7月廣州二手住宅二手均價環比降4.9% 市中心價相對平穩

　　劉先生在番禺區星河灣有一套豪宅，因為自己的公司經營需要週轉資金，加上對房地産市場持看空心理，最近決定降價15%出售物業。不過實際上，劉先生在該套物業上賺到了一倍以上的利潤。

　　“二手住宅最終的成交價取決於物業的品質、業主對資金的需求迫切程度和客戶能接受的最高心理價位。”中原地産最新研究報告顯示，7月份廣州市二手住宅二手買賣均價為23247元/平方米環比下降4.9%，降價主要集中在番禺，但市區中心基本穩定，因此整體成交量相比6月基本保持穩定。

　　文、表/記者林琳

　　市區中心：買家降價要求難獲滿足

　　由於私營企業主“鬆口”，集中了他們的大戶型物業的番禺區二手價在7月出現較大跌幅，最新數據顯示，二手成交均價為15356元/平方米，環比下降32%。

　　番禺一間分行的房地産經紀告訴記者，7月番禺主要成交的都是“豪宅”，而業主基本上是私營企業主，均因為資金週轉需要及對房地産市場未來的信心減弱而放出手上的物業，降價空間大概為10%~20%：“不過他們的要求多是買家要一次性付款，所以接手的客戶也大都是實力雄厚的私營企業主，購房目的為居住或投資。”據中原地産研究結果，不少限購投資客以親人的名額購房，他們在目前市場下行的時候入市，所以壓價幅度最大，至少要下調10%~30%才肯出手。

　　而作為買家主力群體的學位房客戶對降價的預期相對較低，約為3%~10%左右，原因是業主對這種優勢資源有較高的姿態。儘管如此，學位房市場在7月還是呈現膠著的狀態。以越秀區二手住宅為例，中原數據顯示成交均價為27633元/平方米，環比保持穩定，而成交熱門板塊北京路板塊的成交均價為25440元/平方米。

　　“到越秀區買房的客戶，大概有七成左右是求學位房，客戶希望業主降價3%~10%，但實際上業主很難同意。”一個北京路附近的仲介行人士透露，目前越秀區的學位房要價依然堅挺，普遍業主都不肯降價銷售，甚至轉賣為租。

　　另外，市場人士觀察到，剛需首置買家中不少是“80後”、“90後”，他們對價位承受能力相對較弱，有的希望房價能下降20%，不過市場很難滿足他們的需求。由於天河區是廣州的CBD，集中了不少這類型的買家，但是7月天河板塊成交相對比較熱門，成交均價為26499元/平方米，價格相對平穩。

　　番禺區豪宅：有盈利空間願讓價出售

　　“雖然7月二手市場成交量環比穩定，但仍在低位徘徊。”一個仲介人員告訴記者，由於大部分客戶一直處於觀望等降狀態，近郊一手樓盤降價促銷，業主心態也進一步轉弱，大部分業主的降價幅度約在3%~10%左右，“可以説二手降價正在進一步擴大。”

　　根據中原研究報告，一方面7月份二手買賣均價為23247元/平方米，環比下降4.9%，成交高價區越秀、天河和海珠成交量較6月有較大幅度下降，結構性拉低均價；另一方面受一手市場降價影響，業主心態轉弱，急售盤源增多，降價幅度擴大，令整體市場價格下滑。

　　中原地産研究部人士從市場了解到，目前願意降價出售物業的主要有幾類業主，降價幅度最大的是需要資金週轉生意的私營企業主：“這些業主當初購房時資金實力較強，購買的物業面積大且優質，而且購買時價位相對較低，所以降價幅度相對較大，可達到10%~15%。”如前文提到的劉先生，儘管目前出售價格略低於市場價，但獲利空間並不少。“作為私營企業主，他們有經商意識，除了確實需要資金外，是不會像普通業主那樣想要在市場最高價時出售物業，他們理解商業市場不可能‘食盡’，賺取一定的利潤空間，讓資金週轉靈活，去賺更多的錢。”

　　另外，願意降價出售的業主包括一賣一買改善型業主和轉移城市居住的業主。前者讓價幅度在8%~10%，而後者讓價幅度在8%~15%。而可賣可不賣的業主仍是市場主力，約佔市場65%的比例，降價幅度在3%~5%，當價格沒有達到他們的心理價位時，往往會轉售為租。

　　投資建議

　　有業內人士認為，目前商業地産受到經濟環境的挑戰，住宅因為有剛性需求，投資回報相對平穩。

　　建議如果有一定資金能力可以選擇價格相對合理的有特殊優勢條件的物業投資，但強調一是要採用閒散資金，二是要有長線投資念頭並衡量自己的風險承受能力再投入。