南昌朝陽新城曾以與老城區零距離、城市配套先享有、最宜居的區域自居，令許多開發商和購房者趨之若鶩。歷經2011年至2013年的瘋狂拍賣，土地“博弈盛宴”的硝煙還未散去，這裡的開發商們已然感受到了瑟瑟秋風帶來的陣陣寒意——産品同質化、價格惡性競爭，令市場不暢銷庫存高漲；而商住土地出讓依然失衡、商業配套依然缺失、嘈雜的居住環境依然沒有得到改善，則是市場不暢銷的深層原因。

　　區域項目成本價促銷

　　購房者入市依然有“抗性”

　　記者從銷售一線了解到，目前在全市住宅市場遇冷的情況下，朝陽新城項目銷售也陷入困局。面對源源不斷入市的房源，部分開發商開始降價銷售。中海朝陽郡首先舉起促銷降價大旗，其後國貿陽光、聯發君領朝陽、正榮禦峯等項目紛紛跟進，中海朝陽郡從2013年的最高成交單價每平方米約萬元跌至目前8000元/平方米左右，正榮禦峯成交單價甚至跌至8000元/平方米以下。對於購房者來説，成交單價在8000元平方米左右，價格依然偏高。但對於朝陽新城的開發商而言，這已經是成本價入市了。以中海朝陽郡為例，2011年中海地産以526萬元/畝的價格拿下該地塊，樓面單價接近3600元/平方米，加上後期建安成本和各項稅費，成本價要超過7000元/平方米，現在項目以8000元/平方米左右的價格出售，開發商基本是成本價入市；而對於拿地樓面價接近6000元/平方米的海亮瓏園來説，單價8000元/平方米入市絕對是賠本賺吆喝。

　　雖然區域項目價格下跌幅度較大，但購房者依然不買單。近日某地産網站針對朝陽新城開展的置業大調查數據顯示，近七成的購房者認為朝陽新城的房價還會下跌，近八成的人無法接受朝陽新城的房價超過9000元/平方米，近九成的人認為朝陽新城的配套太差，無法支撐目前的房價。由此看來，配套的缺失，是阻礙朝陽新城升值的最大因素。

　　居住配套建設滯後

　　區域亟待全面升級

　　物流企業的集中，大貨車“橫行霸道”，由此帶來的臟、亂以及安全隱患；道路指示牌不明，斷頭路多，購物不方便，休閒娛樂設施少，這是人們對朝陽新城現狀最基本的認識，也是朝陽新城的現狀。就居住環境而言，物流企業的聚集，大貨車來來往往，以及帶來的揚塵、噪音，讓居住毫無舒適可言；就交通配套而言，公共交通偏少無法滿足居民出行，而道路指示不明，且不斷出現的斷頭路，讓私家車出行也是極其不方便且安全隱患高；就教育配套而言，少量的中小學無法滿足居民的教育需求。其後最重要的是商業配套缺失，從現狀來看，近兩年區域土地出讓大部分是針對住宅用地，而作為配套的商業土地出讓卻少之又少，目前僅僅只有一個斥資4億元的天虹百貨商業綜合體，這對於一個規劃20萬人口的新城來説，一個中心商業加上各個樓盤的社區商業不足以滿足人們的生活需求。

　　“朝陽新城是一塊大有作為的好地，朝陽大橋和象湖隧道的建設使得其區域位置更優越，它有潛力建設成另一個紅谷灘新區。但如果物流企業不移出朝陽洲，商住比例失衡的問題不解決，朝陽新城毫無居住舒適度可言，人們不是嚮往，而是想逃離該區域。朝陽新城剛剛開發伊始，開發商還可以通過區域未來發展預期帶動成交價格，但近幾年，板塊現狀配套毫無改善，購房者將不會為區域未來買單，項目賣不好也在情理之中。”中駿集團江西公司總經理葉良榮如是説。

　　江西師大城建學院陶滿德教授也認為，“購房者對朝陽新城預期下行使得區域成交價格下跌，生活配套的全面缺失讓購房者對區域價值提升沒有信心。朝陽新城的未來是打造一個獨立於老城區之外的城市副中心，商業、交通、教育、醫療、休閒、娛樂等配套完善、居住環境改善，人們不用離開朝陽新城就能滿足吃喝玩樂、娛購等需求。只有配套完善，宜居環境改善，商業氛圍濃厚，區域價值才會提升，購房者才會願意居住於此併為此買單。”

　　本報記者 廖林立