樓市快評

　　龔名揚

　　10月14日，東莞市清溪鎮在投資發展推介會上表示，近期將推出一批居住、商業、産業園、三舊改造、都市農業、生態旅遊等發展項目一共8宗地塊，總面積達146.8萬平方米，面向社會廣泛招商。

　　據了解，在8宗地塊中，商業、商住和居住用地有5宗，總面積達44.66萬平方米。其中，清溪河東側重河村地塊、北環路鐵松路段地塊、清溪鎮青湖工業園河邊地塊共約38萬平方米用作二類居住用地；香芒東路旁地塊共約3.16萬平方米用作商業用地；商業街延長線東側共約3.5萬平方米用作商住用地。

　　今年早些時候受房地産市場階段性調整影響，東莞的土地成交疲軟，尤其是商住、商服地的成交屈指可數。不過，近兩個月來，無論是東莞的政策還是更高層面的國家政策，在保障居民合理住房需求的前提下，客觀上對房地産市場起到了積極的推進作用。

　　目前，在東莞市國土資源交易網上，清溪鎮香芒東路地塊正在公告，這是繼兩個月前黃江鎮的商住商服地塊成交後，又一宗進入土地市場的商服用地。可以説，目前的土地市場應是處於復蘇階段，清溪鎮的5宗商住商服用地的成交情況，無疑將反映開發商對市場前景的預期。

　　對於清溪鎮來説，房地産是實現城市功能升級的正常環節。清溪鎮的十二五規劃中提出要適量發展房地産項目，重點打造若干個具有標誌性意義的商業建築，同時引進一線房企開發地産項目以適應深莞惠一體化下的居住需求。

　　可以説，在目前臨深片區成交火熱的情況下，清溪鎮有自己的優勢。根據東莞中原研究部提供的數據，與臨深片區各鎮區土地拍賣價格相比，清溪土地成本方面有著較強的競爭優勢，2012年以來片區內各鎮成交樓面地價中，塘廈、鳳崗及黃江樓面地價每平方米均超過了3000元，而清溪則仍低於每平方米2000元。

　　位於東莞市東南部的清溪鎮與深圳、惠州兩市接壤，作為深莞惠一體化發展的先行區域，處於三個城市的幾何中心。近年來，清溪鎮的生産總值不斷提高，2013年達到172億元，僅次於寮步和大朗，排名東莞各鎮街的中上游。而且，隨著近年來對重大項目招商引資工作的推進，鎮內外公路網、高速網、輕軌和城際軌道的建設逐步完善，處於房地産價格洼地的清溪鎮，對於深圳和惠州外溢客源的吸引力將會逐步呈現。

　　就目前的情況來看，和其他臨深片區的東莞鎮區來相比，清溪鎮的房地産市場發展是滯後的：在售項目數較少，且均處於無後續供應的狀態，産品可選擇性較低。但筆者認為清溪鎮依然有後發先至的機會，這主要得益於清溪鎮充足的土地資源以及得天獨厚的自然環境。

　　公開數據顯示，清溪鎮的轄下面積140平方公里，位居東莞第二，而且後備土地資源充足。歷年批次土地5800多畝，至今未建設使用的還有2000畝，雖然最近兩年國土部門收緊了商業地塊的新增用地指標，但清溪鎮的“三舊”改造可供用地尚有14000多畝，而且這些地塊大部分集中于行政中心居住組團，有連片開發的可能性。

　　而且，和臨深片區的其他鎮區相比，清溪鎮的自然環境得天獨厚，67%的綠化覆蓋率無出其右。與此同時，清溪鎮曾獲評“中國最美小鎮”，形成了以清溪森林公園、山水天地森林公園、清溪生態農業園等為核心的生態綠色屏障，還有五大水庫，優質的自然環境對於中高端購房者的吸引力不言而喻，因此筆者認為清溪鎮未來房地産項目的開發，應該更多地打造以自然生活為主題的高端項目。

　　需要注意的是，清溪目前的房地産市場依然是以本土品牌為主導，而且大多數體量較小，截至去年保利拍下清溪一宗地塊，清溪鎮才首次有國內一線品牌開發商進駐。對於清溪這樣的需要吸引周邊城市客源的後發市場來説，一線開發商的進駐能夠提升區域置業形象，對當地的房地産市場起到積極的推動作用。