房貸新政落地江門調查——

　　文、圖、表/記者陶旺波

　　9月30日，節前最後一天，央行、銀監會發出通知，放鬆了首套房貸的認定標準，實行“認貸不認房”。早在之前幾天，關於“認貸不認房”的傳言就已經攪動市場，而新政一齣，也標誌著行政和貸款干預的手段基本退出了樓市，房地産行業重回市場調配。但是，由於整體經濟形勢和銀行在房貸風險面前的保守，年內這一政策很難在短期內産生較大影響，不少業內人士預期，新政可能需要等到明年才能産生更大威力，而短期市場反應方面，重回市場調節的江門房地産行業無疑會迎來更加穩健的發展階段。

　　新政：

　　認貸不認房 樓市限制全鬆綁

　　根據房貸新政，首套房貸款首付30%並可享受最低7折利率，而二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房認定。相比之前的二套房首付60%、利率上浮10%而言，大大減輕了購房壓力。記者算了一筆賬，如果在還清首套房貸款的基礎上購買價值200萬元的二套住房，20年期限貸款100萬元，按照從前的政策執行，首付120萬元，還款金額約189萬元，月供近8000元。而“認貸不認房”政策出爐後，首付僅需60萬元，還款總額153萬元，月供近6300元。

　　這一輪房貸新政也是此前央行喊話銀行滿足剛需購房、地方政府鬆綁樓市限購之後的又一輪給樓市鬆綁的舉動。有業內人士認為，在今年樓市不景氣的情況下，政府和金融機構放鬆對樓市的限制，實際上算不上是救市，而是讓房地産行業重回市場懷抱，讓市場來決定行業的發展，去除行政干預因素。

　　銀行：

　　認貸不認房落地 7折利率暫無望

　　由於新政出臺之後便是7天的黃金周假期，因此直到8日，記者致電江門各大銀行仍然還沒有得到確認新政落地的答覆。不過隨後幾天，隨著各大銀行先後制定細則並下發文件，各大銀行江門支行就陸續向記者確認了認貸不認房的首套房認定政策落地，即擁有一套房已結清相應購房貸款的家庭再買房在申請房貸時首付和利率按首套房標準執行。

　　新政落地後，記者以購房者身份向建行江門分行的貸款經理諮詢時，對方告訴記者，按照總行發佈的《建行推出住房金融新舉措》文件，對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買住房，可參照執行首套房貸款政策，至於已經有兩套房，購買第三套房是否可以認定為首套房等問題，現在還沒有確定，需要等待上級通知。

　　另據了解，目前江門各個銀行認定首套的標準還有細微的差別：工商銀行對擁有3套（含）以內且還清貸款的客戶，再購房可算首套；對擁有3套以上再購房的客戶按第二套房貸處理。招商銀行、浦發銀行對10套以內且還清貸款的客戶，再購房可當首套房處理。

　　至於利率方面，建行方面則表示暫時也不會有調整，仍然維持之前首套房利率上浮5%的標準執行。

　　本輪房貸新政除了首套房認定標準放鬆，貸款利率可以打7折更是讓房地産市場一度亢奮。但是，記者以購房者身份諮詢了江門部分銀行的貸款經理，各銀行均表示未收到相關調整文件，房貸利率沒有變化，仍按此前利率執行。

　　而記者了解到，目前在江門，能拿到基準利率已是最優惠的房貸利率了。目前在江門，首套房貸款能夠申請到基準利率的有中國銀行和郵政儲蓄銀行，而建行、農行、興業銀行則要上浮5%，東亞銀行上浮10%，廣發銀行上浮15%~20%，中信銀行最高則需要上浮20％~25%。

　　對於利率會否打折優惠，購房者現在也非常關心。據銀行方面透露，現在接近年底，貸款額度緊張，房貸利率要打折很難實現，要等到明年初貸款額度寬鬆時才有可能出現利率優惠的情況。

　　樓盤方面則透露，房貸利率打到最低七折是不可能實現的，不過估計9 .5折的情況之後有可能出現，但目前還沒有收到銀行方面的消息。

　　市場：

　　房價微調 成交回溫

　　截至10月16日中午，江門市住建局官網資訊顯示，10月上半個月，蓬江、江海區新建商品住宅成交622套，成交面積67520.68平方米，網簽均價為6250元/平方米，房價回升和成交回溫，都顯示房貸新政確實起到了一定的作用。

　　據悉，目前江門部分樓盤已出現了還清貸款後再次購房的客戶，這些購房者首付僅交三成，相關資料也齊全，一旦審批通過，這些購房者將成為首批享受以首套房首付和利率買二套房的優惠。但能享受這一政策優惠的購房者數量不多，對市場整體的刺激不明顯。另外，在房貸新政出臺後，很多購房者對後市走勢看法不一，不少購房者還是願意繼續觀望一段時間。

　　觀點：

　　年底房貸仍緊張

　　市場迎關鍵調整期

　　近期地方政府、央行、銀監會先後發佈新政，鬆綁樓市，房地産的刺激由此前的放鬆限購加碼至放鬆限貸，市場無疑備受鼓舞。

　　然而，銀行人士和地産業內人士坦言，利率7折下限是一直都存在的規定，無論之前還是現在，銀行由於資金成本壓力根本做不到，未來也幾乎不可能出現7折利率，房貸鬆綁的效果不明顯。

　　從江門樓市這一週的情況看，房貸新政在加大放貸力度方面效果明顯，但房貸利率價格實際下調空間有限。如果因新政導致房子價格明顯上漲，購房成本可能增加。

　　對此，華茵堡地産行銷總監黃錦康認為，因政策和貸款鬆動，江門樓市去庫存沒問題，第四季度將是江門樓市價量齊升的一個季度。

　　美吉地産總經理湯建軍也認為未來一段時間是市場調整的重要節點，“未來三個月是市場調整的重要節點，也是購房者出手購買的好時機。”

　　而元子地産經理譚華駒則認為，短期內市場還不會迅速回升。他分析説，目前房貸鬆綁已落地，對剛需改善型客戶有很大幫助，再加上有關部門近日宣佈公積金減免有關費用和異地使用公積金等政策，對市場釋放部分需求有很大作用。“銀行信貸方面在第四季度估計會很緊張，原因是年底額度緊，利率打折難。估計到了明年1月，江門樓市的量價將向上走。”譚華駒建議房企近期不要漲價，要加快消化庫存，畢竟減輕壓力是第一位的。

　　微調查

　　——購房者

　　三分之二受訪者更看重利率優惠 觀望情緒仍在

　　對於房貸新政，有意向的購房者是什麼態度呢？

　　根據新政落地後江門搜房網一份252人參與的調查顯示，相對於房貸結清再買房算首套的政策，三分之二受訪者更看重首套房房貸利率最低可有7折優惠的政策。

　　而對於此次房貸政策放鬆的調整，有三成受訪者認為無實質影響，另有三分之一的受訪者則持相反觀點，而另外還有15%和19%的人分別認為房貸政策會在短期或長期內有更大的鬆動。

　　在新政落地、細則出臺後，覺得新政對自身置業計劃毫無影響的只有14%，近期加緊出手買房的超過三成，選擇繼續等待更有利政策和更優惠利率的則超過受訪者的半數。

　　在房貸新政對樓市成交的影響方面，接近三分之二的人認為其對樓市成交的刺激作用一般，樓市成交不會有明顯改善，只有五分之一的受訪者看好新政會刺激大量改善型住房需求入市。

　　而在房價方面，四成人認為江門房價會有所上漲，四成人則認為房價不會受到明顯影響，而仍然有兩成受訪者堅持認為新政很難刺激樓市，江門樓市的房價會繼續下降。