8月20日，位於北京市西城區的華嘉衚同地塊迎來現場拍賣。經過長達193輪競價之後，這宗地塊被華融以總代價74.6億元競得，折合樓面價為6.34萬元/平方米，溢價率達110.14%。在房屋、土地市場雙雙低迷的背景下，這宗高價地的出臺引發廣泛關注。

　　業內人士指出，招拍挂制度進一步挖掘了土地價值，創造出更公平的市場環境，成為房地産業“黃金十年”的重要推手，但同時引發高地價，以及土地財政依賴。在市場供需關係發生逆轉的情況下，招拍挂制度的價值將面臨重估。

　　“招拍挂”模式下地價攀升

　　“就這宗地塊的位置而言，6萬多的樓面價其實並不算貴。”針對北京華嘉衚同地塊，京城某房地産開發商向中國證券報記者表示，與去年成交的農展館地塊相比，前者的價格甚至可稱得上“便宜”。與外界詬病的“高地價”不同，業內人士普遍認為，該地塊的成交價格頗能體現該區域的價值。

　　上述開發商表示，只有在更加市場化的招拍挂制度下，土地價值才能被充分挖掘。這也是土地交易市場化改革的重要意義之一。事實上，“71號令”中，還有關於及時繳納土地出讓金、兩年內不開發將被收回等規定，這對於土地市場的規範大有裨益。

　　“土地價值的挖掘，很大程度上是建立在市場公平準入的前提下。”一位接近國土資源部的專家表示，市場化改革之前，國企佔據房地産行業主要地位，他們通過劃撥和協議的方式獲取大量土地，並對市場形成一種相對壟斷。但在“8·31大限”之後，土地市場有了一個更加公平的準入平臺，更多民間資本進入，土地價值也得以攀升。

　　近幾年來，北京的土地交易中，經常出現多家企業、甚至十幾家企業爭搶同一宗地塊的現象。上述專家表示，在“8·31大限”之前，這種情況甚少出現，土地交易多以更隱蔽的劃撥和協議方式出讓，不少城市甚至尚未建立土地交易市場。

　　該專家表示，獲取土地是從事房地産開發的第一步。因此，土地出讓的市場化改革，意味著房地産行業市場化走出重要一步。隨後十年間，房地産業迎來發展迅速的“黃金十年”，大量民企迅速崛起，一些央企也趁機發展壯大。

　　值得注意的是，在這個過程中，地價出現快速上漲。

　　北京中原地産首席分析師張大偉表示，在2004年的“8·31大限”之前，北京市的絕大多數土地以協議和劃撥的方式出讓。按照當時協議出讓價格，二環內土地成本約在3000-4000元/平方米左右甚至更低，而在三環和四環等區域，地價多在2000元以下水準，四環外大部分土地處於尚未開發狀態。

　　按照如今的價格水準，這些區域的土地價格已經翻了十倍以上。且隨著土地開發範圍的擴大，中心區域的“金字塔效應”愈加凸顯，土地價值不斷上漲。

　　2009年和2010年，土地價格上漲迅速，各地頻繁出現“地王”，以“價高者得”為宗旨的拍賣出讓遭遇信任危機。隨後，考量“綜合實力”的招標出讓逐漸推廣開來。由於評標過程並不公開，該種方式又引發了公平性質疑。

　　張大偉表示，招拍挂制度雖然更加市場化，但在配套制度不夠健全的情況下，完全以市場化方式來出讓土地，勢必會造成土地價格非理性攀升。

　　“土地財政”副作用需消除

　　在地價上漲的同時，地方政府的財政收入隨之增加。

　　按照現有的財政稅收制度，除中央政府計提的少部分農田水利建設等資金外，土地出讓金的大部分劃歸地方財政統一支配。隨著地價攀升，土地出讓金收入大幅增加。

　　據國土資源部數據，2013年，全國土地出讓合同價款達4.1萬億元，而2004年該項收入為5894億元。在土地出讓實施招拍挂改革的十年來，全國土地出讓金收入增長7倍。

　　山東省南部某市財政系統官員向中國證券報記者表示，由於當地經濟發展水準不高，缺乏支柱産業，稅收收入匱乏，使得當地財政時常捉襟見肘。在實施大規模房地産開發後，財政緊縮局面明顯改善。其中，土地出讓和房地産相關稅收一度佔據地方財政的半數比例。

　　地方財政寬裕，使得地方政府有餘力去開展各項投資。上述接近國土部的專家表示，過去幾年，不少地方的基礎設施建設明顯改善，城市面貌煥然一新，教育醫療等投入也有所加大，這在很大程度上受益於“土地財政”。

　　與房地産業相關的建材、傢具、裝修等多個行業也快速擴張，帶來大量稅收。“對於很多城市來説，房地産業是不折不扣的‘支柱産業’。”上述專家表示。

　　在充分嘗到“土地財政”的甜頭後，這項政策的另一面也開始顯現。張大偉表示，地方政府對土地財政的接受過程，由習慣最終變成依賴。民間機構發佈的數據顯示，當前土地出讓收入佔據地方財政平均比例在4成左右，個別城市甚至超過一半。

　　張大偉表示，“依賴”表現在兩個方面：大量推出土地，以獲得更多收入；抬高土地價格，以獲得更多收入。這兩者的副作用如今已經開始顯現。前者體現在，因土地出讓過多，超過市場的實際需求，部分城市出現嚴重的供大於求現象。

　　後者則體現在，一些地方政府放緩供地節奏，出現土地供應不足的“假像”。事實上，部分地方政府追求“價高者得”的拍賣方式，甚少使用招標出讓，目的同樣在於獲取更高土地收入。

　　“土地財政”已成為中國樓市難以克服的頑疾。分析人士指出，單單依靠對土地指標的控制，難以對其實現真正遏制。但當前樓市下行、土地出讓金收入減少的現狀，或將倒逼各地減少對“土地財政”的依賴。

　　制度有待完善

　　“很多人對土地招拍挂的印象，往往是與高地價、地王密不可分。實際上，這與市場大勢密切相關。”上述接近國土部的專家表示。

　　他指出，過去十年是城鎮化進程加速、房地産市場飛速發展的階段，在我國現有的土地、財稅制度下，出現了地價上漲、房價攀升、“土地財政”等現象。招拍挂制度的出現，加速了這一過程的發生，但並非決定性因素。

　　“很多人在一個大房子裏，面對拍賣師的報價不斷舉牌，氣氛一度推向高潮。這種場景，是那個時代的真實寫照。”北京某上市房企開發商表示，從2004年到2013年間，火熱的拍賣出讓是最具代表性的場景，也最容易讓人將招拍挂與高地價聯繫起來。

　　但當市場轉冷時，開發商就再也沒有了競相舉牌的熱情。今年以來，各地土地市場冷淡，流標、流拍等現象層出不窮。來自國土資源部的數據顯示，今年二季度，各地共上報成交異常交易地塊44宗，較上一季度減少46宗，降幅為51%；同比減少更明顯，降幅為66%。平均競價輪次為75次，環比下降10%，同比下降9%。

　　張大偉表示，最近十年來，招拍挂制度並未發生根本性變革。今年土地市場冷淡，更多體現了供需關係的決定性作用，而非制度本身。

　　他還表示，如今的市場供需關係發生逆轉，不少城市的優質地塊也出讓殆盡，未來的土地市場將可能繼續冷清，地方政府的土地收入也將減少。土地招拍挂制度帶來的“副作用”，也將逐漸淡化。

　　住房供應體系的完善，也將使得這一制度能夠更好地發揮作用。“前幾年不管什麼地塊都要拍賣出讓，有些普通住房的土地，因為拍賣價格過高，最終蓋成了中高端房屋。”上述開發商表示，在“8·31大限”後的很長一段時間內，有關保障房建設的制度處於缺位狀態。

　　他還表示，如今住房供應體系正逐漸完善，“高端靠市場，低端靠保障”的格局初步形成。同時，一些地方在土地招拍挂出讓中，設置最高限價，避免出現地價過高的現象。這些配套制度的完善，都有助於招拍挂制度更好地發揮作用。