儘管三河市市委書記張金波一再強調“三河不應該與京津比高樓”，但目前燕郊高新技術開發區卻仍然難逃“以住宅開發為主”的魔咒。

　　“原本是工業用地性質的建設項目，擱置一段時間後，卻更改土地規劃用作商品房開發，這樣的事情在燕郊已經很普遍。”三河市某政府人士9月10日對《華夏時報》記者表示，燕郊很多早期規劃的物流、光伏、設備製造等項目，如今卻再次迂迴到住宅開發的思路上。

　　據記者調查了解，燕郊高新區不完全統計的熱門住宅小區已經超過100個，而真正具備産業規模的産業園區卻寥寥無幾。自1992年燕郊經濟技術開發區成立近十多年來，其産業經濟發展已經漸漸落後於其他開發區。

　　工業用地輕易改住宅

　　“很多項目更改規劃，前期我們都不知道。”上述政府人士對記者表示，“不少項目報批後，過了很長時間項目方也沒建起廠房。再過一段時間，項目方又報上來一個項目，仔細一看，就是原有項目變成了商業地産、住宅等項目。”

　　這一政府人士已經在該部門工作了四五年，她告訴記者，“這樣的事情很多，但具體有多少個這樣的項目，我們卻從來沒有統計過，但這些肯定只是一小部分。”

　　燕郊即將開盤的“天佑愛上島”項目就是一個工業用地改為住宅用地的項目。

　　早在今年3、4月份，記者在燕郊採訪時發現，“天佑愛上島”項目的施工現場上，“燕郊隆達建築公司承建科達實業廠區工程”的字樣清晰可見。該項目銷售人員介紹稱，這一項目的開發商是三河市天佑房地産開發有限公司，隸屬於三河市科達實業集團。

　　記者通過企業信用資訊系統查詢，三河市科達實業集團有限公司是一家主要以生産汽車配件以及其他多種産品的製造企業。

　　記者曾向燕郊開發區管委會詢問此事，其工作人員對記者表示，科達實業廠區原本是工業用地性質，後來經過規劃調整，已經變成住宅用地，“更改原因主要是為了配合燕郊整體的發展規劃。”

　　根據記者實地考察了解，所謂的“燕郊整體發展規劃”更類似于住宅開發整體規劃。根據規劃，“天佑愛上島”項目總計11棟樓，樓層為17-33層，總用地面積超過7萬平米，總建築面積23萬平米。

　　這一住宅體量在燕郊來説並不算大，但值得注意的是，在“天佑愛上島”南側、西側和北側都被當地大盤“首爾甜城”包圍，而東側行車約5分鐘則是“中駿四季花都”項目。

　　“很明顯，如果在天佑愛上島項目的位置出現一個工業生産廠區，那這周圍的住宅銷售都將受到影響。但如果改工業為住宅，不但符合整體區域設計，也能讓開發商和地方政府都獲得更多利益。”熟悉當地情況的一位業內人士表示。

　　業內人士分析，目前許多三四線城市在城鎮化發展過程中，借産業地産名義圈地的現象普遍存在，各種以物流、光伏産業等名義立項的産業園區，一旦進入開發環節，開發商就想方設法變更用地性質，或者直接做成了房地産化的産業地産。

　　“因為産業園比房地産開發更容易立項，地方出於對土地財政和地方政績的考慮，對産業園區項目審批寬鬆且有政策優惠，因此不少開發商甚至在申請立項時編個故事就能通過審批。”北京大岳諮詢有限公司總經理金永祥曾對記者表示。

　　産業園“冬眠”

　　與這些住宅項目熱火朝天的施工場面相比，周邊的産業園項目就顯得過於安靜了。

　　據記者實地調查了解，在“天佑愛上島”項目以東和以南的區域實際上都有産業園的規劃，如天山創意園、創意産業園、田園牧歌、燕京工業園，但這些産業園遠未成熟。

　　在三河市委外宣局給記者的資料中顯示，燕郊地區從1992年便設立為省級經濟技術開發區，2010年則升級為國家高新技術産業開發區。按照燕郊區域原有的規劃，當地北部區域將主要發展産業園經濟，南部區域發展文化創意産業。但至今，當地卻並沒有幾個成熟的産業園基地。

　　燕郊北部最為知名的百世金谷産業園區，據該園區招商人員對記者介紹，“一期産業園廠房面積總計約30多萬平米，現在還剩1萬多平米廠區可售，已經有20多個企業簽約。”

　　公開資料顯示，百世金谷廠房從2010年就開始銷售，廠房為毛坯交房，建築施工也十分簡單，廠區售價為5000多元/平米，且均為整層出售。

　　但記者實地走訪發現，直至今日大部分廠房內還都沒有企業入駐。上述招商人員表示，有很多企業是購買之後再出租或轉售給其他企業。

　　與廠區銷售的漫長相比，一路之隔的“住宅配套”金谷美麗城在去年開盤的一期已經售罄，今年剩餘7棟樓也將開盤銷售，售價8500元/平米，且為精裝交房。

　　與北城相比，燕郊南城的産業發展規劃更是處於冬眠狀態。作為燕郊在十二五期間重點推進的項目，燕郊現代服務産業園、航太現代服務産業發展區至今還是一片荒地。而在2011年，三河市委常委、副市長谷正海曾公開表示這兩個項目分別投資100億元和70億元。

　　不過，隨著樓市趨冷，燕郊商品房銷售受到影響，很多樓盤進入降價階段，9月新開盤項目大都回歸到8000-9000元/平米的均價，而在今年初當地成交均價曾一度上漲至1.2萬元/平米。

　　房價的回歸也促使三河市對燕郊高新區發展的冷靜思考。“三河不應該與京津比高樓，我們比不過。”張金波表示，未來燕郊地區將對比北京市場需求，發展類似成功（中國）大廣場、燕達國際健康城、匯福國際健康中心、港中旅燕郊海泉灣休閒度假區等高端服務業項目。

　　不過上述發展規劃是否可以儘快實施，還有待考證。上述三河市政府內部人士對記者表示，最近一段時間上報的項目已經大為減少，這也與目前全國審計有關。