同策諮詢研究部總監張宏偉分析：由於調控政策的繼續從緊，導致開發企業資金面越來越緊張，部分企業要通過調整開工項目、放緩開發週期緩解企業資金面的壓力，以應對市場的不確定性。一些開發商由於拿地階段比較激進，導致麵粉貴過麵包，地王頻現，而這些地塊立即開發入市肯定會虧本

　　今年樓市增速趨緩，一些地塊受到“冷遇”，但土地價值依舊可觀。

　　一些省市加大了閒置土地的懲治力度，局部囤地熱潮悄然退去，但閒置土地問題依舊是“老大難”：為了短期收益，包括房地産、物流業在內的多個行業普遍流行著圈地、囤地的粗放增長模式，同時也為企業和行業埋下了危機的種子。

　　“地王”式焦慮

　　9月24日，北京崇文門菜市口地塊的圍擋裏泵車進進出出，高聳的塔吊不斷搬運成噸的鋼筋和鐵管，一扇常關的門也向公眾敞開，展示著三年來“猶抱琵琶半遮面”的施工進度。

　　這塊2011年6月被香港上市公司合景泰富收入囊中的地塊，規劃面積16424.7平方米，由其子公司以7.1億元拿下，溢價率高達140%，成為當時名副其實的“地王”。

　　雖然價格不低，但由於位置近鄰北京市地鐵5號線D出口，周邊已有新世界百貨、國瑞城、SoShow等成熟商業，離北京火車站也只有一站之遙，再加上人流量大、購買力強，確實是業內廣為認可的聚金之地。

　　就是在這樣寸土寸金的地盤，從2013年底開始“挖坑”，到今年6月份還只是出現了一個較大的坑。不過，中華工商時報記者日前走訪觀察時，該項目約四層的地下部分已建造了一層半，門口每天都有來自北京住總集團等單位的泵車來往，該地塊圍擋的變化也耐人尋味：原來“見證摩力的時刻——未完待續”的幕布已經“揭開”，“摩方”、“摩登匯”的創意廣告開始顯露真容。

　　而到底是“魔方”還是“摩登匯”抑或其他名稱，記者致電合景房産北京分公司時，接線人員竟表示分公司方面並不知情。而據施工現場多名人員介紹，該地塊的確是要建一個高端購物中心，但具體定位也不清楚。儘管如此，種種跡象表明，自北京市國土局7月啟動閒置土地處置程式以來，該地塊的開發進度已明顯加快。

　　記者就施工問題諮詢了北京市亦莊開發區某房地産開發公司的項目經理陳曉（化名），他分析説：“目前有泵車進出主要是因為在做路面硬化、場地平整工作，因為挖土、運材料要車。按照正常進度，每修一層需要一個月時間，從2011年到現在，三年時間只建了一層半，確實有點慢。但如果從7月開始算，目前的進度也還算正常。比起長實集團董事局主席李嘉誠9年三分之二項目未完工，合景泰富還算是按部就班。”

　　某香港上市房企董事會主席接受記者採訪時也承認，其拿地後一般也是放兩年再開發，其中東北有塊地2004年拿到，2006年底成立公司，2007年才開發，“有些時候最重要的還是看風向，風向好才開發。”

　　對於多數房地産開發商而言，土地儲備也並非難言之隱。從上市房企公佈2013年土地儲備情況來看，碧桂園儲備土地3908萬平方米，恒大地産期末土地儲備更高達1.51億平方米。

　　但市場週期進入低谷期後，開發商是否會主動囤地呢？同策諮詢研究部總監張宏偉分析：“由於調控政策的繼續從緊，導致開發企業資金面越來越緊張，部分企業要通過調整開工項目、放緩開發週期緩解企業資金面的壓力，以應對市場的不確定性。一些開發商由於拿地階段比較激進，導致麵粉貴過麵包，地王頻現，而這些地塊立即開發入市肯定會虧本。”

　　隨著今年碧桂園毛利下降、單方土地成本上升，其土地儲備也降低了122萬平方米。而從北京、廣州、南京等地多個高價地塊的去化情況看，“地王”焦慮確實長期存在。

　　北京方面，2013年9月，融創以21億的總價加異地建27.8萬平米醫院的出價奪得北京農展館地塊，折合樓面價73099元/平米，成為北京新單價地王，並於去年引資12.25億元合作開發，但開發商開盤15萬元每平方米的售價，預計短期仍難以獲得審批。

　　2013年7月24日，中糧以23.6億元總價拿下孫河地王，剔除保障房，商品房部分樓面價高達4.84萬元/平方米。而此前進入該區域的龍湖、泰禾、首開所拿的同類地塊樓面地價分別約為2.02萬元/平方米、2.94萬元/平方米、2.63萬元/平方米，目前已基本套現離場，但中糧拿下孫河地塊已一年多，直到近日才遲遲發佈入市消息，隨著今年孫河鄉“BCDE地塊”的數次流拍，該地塊去化前景更加撲朔迷離。

　　非理性繁榮

　　不光樓市，近年來一些新興領域也難逃圈地、囤地嫌疑。

　　以近年來火熱的物流園區為例，相當一部分企業主要通過土地出讓創收，賺取土地溢價。“在江蘇南通做工程的時候我就發現一些企業拍下工業用地後，雖然建造了廠房，但不使用或雇幾個工人，實際上並不工作，之後等地價上漲再找機會改變土地性質。”陳曉透露：“很多時候，恰恰因為閒置土地當時拿地成本低，銀行更願發放貸款幫助其繼續擴張，對於沒有囤地之嫌的企業，由於近兩年土地價格高，銀行放貸可能還有顧慮，這也間接導致了不斷囤地賣地的空心化、非理性的繁榮。”

　　另一個例子是，5年前北京一家規劃建築面積17萬平方米的“綠色食品物流基地”，如今已經是均價2.8萬元每平方米的商品樓。

　　實際上，針對當年國內物流用地空置高達60%的現象，2013年6月，國務院印發《深化流通體制改革加快流通産業發展重點工作部門分工方案》，禁止以物流中心、商品集散地等名義圈佔土地，並鼓勵以租賃方式供地，再通過設定有效的租賃期限，防止土地閒置浪費。

　　今年7月商務部電子商務司副巡視員聶林海在2014中國國際電子商務大會上也對物流業囤地現象進行批評，直指阿里巴巴CEO馬雲所創建的菜鳥網路：“馬雲準備做菜鳥平臺，因為根據他的邏輯，他不是做虛擬平臺，從淘寶、天貓、支付寶還有雲計算，如果他做一個物流的第四方智慧平臺，則是對我們國家作出重大貢獻，但是他走歪了，到處建物流基地建倉儲，因為經不住誘惑，地方政府太重視電子商務，給他非常便宜的地。”而據知情人透露，上萬畝的土地，菜鳥網路目前用到的也只有十幾萬平方米。

　　“當然，如果馬雲的菜鳥網路能借助物流産業發展的新機遇，加速O2O佈局，加強土地集約利用，真正推進地方産業發展，也能洗清一些嫌疑。”一名不願具名的物流專家表示：“否則就會像魯能、華潤、中信等大型房企一樣，雖憑藉為地方政府建設城市配套獲得大量土地使用權回報，但也難免被約談、處理的命運。”

　　類似物流行業，改革紅利的釋放還讓農業、旅遊、養老等行業屢現囤地現象。不過在華晨創投投資總監宋龍濤看來，土地增值比較複雜，畢竟土地的價值具有不確定性，還要特別考慮其合法性，比如是不是通過招拍挂程式，土地性質、用途是否符合規劃，等等。

　　“土地現在也沒以前那麼火了，但物流、商業地産、養老還是很好的方向，土地只是一種工具，不是真正能發大財、賺大錢的手段。”宋龍濤分析，在土地方面沉澱過多資金，不但會吞噬公司的現期盈利，也會埋下被高層次市場淘汰的種子。

　　清“閒”路漫漫

　　根據國土資源部2012年7月1日開始施行的《閒置土地處理辦法》，超過國有建設用地使用權有償使用合同或者劃撥決定書約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的國有建設用地判定為閒置用地。其中，未動工開發滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價款的百分之二十徵繳土地閒置費。未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權。

　　“按照相關規定，我們一般有兩次順延機會，每次時限是6個月，最多兩年也到頭了。不過我們還可以採取分期開發的方式延長這個時間。”陳曉表示：“當然，從相關法規上看，崇文門菜市口地塊確實有囤地嫌疑。”

　　“但如果閒置原因在於開發商，則可以説是延期，如果原因不是開發商就是無限期了。”北京中原地産市場研究部總監張大偉在記者採訪時表示：“政策從來不缺，最後結果之所以都不了了之，原因大部分歸根結底都在地方政府。按道理説，政府應該出讓乾淨的地，拆遷等工作都完成了，但是很多時候地方政府出讓的地本身就是帶有問題的。”

　　“沒有開發商願意主動囤地十年八年的。”張大偉認為，並一再強調自己並非為開放商説話：“大部分開發商都是要回籠資金的，花費5億元囤兩年有可能，但鮮有人像李嘉誠那樣長時間囤地。因為誰也不敢判斷十年後能漲那麼多，真有那麼神的話，那都是李嘉誠了。老是捂在那，企業會倒閉的。”

　　的確有消息稱，合景泰富2012年6月才完成現狀監測並進行方案安全評估，2013年7月10日完成論證和審核，但具體是否為開放商主觀原因不得而知。

　　“由於崇文門菜市口地塊位於核心位置，考慮周邊居民投訴等因素，一些時段無法施工，進度也可能變慢。”陳曉分析説，他坦言自己曾經也有過開發七年才完工的項目，其中原因複雜，所以甚至也不排除崇文門這個項目施工七八年的可能。

　　今年以來，海南省加大了閒置土地的清理、打擊力度。先是對閒置土地面積較大的魯能、中信等12家企業負責人進行約談，緊接著又約談了閒置土地處置進展緩慢的瓊海市、樂東黎族自治縣政府主要負責人，開展面對面督察。

　　針對政府原因導致延期的質疑，海南省國土環境資源廳廳長陳健春也承認，政府原因造成的閒置，一方面表現為，將未完成拆遷清表的土地、缺乏基礎設施建設的土地、缺乏相關證件和法律依據的土地進行出讓，結果被企業當作擋箭牌不開發，等著增值。

　　但為什麼很多企業，明知所購地塊達不到土地出讓標準，仍然願意買？在陳健春看來，恰恰是這些達不到土地出讓標準的土地，在出讓程式、價格上往往有縫可鑽，讓企業有購買衝動。

　　另一方面，地方政府亂改規劃，有的甚至“一地一規劃，一任一規劃，一想法一規劃”，確實也讓企業開發無從進行。“相應的法規和規範也理應逐步得到落實。而防止新的閒置土地産生的根本辦法在於，深入調整經濟結構、擺脫土地財政依賴、建立合理有序的土地市場秩序、完善土地利用監督機制。”北京富程律師事務所高級合夥人李吉偉認為。

　　更深層次看，土地問題事關民生、政策和增長結構，不是一個行業的問題，也不是某家公司的問題。地産發展趨緩的時代背景下，驅除非土地資源非理性、泡沫化因素迎來契機，回歸土地本質、集約利用土地資源應成為各行業前行的根本與源泉。