中國經濟網上海10月29日訊（記者李治國）目前上海住宅用地資源日益減少，而上海新增工業用地市場也呈現供求回落，對存量用地開發以釋放土地資源成為新的探索。因此，上海産業園區要建設成為推進“新産業、新業態、新技術、新模式”發展的“新載體”，打造上海産業園區的升級版。日前，以“産業園區轉型升級與産業地産發展”為主題的“上海産業園區沙龍”暨易居論壇在滬舉行。中國房地産風雲人物萬通控股董事局主席馮侖應邀在會上作《産業地産發展與立體城市》的主題演講。

　　上海市經濟和資訊化委員會副主任徐子瑛在致辭中指出，上海市委、市政府領導高度重視産業園區轉型升級工作。去年以來上海市陸續頒布了一系列政策措施，建立了“上海市工業區發展聯席會議”，出臺了《上海市工業區轉型升級三年行動計劃（2013-2015年）》，開展了鄉鎮工業區轉型升級試點工作，全面拉開了全市産業園區轉型升級的帷幕。當前上海正處於“創新驅動發展、經濟轉型升級”的關鍵時期，正在全面推進“四個中心”和具有國際影響力的科技創新中心建設。目前約1000平方公里的産業園區既是上海經濟發展的主要載體，同時也是上海城市空間佈局優化的重要潛力區域。科技創新、經濟轉型、方式轉變、空間統籌、産城融合等都對産業園區發展提出了新的要求，加上資金、土地、人口、能耗的剛性約束，機遇和挑戰倒逼産業園區轉型升級。

　　産業園區歡迎專業化國際化企業加盟

　　目前上海産業園區發展差異非常大，有些比較好的園區如漕河涇、金橋、張江、嘉定等開發區，單位平方公里的土地産出超過200億元，一些鄉鎮園區卻只有20、30億元，這些園區規模小，分散，佈局不合理，開發管理水準不足，社會矛盾比較突出，二次開發的任務非常艱巨。

　　上海市經濟和資訊化委員會周強處長在主題演講中透露，上海104個區塊經濟總量中，二三産業的營業總收入約為5.5萬億，工業總産值大概是2.4萬億，上繳稅金3962億，工業利潤1839億。全市104個産業區塊平均單位土地的工業産值是69個億，如果按照企業已經建成的用地來算大概是75個億，除了剔除還有一些已經轉型的服務業來算大概是82億。目前全國的國家級開發區産出水準約在70多個億。對於上海所有104個區塊來看，平均數不能夠説明問題。目前産業園區的發展不平衡，二次開發的政策以及體制機制亟需完善。

　　徐子瑛強調，經過20多年的發展，上海已經培育了一批優秀産業園區和團隊，但與上海産業園區轉型升級的巨大需求相比還不夠，非常需要一大批國內外優秀開發機構和運營團隊來參與和推動發展；同時，上海也是一個巨大的、具有典型性的産業園區二次開發、土地二次開發的市場，可以實現多方共贏。上海將會以開放包容的心態，積極支援專業化、國際化的機構團隊來滬發展，發揮人才、資金、品牌、服務以及開發建設經驗的優勢。

　　周強表示，希望優秀團隊，像新加坡的工業園區裕廊、央企的招商局等大型國有企業，像大連億達、華夏幸福等開發機構，還有萬通、綠地和萬科等原來傳統的住宅地産商，歡迎他們在轉型過程中進入到上海的産業地産，按照2040年、2050年的眼光來打造三十年、四十年不落後的産業園區。

　　萬科上海地産副總經理鄭華在隨後的交流發言中認為，産業地産可以分成三個階段，一是資源整合階段，需要集聚更多的資源包括政府、企業，更多的産業、經濟資源集合在一起。二是開發建設，交由專業公司去做，提高工作效率。三是後期的服務，包括配套服務，這個一定是非常有能力的資本公司，或者非常有能力的運營商。

　　城市化進程中探索産城一體模式

　　本次論壇邀請到被譽為“地産思想家”的萬通控股董事局主席馮侖作《産業地産發展與立體城市》的主題演講。他闡釋立體城市的四個特徵：第一、強調縱向規劃，節約土地，提高居住密度；第二、産城一體化，用産業帶動居住、商業從而帶動娛樂、公共服務和公共設施等，即帶來産業、空間和物業的關係；第三，節能環保是重點，尋求高密度可持續的城市做節能環保的解決方案；第四、需要優質的社會管理，因為密度提高後，會對安全、公共福利、反恐、很多基層組織的治理提出更高要求。整體而言，立體城市是高就業、高福利、低成本、可持續發展的一種城市。立體城市是萬通在城市化進程當中提出的一種緊湊型、産城一體可持續發展的模式。

　　在立體城市中如何做到自我平衡和産業帶來自己的需求，從而支撐城市的發展？第一、高就業系數；第二、高需求彈性；第三、高增長初期。依據這三個標準，萬通的立體城市也選擇了三個與之跨界融合的産業：醫療健康産業、教育與研發産業、都市立體農業。立體城市是不動産和産業引進的結合，不動産開發商來做硬體，産業企業來做運營，做軟體，租賃開發商未來的房子，然後二者之間有一個風險共擔的方式，從而解決産業進入的問題。

　　著名房地産經濟學家、易居房地産研究院院長張永岳教授在演講中提出城市化分為四個層面：即城市群，大城市，中小城市和鎮。而城市群作為一個重要的推手，它是我國城市化戰略當中一個重要的舉措。因為中國太大，經濟的體量也大，要維護中國的發展要有一定規模，一定分量的推手，這個推手就是城市化。今天産業地産的發展，完全符合我們整個經濟社會發展的趨勢，這個發展趨勢就是以城市群帶來的整個城市化的推進和我們引領型城市更新和發展。而産業園區轉型是符合我們整個産城融合的需要。從産業發展來説，如果能夠在一個更廣闊的視野，並且抓住集中要點，再輔以相關産品具體的設計並找到適當的路徑，我們産業地産空間一定是很大的。

　　産業地産界定模糊有待完善

　　當前，國家正有序漸進地推進全面深化改革，一系列圍繞使“市場在資源配置中起決定性作用”的制度和政策陸續出臺，其中與上海産業園區開發類企業密切相關的就是國有資産改革和工業用地制度改革。在論壇“頭腦風暴”式的交流環節中，與會代表發表真知灼見，針對存在的種種不合理現象和問題，提出了對策思路。

　　中共寶山區委常委、副區長夏雨認為，産業地産的轉型發展現在面臨很多瓶頸，關鍵在於産業地産定位不明晰，政策不明確。這主要是因為我們現行的土地規劃政策嚴重滯後於我們産城融合，政策要跟上轉型的需要，要創新，核心又是整體的規劃，是産業的發展和城市規劃建設等等方面的平衡，以及我們政府、企業等各方利益的博弈。工業用地的盤活，需要集思廣益，尤其需要市場化的開發商參與。三十年的實踐經驗告訴我們，市場化的品牌開發商和有思想、有智慧、有眼光的企業家才是産業園區創新發展成功的關鍵。

　　上海電氣（集團）總公司副總裁武躍軍認為，以前土地功能轉型未必要進行土地轉性，我們已經有2.5産業用地，沿襲這麼長時間，應該總結歸納，不合理的部分加以限制，合理的部分進行發揚。而新政的推出是逼著國企自己做開發，一改以前做資源整合者的定位，産業地産不同於工業地産，商業地産也能介入産業地産，但産業地産是做工業還是商業，是由市場來決定的。土地新政需兼顧土地市場的通脹，市場化的運作和企業的實際情況。有關政策出臺也能夠多聽各方意見，特別是市場的呼聲。

　　上海儀電集團總裁蔡小慶認為，一個城市必須要有産業地産，如果沒有産業地産，都是消費者，都是居住人，沒有工作哪來的消費能力，哪來的集聚？以前我們講工業區是給終端企業，只能建廠房，完全排斥工業房地産，這個肯定是行不通的。我們原有的土地規劃以及相關政策需要及時根據上海産業發展狀況進一步調整。解決轉型的核心問題是給産業地産有一個合法的“身份”，企業既用不著打擦邊球，政府也不用那樣防治。兩者利益有一個很好的兼顧，符合市場規律，讓市場主體能夠做得下去。現在統一新政有新意，有好處，出發點也能被理解，但這裡面確實有很多不夠完善的地方。這個政策如果普遍沒法操作，必然就是企業跟政府博弈，最終對經濟發展不利。

　　上海錦和商業經營管理股份有限公司董事長鬱敏珺則表示，作為民營企業，這方面政策的影響比較少，每一次也都是企業在真正的經濟浪潮中發展，把實際的問題反映到政府各個部門。任何産業的發展不可能從一開始都是規範的，改革開放本身也有很多的政策是滯後於産業本身發展步伐的，後續再打補丁來補的，這個“補”不要這麼倉促，不要前後不搭，否則損害會較大。而最大的損害就是停了，不能幹了。

　　聯東集團上海公司總經理陳晨認為，上海的新政會促使上海的企業往長三角其他城市轉移。長三角有很多優秀城市，很多優惠條件，很多上海企業願意走出去，特別是今年7月1日實施新政以後，聯東集團長三角地區的銷售量上升了15%—29%左右。

　　作為論壇主持人，易居中國執行總裁丁祖昱不斷總結嘉賓的發言，在這個問題上有他自己的獨到見解。他説，除了住宅地産，其餘都應當稱之為産業地産。應當將産業地産的界限模糊掉，在産業用地中，不管是商業、辦公、還是工業，都是以前的説法和界定，其實今天的界定已經不再明確，互相的界限都很模糊，商業算消費産業，辦公更是大多數産業最主要的載體，應當全歸於産業地産，將更利於市場的操作。

　　順應網際網路時代打造智慧園區

　　我國經濟從上世紀90年代進入資訊化、網際網路時代以後，除了現在生活、消費、教育開始網際網路化，與此同時網際網路特別是移動互聯化將對我們的産業佈局、生活方式將帶來更加深刻的變化。徐子瑛指出，在網際網路發展的環境下，現有的商辦模式，現有的産業佈局模式是否順應了未來網際網路産業發展的要求，這一系列問題需要我們前瞻性地進行思索和考慮，有利於使我們未來開發的房産、工業地産更加適應網際網路經濟背景下的發展。這需要我們進一步凝聚共識，看到未來整個城市轉型、産業發展對工業地産、産業地産帶來的需求。

　　周強也強調，搞産業地産關鍵是在産業，産業已經發生了新的變化，製造業、服務業、資訊化跨界協同創新。我們産業園區怎麼來進行跨界協同創新的載體，這是面臨的重大問題。在製造業、服務業和資訊化融合的前提下，現在新的産業不斷地發展。就園區和産業發展來説，産業是最基礎的，我們要的不僅僅是地産空間的發展，更重要是産業發展，這是最根本的目標。新一代的資訊技術革命與新産業革命發展已經成為趨勢，德國的工業4.0，美國的工業再工業化等，網際網路經濟的發展，將使我們産業發展面臨著新的發展和新的突破。

　　蔡小慶認為，現在主要是以物聯網為特徵的新一代資訊技術的産業，按照這個思路打造智慧城市的整體解決方案，在我們的園區裏面也打造智慧園區，給這個園區産業的集聚、給企業提供一個很好的增值服務。

　　漕河涇開發區總顧問、企業協會會長陳青洲介紹，近幾年漕河涇開發區堅持了一個高新技術發展戰略，堅持産業發展和科技創新，堅持以三大園區作為抓手，今天提升到生態園區、智慧園區和國際化園區的發展，逐步向建設産業基地、科技成果轉化基地、出口基地還有高技術的輻射基地，多種所有制在開發區平衡發展。

　　産業地産證券化以突破融資瓶頸

　　産業地産的投資規模非常大，無論是前期建設，還是後期招商、運營都需要投入大量資金，但其投資回報期則長達幾年甚至十幾年，傳統的銀行貸款已不能完全解決資金問題，融資成為産業地産開發的新渠道。

　　與會者紛紛談及，目前我國産業園區的融資存在一些瓶頸，現在整個産業園區的發展從一級開發到二級開發到運營，投融資的産業鏈並沒有完全打通，當中有政策等方面的因素，希望通過開發機構和金融機構的緊密合作，能夠打通産業園區從一級開發、二級開發到運營的投融資産業鏈，這裡每一個環節都可以有很多創新，希望在將來能夠有所突破。産業園區的發展比較流行的PPP模式，PPP原來是公共基礎設施領域的，産業園區的發展也可以按照廣義的PPP的方式來做産業園區的投融資模式的創新。

　　蔡小慶認為，傳統産業園區的盈利模式靠兩個方面，一是靠土地的一級開發，另外是靠招商以後企業産生的稅收，政府給予的稅收，概莫如此。而兩種盈利模式都有巨大的問題，在上海這個問題已經非常明顯。

　　對此，丁祖昱總結認為，在美國幾乎所有類型的金融機構都會參與産業地産的開發和經營。對於中國來説，促進金融工具與産業地産的儘快結合至關重要，應當儘快開發出産業地産證券化或REITS類的金融産品，來支撐整個産業地産未來運營，特別是支援非銷售型産業地産的長期運營。如果沒有這些金融支援，産業地産運作模式也只能是選擇開發-銷售模式。