瑞士： 法律保障 審查嚴密

　　在瑞士，不動産登記制度屬於權利登記制度體系。瑞士《民法典》採用給動産下定義的方式，來區分動産與不動産，這種分類凸顯出以物可否移動的物理標準為主的特點。《民法典》第七百一十三條規定，性質上可移動的物及法律上可支配的不屬於土地的自然力，為動産所有權的標的。而不動産則基本限于土地、礦山及其土地定著物。

　　瑞士法律採用不登記則不動産物權不得變動的公示原則，登記對像是不動産物權。瑞士《民法典》第六百五十六條規定，取得土地所有權，必須在不動産登記簿登記。

　　瑞士的土地登記事務一般由土地登記所承擔，但大多數州法定的主管部門則是各州的地方法院。由於瑞士是聯邦制國家，所以，瑞士《民法典》第九百五十三條規定，各州可自行規定本州土地登記所主管官廳的設置、登記區域的劃定、主管官員的任命和俸祿及監督組織等。瑞士通常以一個州為管區，每一管區均設有土地登記所，登記的具體業務由登記官掌管。如果沒有設立主管官廳，《民法典》規定由州政府代理土地登記主管官廳的職責。除任命及俸祿事項外，各州制定的其他有關土地登記的規定須經瑞士聯邦政府批准。

　　依據瑞士《民法典》第九百六十三條和第九百六十五條，登記機關審查的範圍包括登記申請、不動産所有權人的書面聲明、申請人的處分權利書證、法律原因的書證，其中“法律原因”就是導致不動産物權變動的基礎法律關係。對大多數不動産物權變動情形而言，其原因行為均須公證，否則不産生法律效力。只要具有公證形式，登記機關就無須再審查實體法律事實的合法性。

　　瑞士不動産登記簿製作及測量的費用負擔細則由聯邦議會制定。瑞士《民法典》第九百五十四條規定，為不動産登記及測繪，各州可收取手續費，但對於以改進農業經營為目的而進行的土地改良或土地置換，則不得收取手續費。

　　對於具體承辦土地登記的登記官員，瑞士制定了詳細的規定。對於登記官員的責任，瑞士《民法典》第九百五十五條規定，各州對登記官及對直接監督的機關，有追究其過失並請求損害賠償的權利。對於登記官員的監督，《民法典》第九百五十六條規定，登記官在執行公務中接受定期監督，對登記官執行公務所提出的異議，以及對已呈交的或待呈交的證件或申請發生的爭執，由州監督官廳裁決，若當事人對裁決不服，可繼續上訴聯邦主管官廳。《民法典》第九百五十七條規定，對於登記官及職員中瀆職的，州監督官廳應給以紀律處分。法定紀律處分分為警告和1000瑞郎以內的罰款，瀆職嚴重的亦可開除公職。除這些紀律處分外，還可繼續追究瀆職官員和職員的刑事責任。

　　根據物權法和不動産登記的基本原理，登記是以國家的公信力為不動産的交易提供法律基礎的行為。如果登記發生錯誤，當事人及其他利害關係每人平均可能遭受損害，因此，有關不動産登記機關應承擔相應的賠償責任。瑞士專門設立了登記賠償基金，以彌補可能造成的對真正權利人利益的損害。正是這一整套合理的責任追究機制的建立，保證了瑞士登記制度的功效得以充分發揮。(原文來源：經濟日報 作者：許安結)

　　新加坡：以房查人很清晰

　　新加坡政府一直把解決公共住房問題作為一種公共責任而不懈努力，時至今日，新加坡已經成為當今世界上公認住房問題解決比較好的國家之一。新加坡雖然是一個市場經濟國家，但是其公共住房的開發和建設並不完全通過市場來實現，而是由政府來主導。新加坡土地分為國家所有和個人所有兩種，其中國有土地約佔總數的80%左右。土地是國家財富之源，也是新加坡政府建設大眾組屋的基礎和命脈所在。新加坡政府將土地資源牢牢地掌握在自己手裏，以確保建設大眾組屋需要的土地供應。

　　新加坡政府長期以來一直嚴格限制炒賣組屋的行為，對大眾組屋的政策定位是“以自住為主”，限制居民購買組屋的次數，一個家庭只能擁有一套組屋，如果要再購買新組屋，必須退出原有組屋，以防投機多佔，更不允許以投資為目的買房。

　　為了對公眾的住房情況以及公眾不動産情況有詳細的了解，防止房地産市場出現混亂，進而擾亂市場，新加坡政府很早實行了不動産登記制度。新加坡最初實施的是英聯邦國家廣泛採用的托倫斯登記制度，而這一土地契約制則隨著上世紀60年代新加坡土地所有權法案的生效而逐漸淡出市場。

　　托倫斯土地登記制度是一種規範嚴密、權責分明的不動産登記制度，該制度具有絕對的公信力。政府通過設立土地登記機構，專門負責土地登記事宜，而所登記的土地或不動産均由政府擔保，以確保其産權的權威性與合法性，而不是以雙方交易或轉讓契約合同為保證。已被政府登記在冊的土地及不動産，其權利人、土地面積、地塊位置、邊界及相關權益等，都經過政府登記機構的相關審核和認定，由政府確保準確性和真實性。

　　雖然在上世紀60年代就有了自己的土地所有權法，但新加坡也經歷了較長一段老的地契登記系統與中央登記系統兩套系統並存的時期，尤其在一些比較老的社區，房屋不動産登記長期依賴老的地契系統。到了上世紀90年代，新加坡相關土地管理部門開始加快新老系統的轉換，要求所有不動産都必須轉換至中央登記制度下。經過數年的整合，至本世紀初，新加坡全境不動産已經基本統一在中央登記系統下。

　　新加坡不動産中央登記系統未實現電子化之前，任何不動産單位在土地局都有一張登記卡片，上面記錄著此單位自建成以來所有的買賣資訊，這就避免了一些不法之徒利用原始的契約憑證作弊或者行騙的可能。這就如同圖書館的借書卡，記錄著所有書籍的借出和收回資訊。而以往的地契形式則如同現在的戶口本，可以在人與人之間進行交換，很容易作弊，缺乏保障。

　　隨著電子科技的不斷進步，新加坡政府也在持續推進電子政府建設，以進一步提高生産力。與此同時，新加坡不動産登記系統的電子化也成為發展的必然趨勢。在房産交易過程中，目前的不動産電子登記系統基本上可以做到讓所有人都能查到某一張地契所在地塊的詳細資訊，如房主姓名和國籍，以及這套房屋建好後曾經轉手過多少買家、有無相關貸款和按揭等資訊。如果有人願意支付更多的資訊費，甚至可以查到房屋所在地塊的市政規劃圖，由此來判斷未來地鐵線路等基礎設施建設是否會影響到房屋的前景等。而這種資訊不僅是房屋買賣的委託律師可以查到，房産仲介也可以查到，甚至普通人都可以在政府的土地管理局查到，而那裏的工作人員也會很配合地提供這樣的資訊。

　　雖然新加坡的不動産登記制度能夠通過某一個房産查詢到業主資訊，但是如果普通民眾要查詢某一個人名下擁有多少房産則是不可能的，因為這涉及個人隱私。但是，政府可以通過不動産登記制度，掌握和了解每一位公民的私人財産情況，以防止個人不正常地擁有多套房産，有效地制止了利用房地産貪污受賄等腐敗情況的發生。(經濟日報駐新加坡記者 陶 傑)

　　俄羅斯：便利化趨勢明顯

　　近日，俄羅斯經濟發展部向聯邦政府提交了有關簡化房地産登記手續的法律草案，此舉將為進一步完善俄房地産登記體系奠定基礎。俄羅斯政府擬通過優化房地産登記“路線圖”，讓民眾感受到公共服務改善帶來的便利。

　　根據現行法律，房地産登記的主管部門是俄經濟發展部下屬的聯邦國家登記、繪圖局。為了確保國家對房地産交易的“知情權”，無論購買或是出售房産，都必須向俄聯邦國家登記、繪圖局進行登記備案，由該局審查相關證明文件，確認交易的合法性，購房者對房産的所有權將在完成相應登記手續後生效。俄聯邦國家登記、繪圖局還會將房屋所有者的房産資訊提交給稅務機關，作為課徵房産稅的基礎。

　　俄聯邦國家登記、繪圖局局長瓦西裏耶夫日前表示，未來俄公民可以通過智慧手機和平板電腦查詢房屋所有權，只需輕輕一點即可看到該局出示的房産登記證書，而未來全俄所有房地産登記資訊也將被整合至一個統一的數據庫。根據俄經濟發展部新近提交的房地産登記法律修正案，俄居民不久後即可感受到登記簡化後帶來的新變化：

　　首先，俄居民可以在俄境內任意一個聯邦國家登記、繪圖局的服務中心遞交有關登記材料，而不必受房産所在地的地域限制。此前，俄羅斯政府已在於2013年10月1日起生效的《俄聯邦房地産登記法》修正案中規定，俄居民可以不在房産所在地完成登記手續，但是對於在所在地之外應如何申請登記、履行何種程式卻未予以明確，而這次修法過程中將有清晰界定。

　　其次，從2015年開始，俄居民可以在網上進行房地産登記。俄聯邦國家登記、繪圖局現在已經開始了行政管理電子化的嘗試。目前，該局有27%的公共服務可以通過網上完成，今年1至6月共處理了440萬個查詢和公共服務要求。瓦西裏耶夫表示，對於房地産登記，未來俄居民可以自行選擇網上辦理或是實地辦理。

　　第三，紙質房産登記證書或將成為歷史。根據現行登記法，房屋所有者可以選擇從俄聯邦國家登記、繪圖局獲得紙質房産登記證書，或者從國家統一註冊中心的數據庫中獲得電子版或列印證明。而未來，俄羅斯可能徹底放棄紙質的房産登記證書，到2018年，房産所有權證明、房産轉移資訊等都將實現電子化。

　　第四，大幅縮短房地産登記的行政週期。到2018年，俄居民進行房地産登記所需時間將由現在的18天縮短至5至7個工作日。

　　不過，在登記程式走向電子化、便利化的同時，俄將從2015年1月1日開始大幅提升房地産登記稅。現在俄羅斯對個人徵收的房地産登記稅為1000盧布，對法人機構為15000盧布，而從明年開始，將分別提高至2000盧布和22000盧布。(經濟日報駐莫斯科記者 廖偉徑)

　　日本： 交易發達 登記嚴格

　　日本是一個土地私有化的國家，全國私有土地佔總面積的65%，國家和地方政府擁有的土地只佔35%。由於土地的附加價值很高，所以，一般人只要持有土地，就可以比較容易地從銀行貸款。因此，以土地為主的不動産交易十分發達，與土地相關的建築物買賣、租賃等活動也非常活躍，由此産生了不動産的登記和稅收。

　　日本的不動産登記依據“民法”和“不動産登記法”兩項法律，不動産登記制度已經擁有百年的歷史。相關法律誕生後，日本又根據經濟和社會的發展狀況進行了不斷的改進和充實，進而形成了目前嚴密的法律體系。為了法律的嚴密性，日本曾對全國土地情況進行了長達近30年的調查勘測，並繪製成土地圖冊，作為有關部門依法實施不動産登記的依據。

　　日本的不動産登記分為土地登記和土地上的建築物登記。如要進行土地或相關建築物的交易時，交易者首先要去仲介公司選擇目標不動産，然後可以先去登記部門付費查閱相關資料，了解該不動産的性質和邊界，還要請專家鑒定目標不動産的價格和稅金，最後再去登記部門登記。登記的主要內容是不動産的所有權、地上權、租用權、抵押權和開採權等權利。登記部門經過審查後向申請登記者發放“權利證書”，今後這些權利需要存續、流轉、變更、限制時，憑證書再次申請並登記。

　　日本不動産登記管理機構隸屬於政府的法務省，下設有8個法務局、283個支局和1200多個登記所。所有不動産登記都採用電腦聯網系統，有專門的不動産資訊管理平臺和數量龐大的不動産資料庫。負責不動産登記的是“登記官”，他們經過國家司法考試合格後被錄用，並由地方法務局長正式任命。登記官責任重大，他們擁有兩項權力，一是書面審查權，即對提出的申請登記依法審查；二是實地審查權，即到現場查看申請登記的不動産是否符合實際情況。

　　日本的不動産登記具有嚴格的法律意義，不動産只有通過登記才能享有法律上的權利。也就是説，只有在登記部門履行登記手續並獲得認可後，其擁有的不動産才具備法律賦予的權利，才能進行交易、擔保、抵押、租借等行為。而沒有登記的不動産如果進行上述交易時，既不受法律的保護，而且一經發現將受到嚴厲的懲罰，其不動産還會被沒收。所以，日本的不動産擁有者都非常積極地去登記部門進行登記，確保自己的法律權利。

　　由於登記官權力很大，所以，對其管理也非常嚴格，以防止私下交易和以權謀私。有關法律規定，申請登記者發現因登記官的失誤而造成自己的損失後，可以向法務局監督部門申述，或向法院提出訴訟。如查明確屬登記官的失誤，登記官必須向申請登記者賠償所有的損失，而且還會被解除職務。此外，如果登記的案件涉及登記官本人或其配偶及直系親屬，該登記官必須回避，改由其他登記官辦理，同時要經過上級領導的嚴格審查。這些制度是在多次腐敗案件後總結建立的，因而很好地保證了不動産登記的公正性和合法性。(經濟日報駐東京記者 閆海防)