住宅，銷售70年的産權；其餘30%的土地面積做養老功能區、持有型物業。“這樣最大的意義在於風險可控，而不會在做養老産業初期摸不著門、找不著北，最後半途而廢自己倒閉。”簡而言之，太陽城是用“70%的出售”來養“30%的出租”。

　　對於養老地産來説，無障礙設施、醫用塑膠防滑地板、一鍵呼叫系統等適老設施必不可少，軟性服務也不可或缺。太陽城的老年公寓涵蓋自理、半自理及不能自理的老年人，並配套建設了一所太陽城醫院，級別為一級甲等。

　　“太陽城的模式是獨一無二的，複製難度很大。”養老行業人士田國勇對《每日經濟新聞》記者表示，“北京太陽城1998年開始建設，當時國內還尚未重視老齡化問題，太陽城已經超前一大步。乙太陽城的規模來看，今天很難再在一線城市周邊拿到如此大面積的土地。”

　　樣本

　　“賣會員”的親和源

　　太陽城主要是“賣房子”，上海親和源則側重於“賣服務”。

　　親和源官網顯示，公司在上海市浦東新區康橋鎮投資近6億元，建成中國第一個會員制養老社區上海親和源。社區佔地面積8.4公頃，建築面積10萬平方米。配備專業護理院和社區醫院、健康會所、配餐中心、老年大學，以及圖書館、文體活動室等。

　　要住進這樣的社區，費用也不菲。親和源上海項目的房屋不出售産權，作為養老産品，以會員卡的形式進入市場。會員卡分為A、B卡兩種，A卡不記名，可繼承、可轉讓，有效期與房屋土地證的許可權相同；以A卡78平方米的房間計算（可入住兩名老人），除了118萬元的會籍費，每年還需要支付3.98萬元的費用。B卡是記名卡，不可轉讓，可終身居住。如果老人在親和源沒有住滿15年，可按年份折算退還給家屬，如果居住期超過15年，就沒有餘錢可退；以B卡70平方米的房間計算，會籍費60萬元，每年年費為4.2萬元（可住兩位老人）。

　　親和源副總裁華山告訴 《每日經濟新聞》記者，公司用了三年時間收回投資，5年時間便實現了管理和服務的盈虧平衡，目前1500個床位已經基本住滿。公司早就在籌備上海的第二個、第三個項目。不僅如此，公司已經在全國其他地區建設親和源項目，建成並進入運營的有海南親和源、遼寧親和源、海寧親和源等。

　　“會員費+服務費”這樣的養老模式並非親和源獨有。去年，遠洋地産聯合哥倫比亞太平洋公司及Emeritus公司，共同組建了“椿萱茂·凱健”項目，該項目用“會員費+月費”的收費方式。其中，會員費為50萬元，有效期20年，而月費則根據護理的等級不同而不同。例如，一位老人想要入住一居室，需要交納的床位費為每月1.5萬元至2萬元，護理費為每月5000元，此外還有不同等級的餐費。

　　綠城董事長宋衛平在一次記者會中談到，養老地産是綠城必須做成的事業。綠城典型的養老地産項目是桐鄉雅達國際生態園項目中的養老公寓，該項目規劃6000套養老公寓，總建築面積為50萬平方米，計劃于2014年交付。項目採取租售並舉的模式，最大特點是配有佔地2萬多平方米的老年大學，是“學院式”的養老模式。綠城還對外宣稱，要在未來的10年時間裏打造100家養老院。

　　樣本

　　“多點開花”的萬科

　　萬科也早已經開始試水養老地産，不同之處在於，其既有直接“賣房子”的模式，也有自己的服務品牌。

　　以萬科幸福匯為例，其主要以養老概念來“賣房子”。北京房山竇店的“萬科幸福匯”在2013年完工，推出100多套養老地産房源作為試點，分成兩種業態，分別是利用商業配套建設的“活躍長者之家”、配建於住宅部分的“活躍長者住宅”。其中，“活躍長者之家”是老年公寓，共有130套房間，戶型面積在60~80平方米、規劃建築面積為1.6萬平方米，公寓周邊配套醫療服務站、心理諮詢、老年學校等設施，以及24小時呼叫護理服務、送餐、果蔬超市等送貨到府、收費代繳等服務，公寓的持有者即萬科本身。“活躍長者住宅”則直接面向市場銷售。

　　此外，萬科在杭州的“隨園嘉樹”項目，也是養老概念，首度開盤推出兩棟樓共50套，售價15000元/平方米，很快售空。但萬科並不認為這是成功，因為“買主都是青壯年，是為自己日後養老做準備”。

　　萬科方面曾對外表示，未來將在16個社區配建養老配套綜合樓，全部由北京萬科的養老團隊持有和運營，不對外銷售，僅為滿足萬科小區的老人。

　　萬科的探索並不止於此。除了“幸福匯”，萬科還推出了“橡樹匯”品牌，主要“賣服務”。

　　記者走訪了成都“橡樹匯·長者專顧中心”，這是一家日間照料中心，每日的營業時間從早八點到晚八點，提供三餐及點心、午休及活動場所，以及協助淋浴、康復理療等服務。該中心工作人員告訴記者，物業持有者是萬科，目前只提供日間服務，暫時沒有全托服務，目前自理老人的每月費用為2600元。該工作人員表示，未來萬科也有做全托業務的想法。

　　成都萬科在給記者的回復中寫道：各個城市的老齡化進程不一樣，客戶的需求也會有所差異，所以，目前並沒有統一的做法。成都目前的“長者專顧中心”只是多種形式的嘗試之一，“全國各地萬科所提供的養老地産服務形式因本地市場與客戶需求存在差異而各不相同”。

　　樣本

　　有志打通金融通道的保利

　　保利地産的模式稍有不同。公司在2012年11月推出了“保利安平·和熹會”，第一個項目名為“西山林語和熹會”，由北京保利安平養老産業投資管理有限公司運營，該公司是由保利地産及安平投資有限公司共同出資建立。項目總建築面積約2.2萬平方米，內設200套居住單元，分為標準間、VIP套間、加護間。和熹會採用的收費模式同樣為 “會員制+房租”，前期需要繳納10萬元的押金，還有2萬元的醫療押金。入住者離開時，這筆錢可以全額退還。

　　這部分費用看起來有些像會員制，但其實二者有本質的區別。世聯行在其關於養老地産的報告中指出，第一，從財務角度，押金嚴格來講不能算作收入，但是會員費用可以較為靈活地計入財務報表；第二，從盈利效果角度，押金制受限于床位數量，而會員卡可以實現超售；第三，從經營角度，押金對應的房間或專業床位是固定的，會員制可以比較靈活安排。

　　除了押金之外，和熹會的收費標準按不同房間來定，根據居住面積和朝向，租金從5000元~11000元/月不等；每個房間有兩張床位，單張床位租金是房間租金的一半。此外，每人每月伙食費900元，看護費500元及以上不等。

　　項目開發初期，入住率並不理想。從2013年8月開始，和熹會對價格進行調整。記者從和熹會官網上看到，費用調整後，如果按照最優惠的價格計劃，和熹會靠北邊的房間，自理型老人一個月吃住護理全包支付3400元即可。據媒體報道，其負責人表示，價格優惠後，入住率有一定提升。

　　保利地産副總經理胡在新曾表示，目前西山林語和熹會項目還處於虧損階段。未來計劃用3~5年時間使養老産業的運營進入穩健經營階段，基本實現盈虧平衡，同時規劃用8~10年左右達到發達國家的盈利水準，打通金融通道，通過REITs（房地産信託投資基金）上市。

　　將“押金制”用到極致的要數北京的太申祥和。其官網顯示，太申祥和山莊（國際敬老院）于1999年開始試營業，于2002年10月16日正式開業，它是全國首家推行會員制養老模式的國際敬老院。項目內的北京太申祥和醫院于2002年正式開業，為一級甲等醫院。在網站上還可以看到，中醫館是其特色之一，會員們可以針對自身的問題，預約不同的中醫進行諮詢。

　　記者以諮詢為名致電太申祥和，對方表示目前已經住滿，不確定何時會有名額。他告訴記者，入住者需要繳納120萬元的押金，除此之外，每月只需要繳納幾百元的生活費即可。記者進一步詢問“就是説用這120萬元的利息來支付日常費用？”對方表示“可以這麼理解”。

　　樣本

　　“不差錢”的泰康人壽

　　2010年9月，保監會發佈《保險資金投資不動産暫行辦法》，保險資金正式獲准進入養老地産市場。到2012年底，保險係企業在養老地産領域的投資已超過500億元，包括國壽、泰康、平安、合眾等企業。

　　其中，泰康人壽是最早試水養老社區的險企。2009年11月，保監會批准了泰康人壽養老社區股權投資計劃，2012年4月，泰康人壽推出了國內第一款保險與養老社區相結合的“幸福有約”綜合養老計劃。同年6月，養老社區在北京昌平奠基。去年，命名為“泰康之家·燕園”的養老社區實體模式亮相，該養老社區佔地面積17萬平方米，建築面積30萬平方米，總共能容納3000戶居民入住，首批600余戶、共約800位居民將於2015年入住。

　　與此同時，泰康也在上海、廣州拿地，啟動三亞、蘇州多個養老項目，上海申園、廣州粵園的體驗館目前也均已開館。

　　“保險企業是做行業的整合，跨界整合。泰康第一個提出用保險資金投資養老社區，第一個拿到牌照，目前完成了北上廣、三亞、蘇州五個社區，90萬平方米、一萬戶的佈局。北京的燕園明年開始入住。”泰康人壽副總裁劉挺軍告訴 《每日經濟新聞》記者。在他看來，保險資金做養老地産優勢很大，首先，把虛擬的保險同實體的醫療養老社區結合起來，提供的服務更多樣更完整；其次有資金優勢，能夠忍受行業的長週期，此外還有客戶優勢等。

　　不過，泰康的養老産品並非面向大眾。劉挺軍介紹，客戶可以通過兩種方式入住，一種是購買泰康人壽200萬元以上的相關産品，獲得入住泰康養老社區的資格。“我購買的保險産品，可以用來支付入住後的費用，而且未來我們的養老社區只會接受保險客戶。另一種方式是針對目前一些高齡老人，可以繳納一定的定金，購買相關的樂泰財富卡，直接到社區申請入住，享受一個月9800元的最低費用。”

　　這樣的價格，在劉挺軍看來已經是“為了培育市場”而拿出的“成本價”。劉挺軍還介紹，現在養老社區的預定已經超過了65%。

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　　養老地産新動向

　　異地複製

　　雖然養老地産目前尚未有成熟的、可複製的盈利模式，但不少公司已經開始著手擴張。最常見的便是“旅遊養老”、“異地養老”的概念。據調查，70%的老年人退休後有出遊的願望。

　　有觀點認為，廣義上的休閒、旅遊度假地産也是養老地産的一種産品模式，是針對活躍長者的養老産品。這樣的産品跟純粹意義上的、含專業養護設施的養老産品存在競爭關係。

　　例如，北京太陽城房地産開發有限公司董事局主席朱鳳泊，已經不滿足於北京太陽城一地的運營。有報道稱，朱鳳泊已經開始在海口、廈門、貴陽、週口等地著手佈局，並聯合全國各地涉老機構或單位，建立全國度假養生養老聯合體，未來“籌備上市”。

　　親和源也已經開始了多個項目的前期工作。親和源副總華山對記者表示，公司未來仍然會深耕上海，第二個項目已經在做，未來還要做第三個。公司同時也在向其他地區複製，用同樣的商業模式，融合本地特色，尋求多元化。“不可能完全相同。比如海南的項目偏重旅遊，繼續探討合適的商業模式，海寧的項目準備入住，遼寧的項目在二期開發，都會有各自的特點。”華山説道。

　　品牌輸出

　　看到了重資産模式的諸多弊端，不少養老地産企業已經開始有意識地向輕資産轉型。

　　按照朱鳳泊的説法，太陽城的盈利模式分為五層。第一層到第四層都是圍繞著老年公寓及配套設施産生的收益及現金流；第五層則是北京太陽城的模式向外延伸，對其他項目提供指導、諮詢、運營服務等，也會有冠名收益。這一部分，就是所謂的管理輸出。

　　同樣，親和源也在進行輸出品牌和管理。“在全國，我們輸出管理服務的、已經簽約的項目有22家。具體模式不一樣，有些是我們幫助做前期諮詢，有些是做運營。”華山告訴記者。

　　另有一些企業選擇的是完全輕資産的運作模式，例如，志在為養老地産項目做前期諮詢的世聯行。去年8月，世聯行與恒安照護集團簽署戰略合作協議，探索符合中國特點的養老服務模式。公司認為，養老地産還有3~5年“窗口期”，公司計劃在此期間做好資金籌備、項目篩選和人員培訓等。世聯行目前只做養老地産項目的前期諮詢，為做養老地産的開發商服務。對具體拿地開發、資金籌措等，公司暫不涉及。

　　更具代表性的是港股上市公司花樣年控股（01777，HK），其董事局主席潘軍在公開場合表示，“未來玩房地産，一定要向輕資産轉型，不然玩不下去。”

　　花樣年在養老産業上的初期佈局，與許多地産商都不同。截至目前，花樣年並未推出自建的養老項目，而是在深圳、成都等地以“福泰年”品牌開始推廣社區護理，聲稱要做到健康護理、居家照顧、康復理療、營養配餐、精神撫慰等五大養老産品全覆蓋。

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　　海外市場

　　美國養老地産業：重資産 高成本 難賺錢

　　人口老齡化是一個全球性話題。聯合國老齡化議題的導言中寫道：“世界正處於一個獨特的、不可逆轉的進程，人口結構的轉型將導致老齡人口增加。由於生育率的下降，從2007年至2050年，60歲及以上人口比例預計將增加一倍，他們的實際人數將增長三倍，到2050年將達到20億。在大多數國家，超過80歲的人數很可能翻兩番至400萬。”

　　如何讓老者們在退休後實現老有所依，且“依”得安心、放心？縱觀全球養老地産市場，根據參與主體分類，主要有政府主導型、市場化開髮型以及政府和開發商合作開髮型，其中美國的養老地産經營時間較長，也是市場化程度最高的，大部分的養老機構屬私立性質，政府通常只向退休者提供最基本的養老需求，因此也更具借鑒意義。

　　據美國統計局數據顯示，到2030年，當嬰兒潮一代悉數年滿65歲時，全美人口的20%，即超過7000萬人口將不小于65歲。對於養老地産行業來説，這無疑是個商機。

　　據《每日經濟新聞》記者了解，美國養老地産的發展方向是差異化養老社區，太陽城模式和持續護理退休社區模式（以下簡稱CCRC）是目前的主流，前者一般以出售為主，部分出租；後者則主要採取出租的方式，向長者提供日常協助或醫療護理。近年來，在金融市場日漸成熟的背景下，還出現了第三種模式——由金融機構（通常為REITs，房地産信託投資基金）參與投資，通過出租或委託經營回收成本。

　　養老地産需要新建大量和老年人有關的建築及配套設施，是典型的重資産行業，維護費用、折舊攤銷等成本較高；聘用大量專業護理人員，服務方面的支出也十分龐大。總的來看，美國養老地産行業成本很高，傳統開發商想要從中賺錢並非易事。

　　模式

　　賣養老概念地産 太陽城項目僅接收健康老者

　　太陽城模式的開創者是地産開發商德爾·韋布（DelWebb）公司，上個世紀60年代，其以 “太陽城”（SunCityCenter）命名，在亞利桑那州陽光明媚的鳳凰城建立了第一個太陽城項目，並直接帶動了美國養老社區的建設。

　　這類地産項目主要針對年齡在55~70歲的活躍健康老人，除住宅外，還提供康樂會所和戶外運動設施。目前全美有十多個太陽城項目，分佈于亞利桑那州、加利福尼亞州等。

　　太陽城模式本質上屬於住宅開發性質，由地産開發商主導，通過銷售養老概念住宅，開發商得以收回投資並産生盈利。

　　太陽城選址通常位於郊區，佔地大、容積率低，精裝修標準，拎包即可入住，附近一般配有專為社區服務的商業中心。考慮到老年人收入水準，太陽城項目房價往往相對便宜，如“蘋果谷太陽城”位於洛杉磯東北方向120公里左右，房價僅為洛杉磯市內的約三分之一，對老年購房群體構成了極大的吸引力。

　　由於項目面向的是身體康健的老者，因此社區內沒有專門提供醫療、護理等配套服務，主要依賴社區所在城鎮提供的大市政配套。但社區為活躍長者們提供了多樣的設施，如高爾夫球場、娛樂中心以及教育培訓等。在醫療護理方面，允許第三方提供的家政、保健等服務。

　　太陽城平均規模在23000戶左右，入住率可達90.95%，住宅類型多樣，以獨棟和雙拼為主，還有多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區、複合公寓住宅等。據2013年的一項統計顯示，太陽城的常住居民達20多萬人。

　　典型公司

　　德爾·韋布：開發週期長 毛利率低於20%

　　德爾·韋佈公司（DelWebb）是美國活躍長者之家 （ActiveAdultCommunities）的領導者，以開發太陽城聞名。目前，德爾·韋布旗下活躍長者社區超過55個。

　　2001年，德爾·韋布被帕爾迪集團（NYSE：PHM）收購，後者按照收入計算是全美最大的住宅建築商。

　　《每日經濟新聞》記者查閱歷史資料了解到，在被收購前，德爾·韋布市值為2.81億美元（截至2000年6月30日），歷史平均股價為17.52美元，受帕爾迪收購消息拉動，德爾·韋布股價曾衝至38.69美元，也刷新了歷史最高價位。

　　帕爾迪2013財年年報披露，通常情況下，公司在拿地24~36個月後完成銷售，但旗下的德爾·韋布活躍長者地産開發等大型項目除外，因為這類社區的建設往往耗時更長。

　　帕爾迪下屬的三個子品牌為專注首次置業需求的CentexHomes，針對改善性購需求的PulteHomes以及鎖定活躍長者的德爾·韋布，截至2013財年末，這3個品牌銷售分別佔集團總銷售額的25%、46%以及29%。一般來説，德爾·韋布的社區比首次置業和改善型社區佔地面積更大。

　　記者查詢彭博數據端獲悉，1993~2001年，德爾·韋布的平均毛利率為19.2%，平均凈利潤率約為3%。截至2001年6月（被收購前），德爾·韋布的凈資産收益率 （ROE）為18.2%，這一水準在當時全美社區開發商中排第六位。

　　由於涉足養老地産項目的開發和出售，以及配套設施的營建，德爾·韋布是典型的重資産公司，作為太陽城模式的代表企業，其多年來都是微利經營。在被大型建築商帕爾迪收購後，結合兩家公司各自的優勢以及開發經驗，德爾·韋布得以繼續主導著美國高品質老年住宅社區的開發。

　　模式

　　運營商主導CCRC模式 82%為非盈利性組織所有

　　在美國，另一種主流養老地産模式為持續護理退休社區（ContinueCareofRetirementCommunity，以下簡稱CCRC），由運營商主導，主打精細化管理服務。這一模式已有100多年曆史，經過長期發展，CCRC進一步發展成為一種複合型養老社區。

　　CCRC模式的理念是，在複合型社區中滿足老人對健康管理、護理和醫療等不同生理年齡階段的基本養老需求，令老人不需要搬家就可以在CCRC社區中完成人生三分之一的幸福旅程，這也是一種提升客戶粘性的有效做法。

　　全美目前共有近2000處CCRC，其中約82%為非盈利性組織所有，有相當一部分是從傳統養老院轉型而來。

　　CCRC主要服務三類老人，一類是自理型老人，年齡介於55~65歲之間，在社區中有獨立住所。社區為這部分老年人提供便捷的社區服務，如餐飲、清潔、醫療保健及緊急救護等。同時，為滿足老年人精神生活的需求，社區會組織各種形式的活動，如老年大學、興趣協會等。

　　第二類是介助型老人，主要服務對象為需要他人照料的老人。這類老人除了可以得到社區服務外，還有類似飲食、穿衣、洗浴等日常生活護理。為了豐富介助老人的生活，一些社區也會在老人身體可接受範圍內，提供各類活動。

　　第三類是介護型老人，針對的是生活完全無法自理的老人，在介護型社區，老人24小時都處於專業護士的監護之下。介護型老人年齡一般在80歲以上，同時居住在特殊的單元裏。

　　CCRC模式對管理和護理人員水準要求較高，員工人數眾多，服務提供者和入住老人的比例一般為1:1。為了集中為老人提供全方位服務，並進一步降低看護成本，CCRC項目通常位於郊區，以多層為主，佈局緊湊，密度相對太陽城更高。

　　和太陽城靠出售地産獲利不同，CCRC只提供地産租賃權和服務享受權，通過收取房屋租賃費和服務費賺錢。其中，服務費包括一次性的入門費、定期的房屋租賃費及特殊服務費等。根據房間大小，入門費從20萬美元到100萬美元不等，年費或月費則視所需護理的程度而定，針對健康活躍長者，每月需要支付3000美元，半護理老人4000美元/月，全護理老人則是5000~6000美元/月。特殊服務費則取決於個體所需的額外護理服務。

　　CCRC模式具有支付入門費的會員制特點，這恰恰也是這種模式的突出風險之一，假如遭遇不誠信的企業，或因企業經營不善等導致項目現金流出現嚴重問題時，老人預先繳納的入門費就極有可能 “打水漂”。因此，CCRC模式必須由具備市場認可、具有優秀品牌的公司進行管理和開發。

　　典型公司

　　布魯克代爾：人力、折舊成本沉重 業績連年虧損

　　布魯克代爾老年關懷公司（NYSE：BKD）是全美最大的養老地産運營商，負責老年人退休後護理、醫療、起居等，以入門費、租賃為主要收入來源。據美國老年住宅協會（以下簡稱ASHA）2013年報告，布魯克代爾已連續五年蟬聯規模最大的養老地産運營商頭銜，該公司同時也是美國第三大養老地産開發商，這決定了布魯克代爾既是輕資産公司，也有重資産運作模式。

　　截至今年3月31日，布魯克代爾在美國36個州擁有647個社區，運營著超過550個老年生活社區和退休社區，每天有超過32000名服務人員向逾52000位入住老者提供護理。公司2014年一季報披露，公司旗下供出售的社區有226個，用於租賃的329個，僅提供管理服務的有92個社區。

　　不過，布魯克代爾的經營狀況並不好，自2005年登陸紐交所以來，其長期處於虧損狀態，截至2013年末，公司凈資産收益率為-0.7%。記者梳理了公司2007年來的核心財務指標，並通過計算發現，7年來公司毛利率和凈利率平均值分別為37.93%和-5.56%。

　　儘管連年虧損，但布魯克代爾在二級市場上的股價表現並不差。自2009年3月觸及2.5美元的歷史最低點以來，公司股價一路震蕩上行，最新報34.95美元，5年多來累計漲幅約達13倍，市值約60億美元。對此，一位對美國養老地産業頗有研究的業內人士向《每日經濟新聞》記者表示，“主要是因為大家對它的模式比較認可。作為CCRC模式的龍頭企業，二級市場願意給予公司一個高估值。至於其凈利潤為負，則是因為人力、折舊等運營成本高企。”

　　以2013財年年報為例，布魯克代爾運營成本中最大的一項為人工成本，佔比66%，這和公司本身以提供護理服務為主業，需要大量人力密切相關。此外，費用的核心組成部分為租金和折舊攤銷費用，各佔11%。

　　布魯克代爾雖然常年虧損，其營收卻穩定增長。自2007年以來，公司營收同比增幅分別為4.8%、4.9%、12.72%、7.78%、12.64%以及4.5%；公司經營活動現金凈流入也逐年上升，2008年~2013年依次為1.37億、2.37億、2.28億、2.68億、2.91億和3.66億美元。

　　在今年2月的公告中，布魯克代爾宣佈將與Emeritus合併，後者是行業第二大運營商，合併後的公司將成為美國最大的養老地産運營商，布魯克代爾佔新公司73.1%的股份，據悉，合併事項已於今年7月完成。

　　模式

　　金融機構完成前期投資凈出租模式為主流

　　據ASHA2013年報告，截至2013年6月1日，在全美規模最大的五大老年住宅開發商中，有兩家是房地産投資信託公司 （以下簡稱REITs）。金融機構參與養老地産的優勢在於，其為地産項目提供了資金來源，可有效解決資金佔用較長的問題，併為開發商提供了更好的退出機制。

　　REITs是美國養老地産的主流投資商。大多數養老或醫療地産類的REITs公司成立於上世紀70~80年代，大型REITs公司擁有的物業數量可達600多處，其中，80%~90%的物業是自有的，其餘物業則是通過與運營商或其他投資人合作發起的私募基金平臺持有。這類REITs總資産規模可達百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬於典型的資本密集型企業。

　　REITs最常見的投資方式有兩種，一種是凈出租模式，另一種是委託經營模式。在凈出租模式下，REITs公司將養老物業出租給運營商，每年收取固定租金費用，而直接運營費用、社區維護費用、稅費、保險費等一切由運營商承擔。在這種模式下，REITs的毛利潤率很高，租金收益可達50%以上，而且幾乎不承擔任何經營風險；與之相對，作為租戶的運營商則獲取全部經營收入及剔除租金費用、運營成本後的剩餘收益，並承擔絕大部分經營風險。

　　在委託經營模式下，REITs公司將旗下物業託管給運營商，運營商每年收取相當於經營收入5%~6%作為管理費，但不承擔經營虧損的風險，也不獲取剩餘收益，所有的經營收入都歸REITs所有，經營成本也由REITs公司負擔，相應的，REITs獲取租金及經營剩餘收益，承擔大部分經營風險。

　　對比可知，在凈出租模式下，REITs的風險更低、收益更穩定，因此，為降低資金成本，REITs的大部分物業採用凈出租方式運營，只有少數物業採用委託經營模式運營。

　　正是依靠賺取租金收入以及部分經營所得，REITs獲得了源源不斷的穩定收益，也由此成為了養老地産市場上有力的長期投資人。

　　典型公司

　　HCP：輕資産運營 平均毛利率高達56%

　　HCPInc.（NYSE：HCP）就是在這一模式下運作成功的案例之一。HCP公司是美國一家服務於醫療保健領域的房地産投資信託公司，在美國紐交所上市，也是標普500指數成分股，目前公司總市值為198億美元。旗下地産包括老年人住宅、生命科學地産、診所、醫院及專業護理院。

　　2013年期末，HCP旗下共有444個養老地産項目，運營成本為9560.3萬美元，公司獲得的租賃收入為6.03億美元，入住和服務費用為1.46億美元，扣除折舊攤銷等，2013年公司來自養老地産的凈營收約為5.94億美元，同比增長24%。

　　《每日經濟新聞》記者查閱公司歷史財報數據並計算得出，公司最近六年平均毛利率高達56%，凈利率也處於較高水準，為28.75%。截至2013財年末，公司凈資産收益率為9.4%，在同類REITs中居第五位。

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　　記者觀察：美養老地産業分工明確 各投資主體業績迥異

　　通過上述案例不難發現，美國養老地産生態圈的構建離不開各個市場主體的分工合作：開發商採取拿地、建房、賣房的“快進快出”方式，是典型的重資産運作模式，利潤微薄，且因受制于養老設施等配套的建造，資金回籠速度相比一般地産業更慢；運營商通常只租賃不持有，同時提供專業護理服務，借助輕資産模式放大經營現金回報，但需承擔經營風險；投資商（如REITs）則通過長期持有資産獲取穩定的租金收益，利潤率高但資金回籠期長，風險低，但投資回報率也略低。

　　一方面，在這種各司其職的方式下，參與者既能找到專業的運營商，也能尋到長期投資人，同時也滿足了各類投資主體的風險偏好，進一步促進了美國養老地産業的長期發展。

　　另一方面，美國養老地産行業中傳統的開發商和運營商利潤微薄也是不爭的事實，而這種微利甚至虧損經營的狀況不僅僅發生在上市公司身上。

　　金融資訊公司Sageworks近期對全美1000多個行業中非上市公司的財務報表進行分析，結果顯示，在截至2014年7月1日的12個月裏，僅有一個行業凈利潤率呈負值（-1%），而這正是持續照護養老社區和輔助生活服務設施行業（北美行業分類代碼：6233）。

　　Sageworks分析師利比·比爾曼表示，最不賺錢的行業具有一個共同點，即費用支出都很龐大。持續照護和輔助生活服務設施行業的凈利潤率向來微薄，提供服務所需的設備以及固定成本可能非常高；此外，很多設施從政府項目和保險公司獲得的報銷比例也受到嚴格控制。

　　注：美國的養老地産參與各方的ROE都不高，即便是輕資産運營的REITs也不到10%；尤其是運營商的ROE普遍為負，而國內地産商進軍養老地産普遍扮演的角色恰恰是運營商。另，普爾特2013年的ROE數據採用的是稅前利潤。

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　　行業困局

　　養老地産看上去很美 馬拉松式投入考驗企業耐力

　　在企業扎堆進入養老産業的背後，是國內多數養老機構長年累月的艱難度日，甚至連年虧損的現狀。

　　原因何在？多位業內人士對《每日經濟新聞》記者表示，行業的長週期性、項目的盲目貪大、産品與需求不匹配等等，都會直接導致不盡如人意的結果。

　　而眼下扎堆進入這一行業的企業，前路究竟會如何？

　　尚無完全成熟模式

　　不少企業開始轉向國外“取經”，特別是CCRC模式（持續照料退休社區），近幾年得到了不少關注。

　　清華大學建築學系教授周燕珉就曾表示，最近的養老地産開發熱潮促使很多開發商、投資者或政府人員到國外參觀考察，希望把國外經驗推廣到國內。然而養老社區發展是帶有時代和地域特徵的，從國家整體的政策環境、經濟發展水準到老年人的居住習慣，再到社區的服務管理模式，國內外都不相同。更重要的是，國內外養老地産的整體生態不同，比如美國養老地産由開發商、投資商、運營商共同構建，三方各司其職，每一個參與者都可以得到風險和收益的較好匹配。相比美國，中國養老地産雖然匯聚了地産商、保險公司和其他民營企業，但各自定位模糊，更加談不上彼此的分工合作，結果就是在養老地産的投資、開發、運營三個階段，都能看到開發商的身影，開發商扮演的角色過於複雜。

　　曾在歐美各國研究養老行業多年的清華大學博士王勤也對《每日經濟新聞》記者表示，CCRC模式被過分推銷了。“實際上，CCRC在美國也是小眾産品，真正能夠負擔起這種生活方式的人寥寥無幾。”

　　醫療問題難解決

　　做養老地産，醫療是一個繞不過去的問題。目前，國內的養老地産項目多數沒有自己的醫療資源，往往選擇與某個醫院進行合作，開闢“綠色通道”等方式解決老人的就醫需求。護理人員缺乏必要的技能，難以勝任相應的護理工作。

　　這與美國的情況相去甚遠。美國養老地産擁有成熟的醫療護理服務配套體系。在養老機構、或是專業護理機構中，都有專業醫師、康復治療師、長期照護護士等專業養老護理團隊對老年人進行長期持續的檢測。

　　泰康人壽助理總裁劉挺軍對記者表示，國外醫療資源很豐富，分佈也比較均衡。“而中國就很特殊，不僅醫療資源、養老資源總體供應不足，其分佈也不均衡，好的醫療資源集中在大城市、大醫院。”

　　不僅如此，老年人大部分有慢性病，而且是多種慢性病，這需要長期的預防保健和專業的調理。“即使到了三甲醫院，也只能解決急診的問題，全週期的護理無從談起。我們從消費者的角度、從社會效率的角度，包括從商業模式的角度提出醫養結合。”劉挺軍説，“把急性病治療、術後康復、慢性病的長期干預和持續的健康管理按照老年人的需求特點結合起來，而不是簡單把社區和醫院放到一起。”

　　不過，投資類似醫院的場所，難度是可想而知的。一位長期關注養老行業的投資人對記者表示，現在很多企業都想“蓋一個醫院”，但是，醫院不是“蓋”成的，關鍵是要有醫療資源，而這是個很複雜的事情。

　　高端路線“曲高和寡”

　　在目前盈利模式並不清楚的情況下，國內企業在進入養老産業時不約而同地選擇了“高端”，月均支出動輒上萬。有投資機構做過調研，中國家庭年收入超過150萬的老年人口為1020萬，也就是説，僅5.1%的老年人可以“滿足”這種高端定位。

　　周燕珉表示，發達國家步入老齡化社會已有百年以上的歷史，其養老設施覆蓋體系比較完善和全面，目前比較高端的養老社區是在經歷了很長的發展歷程後形成的，並且也僅僅是其養老居住體系中的一部分。目前，中國65歲以上的老年人口比例為8.87%，接近日本1980年的9.1%，並與美國上世紀五六十年代相近。

　　王勤告訴記者，目前，高端的人群需求被高估，而90%以上的中等收入人群被忽略。這是很多運營商無法盈利的一個重要原因。

　　養老行業人士田國勇也對記者表示，國內高端養老院目前的入住率大多不是很理想，這與國內的老齡人口特點有關係。目前步入70歲的老人多是“50”前的，一輩子省吃儉用，很是樸素，享老消費還沒有真正到來。“高端養老的群體只佔養老市場份額的一小部分，目前市場還在培育期，還需要引導消費，可能會在未來5~10年爆發出來。中端養老應該會有不錯的發展前景。”

　　虧損局面難打破

　　養老行業出現了“怪現狀”：公立養老院一床難求，私營養老院卻因入住率偏低而步履艱難，甚至已經有公司決定放棄。

　　今年4月，北京長青國際老年公寓有限公司八成股權被掛牌出售。該公司為北京城建與中國紅十字基金會所有。其開發的項目有北京曜陽國際老年公寓。2012年北京長青虧損5042.7萬元，2013年虧損4926.1萬元。

　　這只是國內養老機構虧損的一個縮影。據山東省2013年的一項統計，當地只有10%的民辦養老機構能夠盈利，虧損的佔40%。北京歐英明德養老産業諮詢有限公司副總經理邱浩浩告訴記者，能夠盈利的民辦養老機構在全國範圍內佔比都比較低。

　　邱浩浩表示，在國內，民營養老機構分為民辦盈利型和民辦非盈利型，其主要區別體現在民政系統和地方政府的補貼和稅費優惠方面。國內80%以上的養老院是非盈利性質的，其生態環境、配套設施等都處於非常落後的水準，入住率自然低；而盈利性的養老機構則硬體設施非常完善，但是要麼醫療護理以及服務體系沒跟上，要麼價格高得驚人，要麼是遠離中心城區，所以入住率也不高。

　　入住率是保證盈利與否的決定性條件。王勤告訴記者，養老院入住率一般要達到70%~80%，才能實現盈虧平衡。而在國內，目前入住率良好的機構很少，“私立機構和一般的公立機構，很多入住率都在50%附近。北京有一個項目，開業3年了才住了7個老人！”

　　美國典型CCRC公司布魯克代爾處於連續10年虧損的境地。國內企業又究竟能夠忍受幾年虧損呢？

　　“微利”本質須認清

　　即使把各方面因素都考慮到並盈利了，養老産業也不是一個“躺著數錢”的行業。據劉挺軍介紹，泰康人壽對養老産業投資的盈利預期，按凈運營收入佔資産的比例來衡量，也不過2%~3%。

　　劉挺軍表示，布魯克代爾的虧損是因為計算了折舊，而商業不動産考察其盈利能力要按經營現金流和現金流折現來計算。“我們希望通過5到8年的時間，形成穩定的現金流。從大資産組合來看，我們會配一些收益較高的，但也要配一些穩定的，比如養老社區。我們期望凈運營收入與資産的比例，大概能達到2~3個百分點，這是社會平均租金加上服務溢價的結果。”

　　“第一，養老是長線産業，沒有暴利；第二，服務做好了，社會租金會回到正常水準。”劉挺軍總結道，“最終能不能成功，一是要看商業模式，二是認清行業屬性——是服務業而不是地産業。”

　　王勤表示，國外的養老機構也不是暴利，“比如在西班牙，凈利率一般在6%左右。”而在中國，更應該“薄利多銷”，“開發商要從開髮型的地産商轉變為經營型的地産商，這是一樁長期的生意。”

　　一位長期關注旅遊和養老産業的職業投資人表示，養老行業目前盈利狀況普遍不好，“收穫期估計還要過幾年”。在他看來，兩三年的培育期還是可以接受的，但如果超過五年還不能達到盈虧平衡，估計這個企業也就做不下去了。

　　“養老項目從立項、籌備到開業的週期，本身就比一般産業要長很多，而運營達到平衡點一般需要3~4年以上，達到盈利狀態一般要5~6年時間。這個週期對於投資商來説是一個不小的考驗，一方面需要較為雄厚的資金鏈，另一方面需要具備可持續的運營能力。”邱浩浩説。

　　細節風險不可忽視

　　在盈利難的現實之下，不少所謂的養老項目其實另有目的。邱浩浩表示，由於養老項目投資回報週期長，很多開發商為了快速回籠資金，打著養老的幌子拿地，實際上進行房地産開發。

　　真正要做養老的企業，目前還在不斷試錯的過程當中。在王勤看來，養老産業要迎來大發展，從人口的計算上，大概有5~10年的過渡期，眼下這個行業已有很多重復投資：“不少企業往往在前期準備不夠充分，項目來來回回地修改，造成了資源浪費。”

　　對於養老行業的服務業屬性，許多企業也理解不到位。“能盈利的機構的共同點有：設施設置不是大而全，而是能靈活利用空間；服務專業，不是人海戰術，而是有專業團隊，這是很重要的。”王勤説，人才不足是目前房地産商遇到的大問題之一。

　　此外，對於養老機構在法律方面的風險，很多企業還認識不足。“風險還是比較大，比如老人在院內有個閃失，家屬把養老院告上法庭，這樣的例子並不少。想要規避，要注意兩方面，第一是在法律條文上規定，還有入院時的評估，有據可查；第二就是從設計上考慮到位。” 每經記者 孫宇婷 賈麗娟