二手房豪宅個稅20%降臨，升值可觀或上手報低價的房産將背重稅

　　番禺、海珠、越秀、白雲等區在8月中旬已開始執行二手房20%個稅的政策，凡提供上手發票扣減營業稅的，個稅必須按照買賣差價徵收20%。據房産部門人士表示，這次20%個稅是針對非普通住宅，是需要同時具備“建築面積144平方米以上”和“套內面積120平方米以上”這兩個條件，若有其一不符，都按普通住宅的稅費標準繳納。而普通住宅的稅費標準和以前一樣，並無調整。對於一些臨界點附近的144平方米來説，實用率成為一個關鍵因素，實用率在83%以上，才會滿足套內面積120平方米的要求，故此對於一些業主或者買家來説，買房時希望實用率高一些，到買賣房屋時可能希望實用率低一些，以逃過重稅。

　　記者近日走訪番禺、海珠、越秀、天河等區的仲介門店，各區資深地産經紀表示，由於今年豪宅成交大幅萎縮，業主需要一定時間來消化新的稅收政策，暫時沒有出現豪宅業主降價出售房源的情況。而各區也有一些想買大戶型的買家到府來諮詢如何規避重稅。地産人士表示，目前唯一規避20%重稅的做法是業主在交易時不交上手發票，寧願交全額5.6%營業稅，都不願交鉅額二手房買賣差價20%個稅。而報低價的弊端在徵收買賣差價20%個稅時就充分顯現，如星河灣四期星座200~300平方米的大戶型，2012年價格已到2萬元/m2，但通常買家都選擇剛過稅局報稅線來報，當時一般報1.7萬~1.8萬元/m2，如今成交價在2.2萬元/m2，如果當時如實申報，價差只有2000元/m2，當時省稅費而報低價，價差則放大為5000元/m2，其實增值幅度只有2000元/m2。

　　地産人士表示，目前雖然暫時還有“賴死”不交上手發票來規避20%個稅，但商品房預售制度實施以來，房管部門對各個房屋的檔案都非常完備，只要調檔，過往交易的契稅完稅證都有存底，換句話説，即使業主“賴死”不交上手發票，政府都可通過調檔來查詢到上手的發票價，不知道這條路未來是否會被封殺？有地産人士分析，由於個稅徵收和房産調檔涉及一定的人力物力，且分屬不同政府部門辦理，除非所有檔案資料已被掃描且由各政府相關部門分享查看，否則由政府主動調檔來發現上手發票價的做法在短期內不會實行。不過也有某地産人士説，契稅完稅證可按稅率推算當時交易價，而一二手房契稅完稅證本身在地稅部門就有電腦記錄，不需經過房管部門調檔查閱，20%個稅已是懸在豪宅頭上的“達摩克利斯之劍”，有可能隨時掉下來。文/圖:記者 李鳳荷

　　越秀區：

　　豪宅業主企硬 買家心急諮詢

　　中原地産水蔭路分行高級營業經理鐘志明表示，目前越秀區豪宅業主的心態較強硬，雖然出現20%個稅的重稅，放盤價仍沒有多少調整。如東風廣場70平方米的學位房，業主開價300萬元，最終以296萬元成交，降價4萬元是業主看在買家一次性付款才減4萬元。他在這次交易才發現業主累積的升值是如此可觀。業主是香港買家，1999年購入東風廣場1期，當時一手價在1萬元/m2，總價70萬元。這次成交價為296萬元，由於業主在廣州只有一套住房，通過開家庭擁有房屋套數的證明查證，這套住房屬於證滿5年且是唯一住房，因此可免交1%的個稅。據了解，在越秀區即使是普通住宅，如果證滿5年非唯一住房，若提交了契稅完稅證或者上手發票而“暴露”上次交易價格，有可能被徵收買賣差價20%的個稅。

　　鐘志明表示，這次主要針對豪宅徵收20%的個稅，對於早期入市持有至今的豪宅業主來説，稅負的確非常重。如錦城花園159平方米的單位，完全符合144平方米以上且套內面積120平方米以上的豪宅標準，當時業主一手購入的價格為8000~9000元/m2，發票價在130萬元左右，證滿5年，若該住房為非唯一住房，轉讓市價可達600萬~700萬元，差價高達400多萬元，按20%徵收個稅，稅費有可能在80萬~100萬元之間。

　　鐘志明表示，日前接到一個準買家諮詢如何可規避重稅。目前仍可不交上手發票來規避重稅，如證滿5年的錦城花園159平方米單位，不交上手發票需全額按本次交易價徵收5.6%的營業稅以及1%的個稅，按600萬元計算，營業稅和個人所得稅總額為39.6萬元，比交上手發票需交80多萬元的個稅要少得多。

　　海珠區：

　　豪宅成交萎縮 未有新納稅個案

　　滿堂紅濱江東分店店長許國強告訴記者，今年濱江東豪宅成交萎縮，近期未出現按新納稅方式繳稅的交易個案。他認為，如果可以按沒有發票來徵收全額5.5%營業稅和1%的個稅，累積可觀升值的豪宅業主必定是會選擇不交上手發票來做。他回憶道，2008年他曾經代理金海灣一宗交易，業主是2005年入市，當時一手價格是1萬元/m2，262平方米複式單位的一手發票價是262萬元，2008年雖然是金融海嘯年，當時轉讓價已是850萬元。許國強表示，當時還可“兩條腿”走路，未滿5年的豪宅可提供上手發票來按買賣差價交營業稅，而個稅則按核定稅率徵收，稅率為1%，就是因業主提交了2005年的購入發票，他才知道當時的價格是如此低，漲幅是如此大。

　　番禺區：證滿5年豪宅反而不吃香

　　滿堂紅星河灣分店店長袁凱濤告訴記者，番禺區與市區同時開始按20%個稅徵收豪宅交易稅，由於近期成交個案缺乏，且沒有剛好卡在新稅制實施之初辦理的舊交易個案，故此他也不清楚二手房20%個稅會怎麼辦。在他記憶當中，稅局對一、二手房的契稅完稅證有完備的記錄，即使業主不交二手房稅費發票，稅局也應該查得出來。袁凱濤表示，星河灣1~3期大戶型不多，3期開始有一些200平方米左右的大戶型，4期起基本是200~300平方米的大戶型，後來還出現雙證甚至4個房産證的超大戶型。

　　以前二手房交易基本上都報低價，如今按買賣差價徵收20%個稅，報低價的弊端終於顯現。袁凱濤表示，如星河灣四期星座200~300平方米的大戶型，2012年價格已到2萬元/m2，通常買家都選擇剛過稅局報稅線來報，當時一般報1.7萬~1.8萬元/m2，如今成交價在2.2萬元/m2，如果當時如實申報，價差只有2000元/m2，當時為省稅費而報低價，價差則放大為5000元/m2，其實增值幅度只有2000元/m2。

　　天河區：免個稅物業價差不明顯

　　合富置業東方之珠分行主管鄧彩霞表示，目前，天河北業主心態並未明顯受新政影響而有所轉變，而業主名下唯一房産，其放盤價與其他非業主名下唯一房産的物業差不多，主要是目前二手交投活躍度不高，放高價並不利於業主快速出售套現。不過，從目前天河北二手市場放盤看，待售物業放盤價格普遍與市場價差不多，較少看到大幅低於市場價的筍盤出現。即使看房客不多，但業主並不心急調價，由於天河北租房市場相當活躍，因此業主普遍都持有“賣不出就放租”的心態，即使有新的政策出臺，亦並不急於調價以適應市場的新變化。

　　業主：又搞“假離婚”規避重稅？

　　根據二手房轉讓的個稅規定，證滿5年且為唯一住房可以免征個稅。因此有人就提出，業主假離婚，豪宅放在一個人的名下，只要滿足證滿5年且為唯一住房，就可以免征個稅。地産人士表示，離婚析産雖然是一個途徑，但這涉及道德問題，仲介肯定不會提出來，若是買家提出讓業主辦假離婚，這單交易十之八九就談不成。