商業地産、金融地産和海景休閒地産是支撐東疆保稅港區地産板塊的“三駕馬車”，隨著東疆港商業政策的日漸完善和基礎設施的快速鋪設，區域內的基礎配套設計相繼完善，在“京津冀一體化”大背景下，“海景房”優勢、“自貿區”概念都將成為該區域吸引京津冀購房者“看過來，住下來”的“磁石”。

　　區域：

　　主打旅遊地産、金融地産概念

　　東疆港區位於天津港東北部，為淺海灘塗人工圍海造陸形成的三面環海半島。內部共分為碼頭作業區、物流加工區、港口綜合配套服務區“三大區域”。地産集中分佈在港區東部的港口綜合配套服務區內，主要功能是為工作人員和來港遊客提供辦公、生活、商務、休閒等服務。目前東疆港區內在售物業有5個，分別為瞰海軒、萬科東海岸、貽海觀瀾、東疆國際和中交上東灣，待售物業一個，為京能海與城。

　　盛隆地産首席市場分析員鐘偉表示，東疆港的幾家地産特色都比較鮮明，首先從開發商角度來説，都是實力房企或者“國字號”打造，此外從項目地位方面，主要推旅遊地産和金融地産概念，主要還是借力東疆的海景優勢和特殊的金融政策。

　　“從2013年各項目的成交情況來看，銷售最好的東疆國際項目月成交套數在6套左右、瞰海軒項目月成交在4套左右，也有少數項目自2月以來還沒有成交。”

　　凱成地産高級研究員羅媛表示，從市場反饋來看，成交冷淡的主要原因是區域內基礎設施、商務配套缺乏、公共交通設施不完善，由於區域不成熟，人們對東疆心理距離較遠，目前成交主要以投資客為主。

　　“可以説，目前東疆板塊的地産成交並不活躍，在大勢的影響之下，各項目也希望找到一條適合我們項目、適合東疆板塊的行銷策略。”中交地産（天津）有限公司、天津港灣置業有限公司行銷總監孟令文分析認為，東疆的親海社區，對於老塘沽人和新濱海人的吸引力有限，生活配套缺乏。

　　優勢：

　　京津地區唯一海景資源、“自貿區”概念

　　“在拓展客戶方面，我們採取的策略是由遠及近，由簡到繁的策略。因為我們這裡有‘自貿’的概念，雖然懸而未決，但是對於地産投資已經存在十足的吸引力，其次我們守著海景優勢，這對於北京和周邊地區的購房者來説都十分有吸引力。從目前來看，我們的客戶儲備還是比較充足，每到週末來自北京等地的客戶還是能夠擠爆售樓處。”孟令文表示。

　　“雖然受區域配套等條件影響，目前東疆板塊還處於預熱狀態，但是在‘自貿區’概念和‘京津冀一體化’的大背景下，東疆板塊必將迎來一輪明顯的增長。”鐘偉表示，港口、海景資源歷來深受購房者與開發商的熱捧。而目前東疆已經利用港口優勢，吸引豪華遊艇俱樂部項目紛紛進駐，未來眾多的遊艇愛好者將在天津實現遊艇夢。借勢海景風光，國際運動休閒中心、海濱公園、運動廣場等配套設施項目也陸續建設，這些都將為東疆的項目“加分”。

　　“濱海新區區域發展將帶給各板塊發展的機遇，但是相比較而言塘沽板塊、生態城板塊最具發展潛力；開發區聲勢減弱。東疆港板塊擁有較大發展空間，此外東疆港板塊住宅、辦公位於功能區內，其發展與東疆港的發展緊密相連，需要建立一定産業基礎積累之上。”羅媛認為，倘若自貿區獲批，以目前發展狀況來看，紅利效益最初僅在自貿園區內顯現，短期內不會外溢到其他區域。未來隨著貿易經濟産業基礎逐步擴大，紅利效益會逐步滲透到鄰近區域以及整個濱海新區。

　　羅媛認為，自貿區對於房地産開發商像是一塊蛋糕，板塊內對辦公、商業、住宅市場將會有大量需求，“自貿區概念”將會吸引大量投資客，促進板塊市場升值，對整個濱海房地産市場價格將會帶來提升；同時自貿區拓展了開發商的海外融資渠道，有效降低企業融資成本，有利於房地産産業良性發展。

　　時報記者 于浩洋