“樓市的調整對於金融體系的影響並不大。”儘管今年以來樓市的數據並不亮麗，但摩根大通銀行中國首席經濟學家朱海斌認為，這輪震蕩調整，並不會産生很大的金融風險。

　　“個貸方面我們一直是非常有信心的，我國個貸的資産品質非常好。”朱海斌在接受中國房地産報記者採訪時表示。

　　而對於開發貸，朱海斌也向記者分析了此類貸款對銀行的最壞影響。“開發貸佔整個銀行體系總貸款的6%~7%，目前看整個體系不良貸款的撥備率是2.8%，從這個意義上來説，即使房地産開發商資産品質出現比較明顯的惡化，也是金融體系在短期內可以承受的。”

　　在他看來，中國這一輪房價不會出現非常大的下滑，全國平均跌幅最多在5%~10%。

　　中國房地産報:從年初的各個城市陸續放鬆限購，到央行的貨幣政策調整，再到三部門聯合發文提高公積金使用效率，你認為這一系列的舉措是不是政府對房地産業的救市行為?此番房地産業的震蕩調整對GDP增速的影響究竟有多大?

　　朱海斌:政策的作用更多是托底。在房地産市場調整中，托底的概念不是用政策刺激房地産業，而是通過政策的調整，儘量放緩房地産行業下滑的速度，減輕短期對經濟增長的負面影響。

　　房地産調整對於整個經濟增長的影響，從今年來看已經非常明顯，明年可能還會有相當程度的影響。如果明年房地産投資增速進一步回落到5%~6%之間，大概 對整體經濟增速還會有0.7%~0.8%的影響。到2016年，我們預計房地産投資增速會回穩，所以主要的壓力在於今年和明年。

　　中國房地産報:9月末，全國商品房待售面積57148萬平方米，同比增長28%。商品房庫存量進一步擴大，在去庫存的壓力下，房價還有多少下跌空間?

　　朱海斌:這一輪房地産市場的調整無論從時間上還是程度上都會比以往的調整更加長和深。如果從今年1月份開始算，這個調整會持續一到兩年，甚至更長的時 間。我們看到，這一輪的供大於求是全國性而非區域性的，從這一意義上來説，無論是一線、二線還是三線城市，都出現了或多或少供大於求的局面。

　　從房價調整來看，我們並不認為中國這一輪房價會出現非常大的下滑。這一輪房價高點在4月份，從高點到低點，我們判斷全國性的跌幅最多是5%~10%。

　　中國房地産報:根據國外房地産調整來看，大概都有20%～30%的跌幅。你認為中國房價下降幅度不大的依據是什麼?

　　朱海斌:在市場需求方面，並沒有出現拐點或者結構性萎縮。未來幾年，住房需求基本上還是比較穩定的，大概年均在10億平方米。如果新開工面積做一些調整，投資上也做一些調整，到明年年底基本上可在新增供需方面實現平衡。

　　支援中國住房需求的原因，除城鎮化的進程並沒有放緩，另一個很重要的原因在於中國收入的增長。從三季度的報告來看，城鄉居民收入平均增長是8.2%。名 義增速我們預計在中短期可能會一直維持在10%左右。這麼高的收入增長，意味著房價並不需要一個特別大幅度的下跌，可以通過收入增長來慢慢使房價收入比恢 復到比較正常的水準。海外一些國家收入增長幾乎接近零，有些國家甚至是負的增長，這是為什麼房價調整幅度更大的原因。而中國居民收入的增長，從某種方面來 説緩解了房價下行的壓力。

　　中國房地産報:樓市的深度調整對金融體系存在哪些影響?

　　朱海斌:中國房地産行業對金融體系的影響主要是兩塊:一塊是個貸，另一塊是開發貸。個貸方面我們一直非常有信心，我國的個貸資産品質非常好。即使房價出現更大幅度的調整，個貸出現高違約率的可能性也非常低。

　　現在關注的焦點是開發貸。這一塊應該説在目前樓市調整過程中，可能會出現一部分問題，尤其是在一些中小的開發商出現倒閉、被整合的情況下。但從整個金融 體系對房地産開發商貸款的總量來看，我們最近也做過一些計算，整個總量並不是很大，大概目前對開發商貸款佔整個銀行體系總貸款的6%~7%。如果加上影子 銀行，我們的估算是在4萬億元左右，加上銀行體系的開發貸，佔到銀行貸款的總額大概是10%~11%。目前整個銀行體系不良貸款的撥備率是2.8%，從這 個意義上來説，即使房地産開發商資産品質出現比較明顯的惡化，也是金融體系在短期內可以承受的，所以金融風險並不是目前的主要擔憂。

　　中國房地産報:近年國家加大保障房的建設力度，力圖以此解決低收入階層的住房問題。你認為國家的住房供應體系還會有哪些調整?

　　朱海斌:在保障房領域，政策執行上存在一個誤區，保障房建設目前的做法是從中央到地方下攤指標。實際上各個地方樓市的區別非常大，我們的建議是加大一二線城市，尤其是房價比較高的城市，像北上廣深這類城市的保障房建設力度。

　　但是在一些三四線城市，房價比較合理的地方，政府應該減少建設力度甚至慢慢退出保障房市場。因為在這些市場上，目前已經出現了商品房供大於求的局面。保 障房與商品房在定價上並不像一線城市有那麼大的區別。所以很容易在保障房和商品房之間産生一些競爭，或者有一些重復。這對目前樓市會帶來很大的壓力。從中 長期來看，對那些地方的政府也會造成更大的債務壓力。通過保障房來解決中低端收入人群的住房問題沒有錯，但是我們的建議是在具體執行上應該區分不同的城 市，根據不同城市房價的水準來做相應調整。