8月25日，萬科與淘寶宣佈，淘寶用戶一年的網購消費金額，可在萬科全國12個城市的23個樓盤直接衝抵購房款，最高可抵扣200萬元。儘管在很多人看來，此舉為萬科部分樓盤促銷的噱頭，但也從一個側面反映出以萬科為代表的龍頭開發商，正試圖在低迷的市場中尋找突圍的奇招。

　　當前樓市陷入週期性調整後，各種聲音和論調再度四起，而“救市”也成了地方政府的主流做法，迄今已有近40個城市放鬆了限購，那麼這輪樓市週期性調整將持續多久？

　　業界普遍預計，這輪房地産市場的降溫，相比2009年和2011年時調整的幅度將更大，持續時間更長。目前增量市場的泡沫不大，但是存量房的投資性泡沫並未擠出。而樓市在2009年的短暫降溫之後的迅速反彈，與經濟刺激計劃不無關係，在當時的政策刺激盤子裏，房地産業被納入其中。房價和市場就夾雜著泡沫，再度進入了一個上升通道，也正因為有未擠出的泡沫，所以這種上升並不穩固，並未為市場長期繁榮打下堅實的基礎，反倒積累了較大的系統性風險。

　　在房價上漲的通道裏，過去幾年的按揭貸款規模不小，多以購買房屋的評估價值為參照發放貸款，購房者的杠桿率比較高。隨著房價下跌趨勢明顯，已不可避免地出現了抵押物價值的縮水，有的地區甚至還出現了退房和斷供案例。比如，7月份杭州的退房數量達128套。同樣，土地市場的聯動降溫會影響土地出讓金的收入。更重要的是，在很多地方融資平臺貸款中，多以土地為抵押，而企業貸款中不動産也是最主要的抵押物。正因如此，所以部分銀行在房地産貸款市場不再貿然輕進，今年以來更顯得謹小慎微。這也讓開發商的融資環境趨於惡劣。

　　事實上，單就市場表現來説，樓市只是出現了降溫，並未到遇冷的程度。8月20日，北京華嘉衚同0110-633地塊拍出74.6億元，創出北京地王總價新高，地塊溢價率達110%。樓市下行期仍有地王問世，説明房企的處境並沒有那麼糟糕，那麼為何又對後市普遍悲觀？

　　發商擔心的是，樓市週期性調整會將其置於兩難的境地，不降價成交難以有起色，但一旦大規模、大幅度降價，就很可能形成普降預期。而購房者一直都有買漲不買跌的心態，如果房價持續下跌，雖然減輕了購房者壓力，但是出手意願反而會下降。即使很多城市放鬆了限購，投資者已經很難入場，反倒伺機借市場回暖之際將多套房出售變現。

　　而且，從開發週期來看，房企從拿地到銷售大約有一到兩年的週期，眼下出售的住房建立在過去的高地價之上，降價後顯然會削減利潤空間。另外，大部分房企的財務杠桿率比較高，過去房地産市場的火熱，支撐了房企依靠貸款和預售開發的高杠桿率式經營模式。這從已經倒地的興潤置業以及陷入債務泥潭的光耀地産複雜的債務鏈可見一斑。

　　眼下不論是從融資還是成交來看，開發商的經營環境都有逆轉的趨勢。中國指數研究院近日發佈的7月份房地産企業監測報告就指出，本月重點監測房企共發生融資22筆，累計融資金額416.45億元，較上月大幅減少。房地産融資持續偏緊，下半年融資情況也不甚樂觀。從政策面上看，地方政府的托市已由暗轉明，“救市”寬鬆度也幾乎達到上限。比如，福建省住建廳出臺“閩八條”後，湖南省住建廳又隨之出臺“湘五條”，均是省級層面的政策微調。

　　但是，樓市運作到目前的複雜博弈後，已非單純的利好政策所能提振，供需變化、庫存高企實際上是有效需求乏力和難以為繼的表現。沒有只漲不跌的商品，即便是具有投資價值的住房，也難以逃脫這一顛撲不破的市場規律。或許只有走過了市場調整這一必經之路，樓市才能真正實現理性回歸。

　　決定市場成交的是剛性需求，這部分需求之所以被稱為剛需，是因為其購房選擇受房價漲跌的趨勢影響較少，而受自身支付能力多少的限制較大。言下之意是當前的房價雖然已經有了小幅下跌，但是仍處於歷史高位，仍然大大超過很大部分剛需的支付能力。開發商應當通過以價換量的不斷試探，使市場在動態調整中尋找到平衡，這將是樓市調整的必然趨勢，而不是消極地等待週邊政策利好。（李文龍）