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　　近日，東莞市政府公佈了個人住房公積金貸款新政，公開徵詢意見。《東莞市個人住房公積金貸款辦法》（下稱新《辦法》）調整了“8倍餘額”的貸款規定，並且推出新的貸款計算方法。據東莞市住房公積金管理中心副主任李慶星表示，該《辦法》在9月1日已經截止徵收意見，並上報市政府，但新政頒布的具體時間未定，或會在近期公佈。據介紹，影響計算結果的兩個關鍵的系數——繳存時間和收入調節系數綜合後最低是1.6，最高是16，個人可貸款最高接近餘額的20倍。不過，市住房公積金管理中心也表態稱，具體的細節問題或會調整。

　　低收入者可貸倍數高高收入者可貸倍數低

　　“具體的調整方案還有待市政府正式公佈，不過此次的調整方案傾向於中低收入者和繳存時間長的人。低收入者最高可貸款接近餘額的20倍，而高收入者則低於8倍，最低只有2倍。”

　　去年2月，東莞史上最嚴的公積金政策出臺，直接導致了公積金髮放戶數創下自2008年來最低位，發放公積金貸款明顯呈下滑趨勢。筆者從東莞市公積金管理中心的官方網站獲悉，截至2013年末，公積金管理中心發放個人住房貸款196031.19萬元，佔當年繳存額的28.69%，同比減少221864.58萬元，減少53.09%。全年新增發放貸款戶數5417戶，比上年度減少5365戶，同比減少49.76%。

　　從新《辦法》獲悉，公積金貸款有一套詳細的計算公式，調整了以往“8倍餘額”的限制。“具體的調整方案還有待市政府正式公佈，不過此次的調整方案傾向於中低收入者和繳存時間長的人，”李慶星表示，“低收入者最高可貸款接近餘額的20倍，而高收入者則低於8倍，最低只有2倍。”

　　對此，不少人擔心自己“被高收入”，亦有人擔心最高可貸餘額取消8倍規定會導致資金告急。對此，李慶星透露：“該套方案的計算標準分十幾個檔次，每個檔次分得很細，具體範圍有合理規範的界定，相信不存在‘被高收入’的狀況。高收入人群可以申請到的最高金額在下調，能有效保證資金的穩定和平衡。現在公積金中心的資金相當充裕，可通過個貸率體現出來，暫時不存在資金告急的狀況。”

　　他認為，高收入人群一般賬戶餘額都是比較高，縮減其可貸款的倍數；低收入人群賬戶餘額一般比較低，加大其可貸款倍數，這樣兩者間能夠起到消平作用，其極差並不明顯，卻能有效改善中低收入者的住房需求。

　　此番調節是按照“控高保低”的原則，抑制高額繳存職工投資、投機性住房貸款需求，保障低額繳存職工滿足普通自住住房貸款需求。

　　公積金“不差錢”流動性系數穩定

　　據東莞市公積金中心相關負責人透露，收入系數設定的區間範圍是4到14之間，時間系數則設定的區間範圍是-2.4到2之間，綜合後最低是1.6，最高是16，具體的區間範圍或會再調整。

　　新《辦法》首次對住房公積金貸款實行限額管理，每筆貸款最低金額為5萬元，最高限額為66萬元。同時，調整“8倍餘額”貸款規定，執行按照房貸比、供收比和職工個人情況計算的限額標準。

　　新規中，最為關鍵的兩個系數，繳存時間和收入調節系數尚未正式公佈。據東莞市公積金中心相關負責人透露，收入系數設定的區間範圍是4到14之間，時間系數設定的區間範圍是-2.4到2之間，綜合後最低是1.6，最高是16，具體的區間範圍或會再調整。

　　東莞中原車德銳認為，如果綜合系數最高能達到16，這對公積金貸款的購房者來説是利好的消息。不過還是要看具體的計算模式，才能解答一系列問題。

　　“新政出來後，市民能夠算出自己的貸款的額度，貸款三四十萬，還是能讓不少人能買房的。”他依據三大系數的繳納時間長短和收入系數推算，不少人或能符合條件的，比以往的餘額的8倍要樂觀很多的，等政策正式明朗化，對購房者還是利好的。

　　談及在計算公式中另一個系數——流動性系數，亦稱個貸率，確保資金的流動量和充裕度。李慶星表示，現今東莞的公積金充裕，不存在“差錢”的情況，按照現行個貸率在70%左右，流動性系數是1，説明資金流動的狀況較為平穩，短期內沒有大幅的變動。“這對於中低收入者傾斜的力度還是很大的。”

　　流動性調節系數是根據公積金滿足繳存職工資金使用需求能力的不同情況制定的貸款額度調節參數。其中，流動性過剩：個貸率＜60%，該系數為1.2；流動性正常：60%點個貸率點80%，該系數為1；流動性不足：80%＜個貸率＜90%，該系數為0.8；流動性緊張：個貸率點90%，該系數為0.6。

　　東莞公積金中心應按月向社會公佈個貸率。當公積金資金流動性情況發生變化且個貸率連續3個月保持在同一區間時，公積金中心會及時向社會公佈，並於公佈之日次月起執行相應的流動性調節系數。借款人貸款額度計算公式套用的流動性調節系數，以向公積金中心業務系統登記受理貸款申請的時間為準。

　　公積金新政不明朗購房者繼續觀望

　　“其實，最近政府出臺的幾個政策都是蠻接地氣的，尤其是契稅的調整，很多購房者都可以受惠。”業界認為，若公積金新政出臺，或能利好樓市的成交。

　　“還是等等吧，公積金新政正式出臺，希望能用上公積金。”來自東城的劉女士意向東城某大戶型項目，打算為家人尋覓一處舒適的居住場所，可是公積金新政尚未正式出臺，只好繼續持觀望態度，“其實，最近政府出臺的幾個政策都是蠻接地氣的，尤其是契稅的調整，很多購房者都可以受惠。”

　　據南方日報東莞辦事處與搜狐焦點聯合進行新政調查《新政促市今年金九銀十你買房嗎？》，從收回的316份調查結果顯示，45%網友會考慮近期買房，61%網友認為新政中的普通住房價格標準合理、接地氣，11%的網友認為公積金無法使用是阻礙買房的關鍵性因素。此次新政的調整，或令更多的購房者能用公積金實現購房。

　　車德銳認為，公積金新政還是未明朗化，若公積金新政出臺，或能利好樓市的成交。

　　瑞峰置業市場研究部工作人員表示，新《辦法》首次對住房公積金貸款實行限額管理，取消之前頗受爭議的“8倍餘額”貸款規定，同時，《辦法》對貸款期限更加靈活，不再囿于20年或者30年，而是根據借款人年齡、借款金額、償還能力等因素確定。新《辦法》將是房地産市場的一個重大利好消息。

　　天為地産總經理助理朱敏介紹，從政策層面的角度來説，公積金新政的出臺能為開發商爭取更多的時間佔領市場，也可以為購房者贏得一些實效；從市場層面的角度來説，購房者比較看重樓盤本身的購房優惠，也才能真正刺激購房者買房。

　　東莞房地産行業協會秘書長陳駿良表示，從貸款的方式來看，公積金的比例低於20%，貸款的額度較低，購房者更願意使用銀行的商業貸款。有些購房者想買較大戶型的房子得使用公積金貸款+商業貸款的組合貸。

　　筆者在踩盤中發現，不少樓盤不推薦使用組合貸。據城區某樓盤的行銷人員告訴筆者，公積金貸款的手續麻煩，公積金貸款利率較商業貸款利率低，銀行不想做“虧本生意”。該行銷人員向筆者推薦變相的組合貸形式，用商業貸款付首付，然後提取公積金還月供。

　　東莞公積金管理中心給筆者提供的數據顯示，2013年，東莞全市使用組合貸購房達489戶，組合貸款總公積金貸款額為186102000元，組合貸款中的商業貸款為85795000元，可見使用組合貸的方式還是較少的。

　　A

　　算算你可以貸

　　多少公積金

　　□連結

　　按照現行執行的標準，公積金貸款最高額度不超過公積金賬戶餘額的8倍。若購房者滿足公積金貸款的所有要求，其賬戶有2萬元，那麼只可貸款16萬元。現今東莞的均價是9000元/平方米，若購置90平方米的新房，總房款72萬元，首付得26萬。從此可看，公積金貸款的10萬元遠遠不夠首付款。

　　依據新《辦法》，調整“餘額8倍”的貸款規定，一套全新的計算模式推出，公積金貸款可貸額度Y=個人公積金賬戶餘額B×（繳存時間系數T+收入調節系數I）×流動性調節系數L。公積金中心的相關負責人透露，執行按照房貸比、供收比和職工個人情況計算的限額標準，個人可貸款最高可達餘額的20倍。

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　　東莞公積金

　　政策變遷

　　●2011年5月1日《關於調整住房公積金貸款若干政策的通知》明確規定：首套個人住房90平方米以下，貸款首付比例不低於20%，超過90平方米，首付款不得低於30%。第二次使用住房公積金貸款，僅限于購買房屋建築面積在144平方米以下的自住房，貸款首付款比例不得低於50%。個人繳存住房公積金，貸款最高額度為46萬元，夫妻雙方繳存住房公積金的，貸款最高額度為66萬元。

　　●2011年7月4日施行商業個人住房貸款轉公積金貸款，試行範圍為莞城、南城、東城、萬江四個街道辦。

　　●2013年2月8日，《關於調整東莞市住房公積金貸款部分政策的通知》明確貸款最高限額，個人不超過46萬元，夫妻雙方不超過66萬元，同時貸款額度不能超過個人公積金賬戶餘額的八倍。

　　●2013年3月22日開始，公積金貸款商轉公業務全面放寬，申請範圍不再限于市區及虎門、石龍、塘廈、厚街、常平等鎮，而是放寬至全市所有鎮街。

　　本版撰文：

　　南方日報見習記者 葉永茵

　　記者 郝金朋（除署名外）