法國：不斷完善 彌補缺陷
- 發佈時間：2014-08-28 05:39:06 來源：經濟日報 責任編輯：羅伯特
1804年，法國頒布著名的《民法典》，其中關於公民無權變更效力的規定，成為世界上最早的關於不動産登記的法律文獻。但出於對貴族階層利益的考慮，最終施行的《民法典》對不動産交易中的登記只作為“對抗”條件，而非必要條件。換句話説，所謂對不動産登記，即對不動産物權變更行為起證明效力，以對抗第三人，如果登記事項實質上不成立或無效，則該登記不得對抗善意第三人。法國這樣的立法對後世影響深遠，一定程度上解決了不動産交易的風險問題，但是，專業人士分析認為，這種契據性質的登記模式，其本身所具有的“非必要條件”使得保障效果打了折扣。
在這種登記制度下，因登記不作為不動産物權變動的要件，登記機關也就無須對不動産變動進行實質審查，僅為形式審查行為，登記機關的責任也遠不如德國産權登記制度下的登記機關重。但是分析認為，綜觀法國《民法典》可以看出，立法者對更為重要、更為複雜的不動産物權變動，如抵押、贈與、強制出賣不動産等，均法定要求公證，非經公證不生效。
法國民法制度下，對於物權變動，取得了債權就等於取得了物權，登記的目的是為了對抗第三人，其最大缺陷在於交易安全方面存在漏洞，即出售人在出售不動産後，如果尚未登記公示，可能將該不動産再行出售，對後來的出賣行為予以登記公示，也就是“一房多賣”現象；原買受人依原合同已取得該不動産的所有權，在未公示情況下也可將該不動産轉讓。這種制度在實踐中容易導致物權重復現象，也不利於保護合法買受人和善意第三人利益，登記公示對抗制度對交易安全的補救，並不能從制度上消除這一安全隱患。
但隨著法國公證人制度和不動産買賣制度的不斷完善，上述情況出現的可能性已接近於零。法國不動産業內人士介紹稱，法國不動産為永久産權，公證人代表國家公職機關全權負責登記。實際上，在進行一樁不動産買賣或變更的過程中，公證人會根據不動産的登記情況，對該不動産相關的各個方面進行評估和審查，而這一評估和審查的最長追溯期可長達30年。公證人會認真核查30年來涉及該不動産的所有貸款和贈予情況、買賣糾紛，甚至鄰里協議，以確保買賣雙方的合法利益。當然，有些不動産購買人出於隱私或避稅方面的考慮，會選擇成立個人民事公司，然後以該公司名義購買不動産。
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