樓市限購鬆綁尺度越來越大 地方政府救市升級？

　　專家稱鬆綁是“猛藥”非良方，刺激政策對樓市銷量提升有限，房價不會大漲

　　8月流火，地方政府救市熱情高漲，樓巿政策鬆綁此起彼伏。地方政府已不滿足於限購放鬆，據最新消息，繼“閩八條”後，“湘五條”也于前天出臺，對此，有業內人士稱，樓市降溫，不僅是城市政府著急，連省一級也坐不住了。但就目前來看，“猛藥”並不等同於良方，鬆綁並未顯現出“回春”之力，多數放鬆限購城市樓市成交量仍舊低迷。不少專家認為松限的主要目的在於刺激成交，回籠資金，短期內，房價不會大升。

　　省一級出手救市

　　8月11日，湖南省住建廳印發《湖南省住房和城鄉建設廳關於促進全省房地産市場平穩健康發展的意見》，明確規定將從政府回購普通商品房用作保障房源、異地購房者可申請公積金貸款以及住宅産業化建設項目，資本金監管減半等五方面促進湖南省房地産市場平穩健康發展。

　　就在“湘五條”出臺的3天前，福建省率先發佈“閩八條”——《福建省住房和城鄉建設廳關於促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》，限購、限貸全面放鬆，成為首個省級救市政策。

　　值得注意的是，地方政府已經不滿足於限購鬆綁，開始朝著進一步刺激樓市的方向漸行漸近。7月底，成都出臺了以財政補貼的方式提高商業銀行放貸積極性，向金融機構對首套房實施基準貸款利率的，發放貸款金額3%的財政補助。8月5日，包頭市也發佈《包頭2014房交會優惠政策》，規定在“包頭2014房交會”期間，購買新建商品住房，給予購房人2000元/套的財政補貼。另外，購買首套新房，給予所納契稅100%的補貼，購買二套以上(含二套)新房和非住宅，給予所納契稅50%的補貼。

　　地方政府放鬆限購尺度越來越大，此類這種大刀闊斧的調整也引來部分業內人士擔憂，認為從限制到鼓勵，走向另一個方向，如果不把握好尺度，同樣會引發新的風險，因此在調整的過程中守住抑制投機確保剛需的底線，避免市場重回2008年的老路。

　　在同策諮詢研究部總監張宏偉看來，地方的行政調控手段並未退出，只是從打壓變為扶持。從取消限購，到實施購房補貼、契稅減免，以及公積金貸款，乃至干涉商業貸款政策調整，無一不是照搬2008年的行政手段，政府的行政調控思路並沒有轉變。

　　鬆綁非妙藥 銷量提升有限

　　但跟蹤各地成交量來看，放鬆限購也並非靈丹妙藥，僅個別明文調整限購城市成交量回升，而且這些城市成交量幾乎都是短期衝高後又快速回落。

　　大部分城市受鬆綁影響甚小，呼和浩特和濟南的情況類似，均是取消限購後一週內成交量快速飆升，但一週後又迅速回落至政策調整前的水準。如濟南在7月10日放開限購後，7月14日～7月20日全市成交量即突破30萬平方米，日均成交超過400套房源，環比驟升85%，但次周成交量即大幅回落至11萬平方米，日均成交100～200套，與去年同期相若。

　　有數據顯示，在已取消或放鬆限購的城市中，半數仍未扭轉頹勢。其中天津、成都兩個熱點城市成交量環比大跌53%和42%。貴陽、福州、西安、無錫、杭州等十余座城市7月房價環比全部下跌。

　　對此，同策諮詢研究部總監張宏偉認為，部分地方政府“救市”措施內容涉及廣泛，在刺激房地産市場復蘇與好轉過程中確實會起到一定作用，但是，這些措施畢竟是短期“猛藥”，並非樓市健康發展的良方。由於當前部分城市“救市”政策力度偏大，極有可能會造成未來房地産市場大起大落的現象發生。

　　專家觀點

　　限購退潮 房價難大漲

　　取消限購尺度越來越大，“限購限貸”雙雙迎來調整曙光，不少市民開始擔心，限購瓦解大潮退卻之後，房價會實現報復性增長。

　　對此，業內不少專家認為，政策大調整暫時不會對房價産生太大影響。合富輝煌首席市場分析師黎文江認為，限貸對成交量的影響遠遠大於限購，而且房企目前的重點仍是走量回籠資金，暫不會升價。

　　方圓地産首席市場分析師鄧志浩也認為，救市措施的升級會在一定程度上提振市場，但儘管行政手段層出不窮，可銀行資金面仍然偏緊，所以房價不會有暴漲。與兩人意見一致，知名房地産專家韓世同認為，一系列的動作和政策，主要還是想刺激成交，房價應該不會大漲。

　　而同策諮詢研究部總監張宏偉則認為，要看城市具體分析，有兩類樓市房價會率先回暖：一類是城市庫存量偏小，市場去化週期較短的城市；另一類是人口導入型城市，並且城市需求總量較大的城市。

　　各省市樓市鬆綁主要措施

　　(截至8月12日)

　　No. 市/省 政策調整主要內容

　　1 呼和浩特 取消限購(注：全國第一個)

　　2 安徽合肥 取消限購

　　3 浙江溫州 取消限購、積極爭取金融機構支援

　　4 徐州 取消限購

　　5 四川成都 限購取消、購房落戶

　　6 濟南 全面取消限購

　　7 海口 中止執行房地産限購政策

　　8 昆明 取消限購商品房的政策

　　9 紹興 停止執行對非紹興戶籍居民的購房限制

　　10 長沙 取消限購

　　11 太原 取消限購

　　12 石家莊 取消限購

　　13 廈門 島外限購全部解除限購

　　14 南昌 除部分區域外解除限購

　　15 江蘇蘇州 取消對90平方米以上住房的限購政策

　　16 河南鄭州 房貸擔保

　　17 杭州蕭山 購房獲補貼、土地競買保證金調整、140平方米及以上住房放開

　　18 江蘇無錫 取消90平方米以上(含90平方米)住房的限購

　　19 安徽銅陵 契稅補貼、公積金貸款比例下降、額度提高、商品房預售金監管調整

　　20 安徽宣城 公積金貸款上調、契稅補貼

　　21 天津濱海 限購調整

　　22 浙江寧波 限購調整、購房資格放鬆、90平方米以上商品住房放開

　　23 武漢 140平方米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再納入限購範圍

　　24 瀋陽 限購調整

　　25 江蘇常州 停建安置房、拆遷戶補貼購房款

　　26 江蘇揚州 公積金又提又貸

　　27 江蘇泰州 公積金調整

　　28 江蘇南京 寧七條

　　29 廣西南寧 限購調整、放鬆購房戶籍

　　30 海南 限購及擴大落戶政策、戶籍制度調整

　　31 青海西寧 擴大落戶政策、戶籍制度調整

　　32 西安 60平方米以下住房和磚混結構二手住房取消限購

　　33 青島 分區域、分面積地有條件取消限購

　　34 北京 限價限售放鬆

　　35 烏魯木齊 操作流程上已取消限購

　　36 福建 新政“閩八條”，限購、限貸全面放鬆

　　37 湖南 “湘八條”，省內異地購房可申公積金貸款