話題緣起

　　根據《鐵路中長期發展規劃》顯示，到2020年我國高鐵里程達到1.6萬公里以上，加上其他新建鐵路和既有線提速線路，鐵路快速客運網將達到5萬公里以上，連接所有省會城市和50萬人口以上城市，覆蓋全國90%以上人口。中國經濟正加速駛入高鐵時代。

　　“高鐵軌道交通縮短了廣深港之間的距離，廣深港真正形成一小時生活圈，促進珠三角同城化。屆時將會出現一群軌道化生存的新人群，他們上下班更多借助軌道交通，並因此改變每日的作息時間。”中國綜合開發研究院城市經營研究中心主任研究員李津逵指出。

　　在此背景下，亞洲最大的火車站——廣州南站應運而生。2014年，隨著深茂鐵路即將動工、廣佛環線（廣州南站—白雲機場段）即將建軌以及近期恒大將在南站建設大型專業足球場等一系列項目進入動工或規劃階段，加上之前拍下土地的奧園、萬科、尚泰、路福等地産項目陸續啟動，廣州南站集體開發的大序幕正式拉開。

　　■ 地産行業記者 劉婧雯

　　廣州南拓 5年再造一個核心區

　　“未來5年內，亞洲規模最大的火車站——廣州南站將被打造成為以商務商貿為主導功能的現代服務業集聚區，是廣州未來5年內新商都文化的最重要、最集中打造的區域。”2011年番禺“兩大軸線六大組團”新規劃曝光以來，南站板塊便被視為廣州城市南拓的“明星地”。

　　據2013年公佈的廣州南站最新規劃顯示，廣州南站總體定位將進一步拓展，將打造成為“華南商貿中心，樞紐樂享活城，嶺南魅力之窗，面向珠三角、輻射南中國的現代化綜合新城”，其定位高於珠江新城。

　　“新的規劃將讓南站區域的長遠投資價值更高。”合富輝煌首席市場分析師黎文江分析認為。此次規劃不僅在原有基礎上有了新的調整，進一步增強了廣州南站商業用地和潛力價值，同時作為中國高鐵華南核心樞紐站，廣州南站踞珠港澳黃金幾何中心的獨特價值、1小時暢行粵港澳的便利交通條件，使其投資價值潛力進一步上升。

　　根據規劃，未來廣州南站板塊將成為一座居住人口約21 .8萬，就業人口達30 .4萬人的現代化綜合新城。在“新加坡規劃之父”，同時也是廣州“中新知識城”總體概念規劃總設計師的劉太格看來，“珠江新城是廣州的CBD，廣州南站卻是整個廣東、珠港澳的CBD。”

　　據悉，作為廣州“十二五”期間重點打造的高端商務集聚區，廣州南站商務區規劃範圍約36平方公里，目前該項目核心區的土地儲備、市政道路設施和公建配套的建設已全部完成。區域交通便利，半小時出行圈可覆蓋廣州中心區、佛山中心區等重要經濟腹地。

　　“南站是最後一塊挨近廣州市中心，處於泛珠三角地理幾何中心，交通發達，騰挪空間夠大的處女地。”世聯行集團首席技術官黎振偉表示，廣州南站的區位價值毋庸置疑，商圈速建的關鍵在於政府投入和政策配套。

　　配套先行 三四年後片區或宜商宜居

　　“在規劃南站時，廣州充分考慮到各類配套設施用地並預留了足夠的空間，我們將引進最好的醫院、中學、小學、幼兒園、圖書館、商場等公共服務設施，全面提升南站地區公建配套整體水準和層次，打造宜居宜商的新城區。”據廣州市國土房管局相關負責人介紹。

　　有業內人士指出，廣州南站與廣州其他板塊的最大不同之處在於其“配套先行”的發展模式。在2013年10月通過的《廣州南站地區核心區城市設計優化及控制性詳細規劃》中提出，廣州南站商務區將新增38所學校，此外還設置了2所醫院、1所綜合文化活動中心、3所文化活動中心、1所圖書館和1個體育中心。

　　同時，減少居住用地和地下空間的開發強度，增加工業、公共服務和商業用地，政府促進綜合新城居住氛圍的決心可見一斑。業界人士認為，隨著政府部門逐步加大該板塊的教育、醫療等配套建設，無疑將提升該板塊的居住功能，“三四年後廣州南站板塊或宜商又宜居。”

　　2014年，隨著深茂鐵路的即將動工、廣佛環線（廣州南站—白雲機場段）的即將建軌、廣州南站核心區地下空間調整方案的通過、南貴廣兩高鐵廣東段的鋪軌及近期恒大將在南站建設大型專業足球場等一系列項目進入動工或規劃階段，廣州南站正式進入快速發展軌道。

　　與此同時也有不少業內人士認為，當年身處廣州市中心的珠江新城尚需十年時間才發展到現在的規模，廣州南站要真正發展起來還有很長的路要走。

　　對此合富輝煌首席市場分析師黎文江表示，“雖然目前南站板塊的客流量還不算很多，只要肯守，這個片區未來的發展前景是很好的。廣州南站中期的設計人流量為8000多萬人/年，未來它將是珠三角的交通樞紐，如果不是炒短線，值得投資者關注。”

　　品牌房企進駐 帶動區域價值升級

　　截至2013年底，萬科、敏捷、尚泰、發現、路福等多家發展商已進駐該板塊，並陸續啟動開發，2014年南站板塊將進入多家品牌地産商的集中開發時期。

　　據悉，繼今年初番禺地王頻現，新單價地王達1.9萬/平方米，為南站板塊年內土地推地定下基調，在奧園、萬科、保利、恒大等大鱷房企的帶領下，南站板塊很快又將迎來新一輪土地出讓高峰，今年四季度南站核心區將推出13宗地塊的劇烈角逐。

　　數據顯示，今年1月保利以8億競得廣州南站周邊鐘村街漢溪村地塊，成交樓面均價約18694元/平方米，“此次廣州南站樓面地價或超2萬元/平方米。”業界人士分析認為，“以目前廣州南站樓盤均價1.7萬/平方米左右的價格區間來看，在世界級CTD（中央車站區）規劃及中國經濟駛入高鐵時代等利好下，3年內或將走向4萬/平方米的價值高地。”

　　眾多品牌地産發展商近年來紛紛扎堆，有力拉動了南站板塊的區域價值升級，以奧園、保利等為代表的新商業地産運營商更顯得勢頭更足。其中，以奧園商業為代表的現代互動型商業模式在南站板塊區域的商業運營中，表現得理念更先進，更符合未來商業發展的趨勢。

　　以南站中軸區推出首盤——奧園越時代項目為例，秉承奧園一貫的創新複合理念地産開發理念，採用“展貿+零售”創新綜合業態，以商鋪、公寓為主，産品包括平層公寓、LOFT複式公寓以及獨立産權臨街鋪。據開發商介紹，去年10月首期開盤，2小時內700多套公寓房源基本售罄，成為廣州2013年唯一開盤日光的投資型項目。

　　對此業界人士分析認為，南站物業備受青睞的主要原因，除了南站土地稀缺、供應量偏少以外，南站的發展前景，也是大批搶喝“頭啖湯”的買家們最為看中的因素。相比深圳前海片區目前動轍5萬/平方米以上的樓價，南站物業有望成為深圳投資市場上的“新寵”。

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　　“廣州南站板塊”的前世今生

　　2011年10月廣州市土地開發中心舉行研討會議，正式披露廣州南站商務區目前建設及規劃情況。據稱，南站核心區的土地儲備、時政道路建設、公建配套已全部完成，預計5年左右核心區將基本建設成型。

　　2012年5月在公佈的2012年市轄區建設用地供應計劃中，番禺新客站區域共出讓13宗地，其中將出讓居住、商住用地共6宗，容積率從3.0-至9.0不等，商業金融用地共7宗，包括敏捷等於年初競拍的地塊。

　　2013年7月公佈廣州南站新規劃，廣州南站總體定位將進一步拓展，成為“華南商貿中心，樞紐樂享活城，嶺南魅力之窗，面向珠三角、輻射南中國的現代化綜合新城”，其定位高於珠江新城。

　　2013年10月第二屆廣州市城市規劃委員會第十八次會議審議通過《廣州南站地區核心區城市設計優化及控制性詳細規劃》。根據規劃，廣州南站商務區將採取“配套先行”戰略，新增38所學校，減少居住用地和地下空間的開發強度，增加工業、公共服務和商業用地，

　　2014年起 隨著深茂鐵路的即將動工、廣佛環線（廣州南站—白雲機場段）的即將建軌、廣州南站核心區地下空間調整方案的通過以及近期恒大將在南站建設大型專業足球場等一系列項目進入動工或規劃階段，廣州南站真正踏上了快速發展的道路。