■ 金融觀察

　　美國並沒有出現明顯的炒房現象。原因並不在於美國有房産稅（物業稅），而是美國房貸證券化對於抑制炒房是有利的，因為投資者在繁榮的房貸證券化市場投資獲得較高的收益，完全沒有必要去通過高額資金和大量借貸去買房子炒作。

　　近期，央行、銀監會聯合出臺《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，鼓勵銀行通過發行MBS和期限較長的專項金融債券等籌集資金以增加貸款投放。這個措施對於中國的房地産市場、金融投資市場和經濟平穩運作都是個不錯的正面舉動。

　　房屋貸款證券化發跡于美國並得到膨脹式發展。雖然由於美國金融市場的層層杠桿化，導致次級貸款的風險被放大無數倍進而在2007年開始引發次級貸款的危機，並導致2008年的金融危機，但是畢竟對於美國的房地産市場和金融市場以至於經濟的發展在長期內發揮了正面的作用。而且全球許多經濟體也在後來借鑒美國的做法進行了房地産抵押證券化改革，所以中國準備這麼做，也是全球通行的做法。

　　對於中國來説，如果房貸證券化能夠合乎標準的進行，首先會促進中國的房地産市場的次序回歸正常。大約是從2000年起，中國的房地産市場走上了一條高歌猛進的軌道，房屋價格十幾年大約翻了十幾倍。因此，大約是從2005年起，中國出現了大批的以炒房為業的人，全民炒房風氣開始形成，並在2009年後愈演愈烈。儘管從成因上來講，中國房屋價格的上漲，主要的推手實際上是土地財政、繁重的稅費，而炒房的作用是次於這二個因素的，但是中國的輿論和購房者則把怨氣主要對準了炒房者，因此力促房地産稅出臺妄圖遏制炒房現象，而有關部門和各地政府甚至出臺了限制購房、限制貸款的“雙限”政策。但是，雙限雖然讓房屋價格不再急遽膨脹，然而也導致市場交易冷清以至進入“冰凍”狀態，傷及經濟發展。因此，徹底放棄雙限措施成為如今的必須舉措。但是，放棄雙限以後，難保沒有擔心普遍性炒房現象再來的輿論再現。

　　但是房貸的證券化，可能有助於減少房地産市場的炒房現象。實際上，美國這幾十年來的房屋價格總體上也是上漲的，只是價格上漲的不離譜。美國並沒有出現明顯的炒房現象。原因並不在於美國有房産稅（物業稅），而是美國房貸證券化對於抑制炒房是有利的，因為投資者在繁榮的房貸證券化市場投資獲得較高的收益，完全沒有必要去通過高額資金和大量借貸去買房子炒作。

　　對於金融市場來説，房貸證券化也有助於投資品種的多元化和便利化。房地産市場相比于一般的金融市場的投資品種，有兩個巨大的缺陷，一是投資量太大，不適合廣大的普通投資者，二是流動性很差，變現能力不強，一旦急需資金，往往需要打折甩賣。但是房貸證券化以後，這兩個問題就解決了，所以像股票投資一樣，即使資金少的人，也能進行投資，而且可以隨時變現。

　　目前，如果推行房貸證券化，還有助於解決當前的經濟困局。現在中國房地産市場的主要問題，不是房屋價格的波動，而是交易處於結冰狀態，銀行普遍不願意發放房貸，造成真實的房屋購買需求也被抑制。但是，如果房貸證券化，銀行發放房貸的積極性就會激發，剛需和改善性需求買房貸款就會方便很多，有助於房地産市場能夠進入正常的軌道，那麼交易會活躍起來，房地産業和相關産業也會有活力，從而有助於減少當前中國經濟下行帶來的經濟系統性風險。

　　□陳東海（上海 學者）