□地産評論員蔡琦雯

　　樓市傳統“銀十”能否上演，年底房企搶收可否成功，這些都是近日業內聚焦的熱點。

　　而從市場來看，剛需産品打折較多，業內人士認為庫存壓力不減的情況下，房企或採取價格戰。同時，近期房貸的放鬆，又給改善市場一定的利好刺激，成交或將上漲。對於高端市場，業內人士則認為只有佔據了稀缺地段的豪宅方能突圍。

　　剛需市場 將上演價格戰

　　10月，剛需市場或展開價格戰。

　　根據上海搜房數據監控中心統計，10月共有167個樓盤推出打折優惠，其中優惠力度較大的20個項目多為外環外公寓項目，較9月僅有2個剛需項目打折有較大提升。

　　德佑地産研究員趙葆根指出，雖然房貸放鬆的消息會使得開發商的心理預期轉好，但是臨近年底，目前去庫存依然是當務之急。對於剛需産品而言，今年銷量排名靠前的一些剛需樓盤，多以價格取勝，可見客戶目前最為看中的還是價格，因此同區域的樓盤中佔據價格優勢的項目更容易脫穎而出。

　　的確，在今年十一房展會上，一位90後剛需置業者就直言：“我們預算不高，今天過來房展會就是奔著‘優惠’而來，看中的樓盤只要有小幅降價我們就會果斷買下。”

　　位於金山新城的正榮禦首府項目近期即將入市，該項目行銷經理沈契告訴筆者，受到房貸放鬆影響，目前接觸的客戶有加快出手的跡象，因此預計10月新房市場成交量、價將平穩上升。“我們的項目目前認籌達到8成以上，為區域內最高，但是售價仍然處於全市低谷，且開盤當天價格還會有所優惠，給客戶一定的驚喜。”

　　上週末，在松江九亭的新虹橋首府現場，筆者觀察到有近20組客戶在現場諮詢，據案場人員介紹，自從國慶節前的房貸放鬆消息釋放後，前來看房的客戶明顯有增多跡象。當問到會否有優惠時，該售樓員表示不確定，但是就目前項目2.4萬元/平方米均價而言，在區域內並不高，並且項目為區域內唯一帶地暖的精裝修房源，同時所用材質均為環保材料，性價比較高，因此吸引了大批的購房者。

　　同時，嘉定某樓盤開發商就直言：“10月還將加推小戶型産品，屆時還將會給出一定的優惠，拉動成交”。

　　錦和投資集團品牌總監沙立松指出，目前降價對於剛需産品而言將是一把利器，但是由於此類産品本身售價不高，因此房企若是降價也僅是小幅優惠，或是提高附贈面積以此提高性價比。

　　項目資訊

　　■新虹橋首府:在售85平方米和116平方米精裝2房，折後均價25000元/平方米，預計加推69至126平方米精裝1-3房，預計均價約24000元/平方米。

　　■凱德新視界:在售84-87平方米2房、103-110平3房房源，均價11000元/平方米。

　　■正榮禦首府:預推出87-123平方米2房3房房源和170平方米聯排別墅。

　　■萬立城:目前在售83平方米2+1房以及100平3房，均價15600元/平方米。預計加推80至100平方米2、3房，價格待定。

　　首次改善市場

　　成交或井噴

　　“房貸真的放鬆了嗎，我付清了首套房的貸款餘額，再買房是否可以算作首套房呢？”在松江綠城蘭園項目現場，購房者陳女士著急地向售樓員詢問。

　　綠城蘭園項目策劃總監王暢指出，國慶以來到售樓處現場的訪客數量激增，且多是前來諮詢房貸放鬆的相關細則。對此，王暢認為房貸放鬆的消息對於市場有較大的利好作用，尤其是改善型群體，相信十月有望迎來“小陽春”。

　　以近期入市的青浦趙巷的融信鉑灣為例，首次開盤便取得熱銷，尤其是主推的89平方米三房産品更是備受購房者青睞。

　　“以首次改善為主的客戶對於價格較為敏感，而放鬆首套房的認定後，此類群體的購房成本大大降低，因此入市慾望將會有較大提升。”上海中原地産研究總監宋會雍指出。

　　而易居研究院研究員嚴躍進則認為，改善客戶買房目的主要是擴大居住實用性，因此在價格允許範圍內，3房至4房的産品會更受青睞。

　　“綠城蘭園産品近期推出的房源在兩小時內便去化9成，除了綠城這個品質招牌外，還要歸功於産品的升級上，例如為滿足改善客戶，二期産品在戶型上就做出了升級，空間更大。”王暢表示，隨著改善群體購房意願的增強，未來改善型産品不但不會降價，反而會有小幅上漲。

　　同時，位於松江新城的雅居樂星徽項目也將於近期推出2-4房房源，該項目負責人對市場充滿信心，他指出近期案場現場人氣較旺，每天前來看房的客戶較多，而項目周邊配套成熟，加上較好的物業管理服務，相信定會吸引大批購房者。

　　項目資訊

　　■陽光城愉景灣：在售精裝修公寓69至110平方米2房、3房，均價約29800元/平方米。

　　■綠城上海禦園：在售130平方米的3房、140平方米的4房，180平方米的大平層和200-230平方米的疊墅，均價47000元/平方米。

　　■融信鉑灣：目前在售約89平方米精裝墅境洋房，總價180萬元起。另項目即將推出約160至180平方米疊加別墅，贈送率高達115%，性價比凸顯。

　　稀缺地段

　　為豪宅項目代言

　　從近期的供應來看，高端市場表現活躍。融綠旗下除了綠城·盛世濱江，獨攬外灘一線江景的綠城黃浦灣也即將加推法式奢裝經典産品。此外，搶佔了濱江、市中心等稀缺地段的尚濱江、綠洲雅賓利花園、建邦16區等也都于近期入市。

　　“高端項目供應多是好事，這樣會促使客戶對市場的預期好轉。就綠城·盛世濱江而言，進入9月後，客戶到府量明顯增加，成交額也一路走高。”綠城·盛世濱江行銷負責人李公傑樂觀地表示。

　　但是，宋會雍指出，從市場投資跡象來看，千萬級客戶傾向於海外置業的數量有所增多，因此高端市場不能抱有太樂觀的態度，只有佔據了稀缺地段和資源的豪宅方能勝出。

　　的確，稀缺性是豪宅項目不可缺少的一個特質，就今年成交情況而言，豪宅項目成交較好的樓盤有個共性，即地段的稀缺性。

　　據上海中原地産數據統計，今年前9個月，豪宅項目（均價在5萬元/平方米以上）成交量排名前20的樓盤中，多位於陸家嘴濱江、閘北蘇河灣等稀缺地段。

　　華僑城蘇河灣自9月以來，已經售出十余套大戶型公寓，均價高達12.8萬元/平方米。而雄踞外灘世博板塊的綠城盛世濱江也穩居前三季度上海單價6萬元/平方米以上的成交金額排行榜榜首。

　　對此，寶華集團副總裁楊健認為：“多年來，佔據稀缺地段的豪宅多有‘惜售’情結，而近期這些産品的供應有所放量。這樣的項目對於購房者而言是最為珍貴且具吸引力的，因此定會帶動十月成交。”

　　楊健介紹，未來寶華主要將推出位於長寧的寶華紫薇花園項目，該項目堪稱區域內唯一新推的房源，他透露項目單價將逼近10萬元/平方米。

　　項目資訊

　　綠洲雅賓利花園：在售精裝修房源，戶型109平方米的2房，160平方米小3房，180平方米3房，均價65000元/平方米。

　　建邦16區：預推出91平方米至161平方米2房、3房産品，預計均價約為65000元/平方米。

　　金大元·禦瓏宮廷：在售220平方米至300平方米的4房大平層項目，豪裝修，均價約38000元/平方米。