證滿5年且是唯一住房免征個稅 未滿5年或非唯一住房按交易評估價1%徵收

　　贈予的房屋轉讓會産生20%的個稅，但至於繼承得來的房屋要不要徵收買賣差價20%的個稅，業內意見不一。記者在網上看到對於這一問題的回答，有的稱要徵20%個稅，有的卻説與普通商品房交易無異，按是否證滿5年且唯一的標準來徵收個稅。

　　記者向曾經代理過繼承房屋交易的地産人士請教得知，原來買賣差價20%個稅僅是理論上應徵收，但實際則是按繼承人所繼承的房屋是否證滿5年且所繼承的房屋是否繼承人唯一住房來進行徵收個稅，證滿5年且唯一住房則免征個稅，未滿5年或非唯一住房則按交易評估價的1%來徵收。

　　繼承房屋的交易稅費

　　與普通商品房差不多

　　中原地産小北分行高級業務經理李勤海告訴記者，老城區繼承得來的房屋交易佔比不高，大約佔10%左右，通常都是樓齡較高的房改房或者私房。他表示，在實際操作中，繼承得來的房屋在房産證房産來源上會註明：繼承，這類房屋與普通商品房的交易稅費差不多，如果繼承人擁有的這套房屋證滿5年（按繼承前的出證時間起計）且唯一，免征個稅；如果並非唯一住房或者證不滿5年，則按交易評估價的1%來計算。

　　相比起普遍都知道贈予得來的房屋有可能産生20%個稅的常識，繼承得來的房屋在交易時引起買家關注較少，一般買家只是關注已故的原業主是否在該房屋過身。李勤海表示，大城市裏老人家通常在醫院過世，甚少在家中去世，即使是家中去世也是由於自然原因，買家了解清楚後也不會過多計較。

　　在日常交易中，李勤海曾經處理過一宗繼承人多達7人的繼承房屋轉讓，通常都是委託一個繼承人來辦理交易事宜。他表示，絕大部分繼承得來的房屋都是“高齡”房改房，有可能存在未補分攤或土地出讓金的情況，在繼承房屋出新證時繼承人可以一併把補分攤面積和土地出讓金也辦理。

　　億達按揭業務部總監肖婉婷告訴記者，根據一貫的程式，繼承人應先在醫院開具業主過身的證明，俗稱“死亡證”，然後憑據有關證明到公安機關開具親緣關係證明，再憑親緣關係證明和死亡證到公證處辦理繼承公證。公證處會根據死者的遺囑或者法定繼承順序來確定繼承人，再對房屋和親緣關係進行調查，最後出具繼承公證書。據了解，繼承公證的費用大約相當於繼承房屋的評估價的2%，繼承房屋的評估價比市價要低若干成。繼承人憑繼承公證書和房産證可以到房管局辦理繼承房屋的手續並獲發新證。

　　將繼承房屋再轉讓

　　放盤價比市價約低20%

　　繼承房屋的佔比約為市場10%，贈予房屋的交易量更低。鋻於贈予房屋再次轉讓有可能産生20%的個稅，買家普遍對這類型的房屋非常警惕，業主在出售贈予房屋時也深知有可能被徵收高額個稅，故此在放盤時也開價較低，對比市價的差距大約相當於個稅20%的數目。

　　對於在房産來源中註明“贈予”的房屋，仲介在協助雙方簽約時會在條款中加以備註，聲明如果産生20%個稅應由哪方來承擔。專題文/圖：記者 李鳳荷

　　教你一招

　　繼承房屋如何合法避稅？

　　雖然繼承得來的房屋與贈予房屋一樣屬於無償獲得，理論上應當徵收買賣差價的20%，但在實際操作中，直系親屬繼承的房屋個稅也是按照普通商品房的個稅標準來徵收，按是否證滿5年且唯一來徵收。如果是有多個繼承人，其中一名繼承人名下無房，則其他繼承人在辦理繼承公證時可提出棄産，把房屋繼承到無房的繼承人名下，然後再由繼承人出售房屋，如此操作就可以節省1%的個稅。

　　至於證滿5年的判斷，由於新業主繼承房屋會獲發新證，從新房産證的出證日期來看必然是證不滿5年，在交易過程中業主可以申請調檔，調取房屋上手買入的時間來證明證滿5年。