一手樓市加大促銷分流二手市場買家 預計四季度成交將從“深寒”中略呈回暖

　　二手樓市季報

　　今年上半年，買家的觀望情緒逐漸加深，二手樓市人氣清淡，交投逐月小幅探底；到三季度，整體調控政策向松，二手交投低位築底。據廣州市國土房管局數據顯示，2014年前三季度廣州二手住宅登記交易約3.8萬宗，較2013年前三季度的減幅接近五成。據合富標準指數監測陽光家緣網簽數據顯示，上半年廣州二手住宅月均網簽約為2100套，較2013年的3000套左右明顯下滑。到第三季度，二手交投低位築底，7~9月網簽量在1650套/月左右的低位止跌，但回升仍乏力。

　　在三季度，受“佛山解限”等政策向松等信號影響，買家的心態發生了微妙的變化：部分價格敏感的“剛需上車族”，擔心價格會上漲，看樓積極性增加；部分“首改”需求則追捧降價優質筍盤，三季度的交投因而止跌企穩。總的來説，前三季度買家以“等降”心態為主，入市意願下降。

　　專題文/圖/表：記者王荔玨

　　中心區：二手價堅守高位

　　據合富輝煌（中國）市場研究部監測顯示，上半年，天河、海珠、越秀、原荔灣等市區的新盤價格均在3萬元/m2以上，超過4萬元/m2的新盤不在少數，總體價格維持高位企穩。三季度，中心區個別一手項目低開或特價單位走貨，不過，大部分項目的價格仍然堅挺。據合富標準指數數據顯示，2014年市區新盤附近的較優質二手物業，價格基本維持在2.5萬元/m2以上，不少超過3萬元/m2。總的來説，市區無論新盤還是較優質物業的價格，仍高位企穩。

　　週邊區域：客源被分流

　　與市區新盤價格高企相比，番禺、花都、蘿崗等週邊區域的新盤價格則實惠得多。週邊及近郊部分一手項目低開出貨，有效地吸引了不少“剛需”買家前來捧場；部分新盤的價格與周圍二手盤甚至有所倒挂，對部分二手客源的分流十分明顯，同時也影響買家的購房心理，等降心態進一步加劇。

　　上半年買家觀望“等降”的心態明顯，不少買家的價格期望較高，他們預期價格降幅在10%~20%之間。具體來説，購房的迫切程度不同，還價的幅度有所不同：“剛需”首置的還價幅度在10%~15%之間；高端買家和需求不算迫切的買家，還價幅度集中10%~20%不等；部分高端買家後市信心不足，入市意願不強，但也有部分高端買家追捧地段較好、素質較高而價格有所讓步（約10%）的優質“筍盤”。

　　四季度預測：低位企穩

　　目前，房貸新政的落實仍需時日，央行在“十一”前出臺“房貸”新政，廣州一手樓市對新政也作了較積極的反應，人氣和交投量均恢復到與往年正常月份相當的水準。不過，中心區及番禺等區域的二手樓價始終高企，業主讓價出貨的意願不強，加上高昂的二手稅費，週邊及近郊新盤分流部分二手客源的現象仍將持續。

　　預判四季度廣州二手樓市較前三季度的“深寒”將會有所好轉，主要體現在人氣較前三季度或會有所增加，但交投量大幅放量的可能性不高，以維持低位企穩或溫和回升為主，價格基本保持平穩。