■ 樓市觀察

　　年化利率30%左右的高利貸，如果是個別房企偶爾救急使用，無可厚非，但當一個城市很多房企都採用這一融資手段，而且持續幾年大規模使用，則必將出現系統性風險。因為房地産已告別暴利時代。

　　近期，邯鄲部分房企資金鏈斷裂，有開發商跑路，幾十個樓盤停工，還本付息困難引發集資戶恐慌、鬧事。據新華網報道，針對部分開發商非法集資，當地政府初步摸排涉及金額達93億元。

　　作為中部地區一個普通的地級市，邯鄲的房地産市場與高利貸亂象，頗有研究價值與典型意義。去年以來，在國內流行一種言論：三四線城市樓市泡沫嚴重，將要崩盤。從案例來看，確實有類似溫州、鄂爾多斯、神木等中小城市房價大跌，可以説泡沫破滅。

　　但筆者一直反對“三四線城市普遍泡沫論”。房價泡沫的生成有兩個必要條件：一是幾年內價格連續大漲，二是買方多屬投資投機性需求。放眼全國，2011年之前的溫州和鄂爾多斯即具備這兩個條件。2009年至2011年上半年，這兩地房價皆上漲了二倍左右，相比2003年就漲得更多了。在房價上漲期，這兩地民間資金充裕，投資投機性購房需求旺盛。

　　而絕大部分三四線城市，實際情況是：住宅市場尚處於“長個子”的早期發展階段，市場需求以自住性需求為主。這些城市的投資投機性需求比重，遠小于高潮時期的溫州和鄂爾多斯。另外，房價基本沒有大漲過，主要是跟著全國大勢小幅上漲，總體漲幅遠小于一線城市和部分二線城市。

　　“邯鄲樓市危機”，與溫州和鄂爾多斯的表像不同。近幾年邯鄲房價漲幅不大，去年邯鄲房價只比一年前上漲5%左右，而一線城市房價比一年之前上漲了三成左右。而且當地投資投機性需求，也遠弱于高潮時的溫州和鄂爾多斯。邯鄲的這兩點情況，與多數三四線城市相似。所以可以認定：邯鄲樓市危機，並非房價泡沫危機。

　　邯鄲樓市危機有三個鮮明特徵：其一，民間高利貸火爆。過去幾年，民間高利貸在全國很多地區都存在，只是熱鬧程度有別。其中溫州就比較瘋狂，並與樓市密切結合，最終導致二者抱團跳崖。年化利率30%左右的高利貸，如果是個別房企偶爾救急使用，無可厚非，但當一個城市很多房企都採用這一融資手段，而且持續幾年大規模使用，則必將出現系統性風險。因為房地産已告別暴利時代，而且作為房價溫和的邯鄲，房企利潤率根本無法長期支撐30%左右的融資成本。

　　其二，市場管理失序。過去十年，是很多中國城市大擴張、快建設的時期，很多二三四線城市都提出了類似“三年、五年大變樣”的口號。邯鄲也經歷了“大躍進”，舊城、城中村、棚戶區的高速拆遷改造、大規模的賣地，安置房小區的超高容積率（3-5很常見），以及權力尋租，造成了房地産開發項目爆髮式增長、粗放式經營。高利貸、非法集資、預售資金監管混亂、土地違規出讓、開竣工監管不力等等，皆是造成當前樓市危機的誘因。

　　其三，房企盲目擴張、無序競爭。發展至當前階段，我國已形成了一批大型優質房企，但在三四線城市，卻密集分佈著巨量的中小開發商，他們多數屬於外行，也沒打算永續經營，多數因為“有關係”而進入房地産業掘金。這些房戰略素質差，憑老闆的感覺、豪情、盲從而做經營，大規模借高利貸、盲目性拿地擴張。在當前行業轉型、市場降溫、銀行信貸收緊、三四線城市樓盤嚴重供大於求等“意外困局”面前，自然被撞得鼻青臉腫，狼狽不堪。

　　當前邯鄲樓市危機，必定需要一段時間“療傷”，但不會演變為溫州和鄂爾多斯式的慘劇，並不意味著全國樓市都將出現相似嚴重問題，也不宜用來形容三四線城市的整體現狀。

　　□楊紅旭（上海易居房地産研究院副院長）