在各種悲觀聲音充斥、市場依然觀望迷茫的背景下，未來中國的房地産市場何去何從？日前在“2014年諾亞財富房地産金融高峰論壇”上，住建部專家、房企大佬及頂尖的房地産基金管理人一致認為，當前房地産市場處於週期性調整期，不會掉頭向下，未來依然是充滿生命力的行業。而在房地産市場逐步轉型的過程中，地産基金有較大的發展空間。

　　週期性調整而非崩盤

　　儘管今年上半年房地産市場表現並不樂觀，但是在住建部政策研究中心主任秦虹看來，當前房地産市場仍是調整而不會崩盤或暴跌，也沒有掉頭向下，波動、分化、創新是未來房地産業的新常態，她對未來房地産市場有信心。目前需求是在觀望，觀望會持續多長時間還有待研究。

　　歌斐資産總裁殷哲也認為，今年以來這輪市場回落依然是週期性調整，而非趨勢性，因為房地産市場整體存量供不應求的格局依然未變，今年以來一二線城市普遍出現的市場成交回落不可能是所謂的行業大拐點，全國層面上的房地産市場規模依然具有擴張空間。

　　“房地産到今天為止，就相當於一個人過了青春期，青春期之前競爭的是規模、成長的速度，過了青春期之後，房地産依然是非常有生命力的行業，仍將有20年的增長。” 萬通地産董事長馮侖説，“住宅快速增長的蜜月即便結束也不代表我的幸福沒有了，因為日子是由大量平凡、瑣碎的日子累積出來，我們的日子依然要過，而且要很好地過，幸福仍然在前面。”

　　對於本輪調整週期有多長，秦虹認為，過去是市場簡單、政策複雜，現在是市場複雜、政策簡單。現在已經不應該用一二三四線劃分城市，三四線城市本身有的不錯，也有的三四線城市庫存壓力非常大，所以沒有辦法回答調整多長時間。如鄂爾多斯可能兩三年調整不完，但北京應該最短。

　　房地産基金髮展空間大

　　對於下半年的市場形勢，殷哲認為，隨著限購政策的集中退出，甚至個別省市出臺刺激性新政，房地産市場的負面情緒將逐漸淡化，加上下半年以來銀行房貸已有逐漸放鬆的徵兆，市場其實已經具備回升的基礎，尤其是供求矛盾激烈的一線城市以及市場正處於正常擴張期的二線城市，在行業環境好轉的背景下，預計將在今年四季度至明年初回暖，反而是目前正面臨高庫存壓力的城市，由於房價下跌的預期已經形成，市場回升的時間點將相對延後。

　　針對部分投資人關於目前房地産行業狀況不好，地産基金是否會生存困難的擔憂，殷哲認為，這恰恰是地産基金的發展機會。下半年後分化、並購的投資機會將逐步凸顯，在房地産市場逐步轉型的過程中，地産基金有較大的發展空間。

　　諾亞財富董事局主席兼CEO汪靜波也表示，目前中國仍處於城市化進程中，中國城市群仍有很大發展空間，其發展速度將快於國內平均發展速度；房地産行業融資模式正從以銀行貸款為主的間接融資向以債權、股權融資為主的直接融資模式轉變，隨著信託融資模式局限性、非靈活性等問題顯現，地産基金的創新與價值逐漸得到認同；開發商也相應地從“開發+銷售”的運營模式轉向“開發+運營+金融”的運營模式，房地産行業呈現出“去投資化、集中化、專業化、輕資産化”的趨勢。

　　針對今年下半年的地産業投資，殷哲表示，在投資標的和模式上，剛需和改善性住宅依然是投資主戰場，優質商業、産業和物流地産將是加大配置的領域，美元資産的投資比例亦將逐漸提高。同時，在市場波動常態化的大背景下，強化跨週期投資，將會是未來地産投資的主旋律。具體來説，建議組合投資、跨週期投資、並購投資和海外投資四個大方向。（證券時報記者 張達）