央行銀監會放鬆首套房認定標準 專家分析——

　　此前中國金融機構對“首套房”的認定標準非常嚴格，個人名下擁有未貸款房産、或唯一房産有貸款但已經還清，購房時申請貸款都十分不易，即所謂“認房又認貸”。

　　這次房貸政策調整，是在近期房地産市場價格持續走低的情況下出臺的。最新統計顯示，8月份70個大中城市中，有68個城市新建商品住宅價格環比下降。

　　首套房認定標準放鬆及貸款利率或降至7折的消息終於塵埃落地。昨日，央行、銀監會聯合發佈關於進一步做好住房金融服務工作的通知（下稱《通知》）指出，重申首套房首付最低30%貸款利率最低7折。同時，放鬆首套房認定標準，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

　　多位地産業內人士表示，該政策雖然利好，但是短期內不會對樓市價格産生影響，國慶樓市或現“量升價平”。

　　文/記者賴偉行、林曉麗、潘彧實習生胡陽

　　要點一：改善型買家還清貸款可享首套優惠

　　對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

　　要點二：三套限貸令取消

　　在已取消或未實施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並具體確定首付款比例和貸款利率水準。

　　要點三：非本地居民限貸令取消

　　銀行業金融機構可據當地城鎮化發展規劃，向符合條件的非本地居民發放住房貸款。

　　要點四：縮短房貸審批週期

　　銀行業金融機構要縮短放貸審批週期，合理確定貸款利率，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。

　　要點五：鼓勵發行金融産品定向投放房貸

　　鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支援證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券，定向投放房貸。

　　這次調整的亮點是，首套房的認定更加明確，範圍有所擴大，從而支援改善型住房需求。以前首套房還清了貸款再買房就享受不到首套房貸款優惠，現在則可享受最低首付款比例30％、貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍的優惠。

　　——中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇

　　對於首套房認定標準放鬆，可降低改善型需求的購房成本，利息成本估計會降低20％左右。

　　——國務院發展研究中心金融研究所研究員吳慶

　　房地産市場預期非常關鍵，一旦一致形成看空判斷，對房地産市場健康發展非常不利。這時調整房貸政策，支援滿足合理住房需求，發出穩定房地産市場預期的明確信號。

　　——中國國際經濟交流中心諮詢研究部副部長王軍

　　總體來説，是個比較有刺激效果的調控措施，尤其又是趕在國慶前出臺，頗具托市的意味。但短期內對市場影響更多體現在信心方面，市場短期內想反轉並不現實。

　　——房價點評網高級分析師曾英傑

　　房貸政策調整 是回歸常態

　　據新華社電 （記者劉錚、李延霞、吳雨）在房地産市場存在觀望情緒、多地取消限購以及宏觀經濟下行壓力較大的背景下，房貸政策調整釋放出哪些信號？

　　信號一：

　　支援改善型自住型需求

　　中國銀行國際金融研究所副所長宗良表示，二套房對於現階段的中國人來説，更多是改善型住房需求，而非投資投機需求。房地産信貸政策要在抑制投資投機需求的同時，滿足自住及改善型需求。

　　“大城市住房改善型需求量最大，改善型需求實現了，對剛性需求也是有幫助的。”國務院發展研究中心宏觀經濟部研究員張立群表示，剛性需求往往要求的是小戶型，改善型住房需求滿足後原有的小戶型住房會週轉起來，帶動滿足剛性住房需求。

　　信號二：

　　穩定房地産市場預期

　　中國國際經濟交流中心諮詢研究部副部長王軍分析這次房貸政策調整目的在於“穩”，並不是要再讓房價“起飛”。

　　房貸政策調整，從某種意義上説，也是回歸常態。交通銀行首席經濟學家連平指出，之前的限購限貸政策，主要是針對前幾年房價持續猛漲、泡沫不斷加大的特殊情況採取的特殊對策，帶有明顯的行政色彩。

　　“目前房地産市場的供求關係已發生明顯變化，庫存增多。需求雖然仍然存在，但因為各種限制措施難以充分釋放。要順應市場的變化，進行合理調整，釋放改善型住房需求，穩定市場預期。”連平認為。

　　信號三：

　　定向調控穩增長惠民生

　　“經濟下行壓力很重要的來源之一，就在於房地産投資持續下降。調整房貸政策非常及時、必要，要引導房地産市場需求恢復，使房地産投資由落轉穩，進而穩住投資，穩住整個經濟增長。”國務院發展研究中心宏觀經濟部研究員張立群分析。

　　這次房貸政策調整，並沒有實施根本性轉向和強烈刺激。只是通過放鬆首套房認定標準、增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放等方式，支援改善型自住型需求，從而引導恢復房地産市場的合理需求。

　　“房貸政策調整，從宏觀調控的視角看，還是一種結構性調控，沒有大轉向，不搞一刀切。就像之前對小微、三農的定向支援一樣，是一種結構性調控。”王軍認為。

　　住房需求，不僅關係到經濟增長，而且關係到民生改善和消費擴大。連平分析，這次房貸政策適度鬆綁，是穩增長、調結構、惠民生比較好的結合。

　　落實情況

　　要打問號

　　本報訊 記者第一時間對多個城市銀行、市場人士展開採訪，結果發現，儘管央行政策已出，但地方的執行尚未開始，不少行業內人士表示，政策需要一定的消化期，不可能立刻執行，至於週期將有多長，“得根據不同城市的具體情況來定”。

　　杭州的一位相關人士就透露，按照一貫的政策下放執行原則，從央行到總行，再到各地支行，一般需要2~3個工作日，“再加上這次國慶放假比較特殊，預計得10月10日左右才能落實到地方。”

　　銀行：“時間表”打問號

　　受訪的包括北京、上海、南京、深圳、天津、杭州、常州、蘇州等在內12個城市，部分銀行均表示，目前尚未開始商討具體細則的制定，就連具體推進的“時間表”都得打個“問號”。深圳某銀行內部人士甚至質疑，雖然央行指定了利率的下限，但“未來一段時間是不是真的能打到7折，（現在）還不好説。”

　　中國建設銀行江蘇省分行營業部副總經理劉兵也表示，7折利率是否能夠落地，還是要視總行的具體文件，“如果給予了地方足夠的授權，真的有多少城市能夠根據實際情況執行，很難説。”

　　上述兩位的觀點不無道理，誠如劉兵所言，商業銀行追求利潤，而房貸本身的利潤空間相對於企業大額貸款而言小得可憐，“倘若這次要求給到7折優惠，利潤勢必將進一步被壓縮。”

　　此外，銀行受到上市公司效益和監管部門銀行存貸比的考核，貸款資源本身就有限，“就這點而言，央行的此次政策的具體落實情況就更要打個問號了。”有業內人士坦言。

　　央行的“首套房認定標準”是否具有可行性？同策諮詢研究部總監張宏偉認為，“認貸”的全面鬆動對於市場刺激力度較大，短期內應採取相對比較溫和的政策逐步進行調節。

　　南京大學城市科學研究院一副院長表示認同，據其判斷，在政策實施過程中，各銀行會根據各個城市樓市的實際情況確定“首套房認定標準”的執行力度，會表現出“差別化”的執行特徵。 （新華）