近日，高力國際召開新聞發佈會，就2014年廣州商業地産投資進行了從宏觀到微觀的解析。高力國際認為，2014年下半年投資首先必須考慮政府佈局，交通改善等條件將有助於提升項目的區域價值；與此同時，更多資金流向商業地産是大勢所趨，地理位置優越、綜合配套較好的高質素公寓和寫字樓市場均值得考慮。

　　選擇投資區域要考慮多重因素

　　近月，廣州市發佈《廣州市2014-2016年重要基礎設施項目計劃》，表示在廣州未來幾年將在城市基礎設施建設上投入超過8000億元，其中七成將被投放至交通領域。在如此龐大的資金支援下，顯然為投資者對未來廣州的發展打了強心針。高力國際研究及諮詢部董事陳厚橋表示：交通改善從長遠的角度來説，有利於提升項目區域價值，但同時也不能忽視市場成熟需要的時間，投資者在選擇投資區域時仍需考慮其他因素。

　　高力國際認為：選擇投資區域可從區域發展KPI體系中考慮，主要包括考察物業所在區域的産值、龍頭企業、産業集群、政府規劃、政策及稅收優惠、産業扶持措施等。如廣州科匯金谷、廣州綠地中央廣場，都是在産業集群上做得較具規模的項目；而在政府規劃、政策及稅收優惠方面比較突出的則是深圳前海地區。以廣州科匯金谷為例，從功能及物業組合配比來看：獨棟寫字樓47棟，面積從3200㎡/棟到7130㎡/棟，佔比84%；SOHO公寓3棟，17-20層，629套，3梯17戶；大堂層高8m，標準層層高3m，佔比13%；商業街及底層商鋪D1、D2及S2-S4棟裙樓商鋪約8640㎡，約70間，面積從38㎡到65㎡，層高8m，佔比3%。

　　“對於一個城市的新區發展，市政基礎設施著眼發展的長期，政府政策引導與産業聚集則更為重要。”陳厚橋總結道。

　　將有更多資金流向商業地産

　　上半年廣州全市寫字樓新增面積40.1萬平方米，新增供應同比上升70.9％。由於主要新增供應以番禺及黃埔地區為主，使天河CBD地區供應量日趨緊張。上半年寫字樓成交在各大宗交易拉升下，同比上漲1倍，總成交面積達23.2萬平方米，網簽均價同比上漲21.7%。上半年的成交當中，天河區佔72%，隨著中心高端物業供應稀缺性越發顯著，其價格抗跌性亦越強。下半年隨著寰城海航廣場及新鴻基峻林寫字樓的入市將帶來7萬平方米供應，稍微緩解天河的緊缺供應。

　　公寓市場供應主力同樣以番禺及黃埔區為主，導致兩區公寓陷入價格戰。就上半年成交量而言，番禺、黃埔、花都三區佔公寓總成交量65%，天河區僅成交3.1萬平方米，同比下降72%。儘管如此，高力國際項目銷售及推廣部董事黃潤滿表示，地理位置優越、綜合配套好的高質素公寓仍然值得考慮。下半年公寓新增供應量爆發，新增供應112萬㎡，加上庫存總可售貨量204萬㎡。新增貨量83％集中在郊區，黃埔、番禺佔大部分；預計郊區項目繼續以價換量，中心區優質項目仍然具有升值保值潛力。

　　根據現時政府及央行出臺的政策及措施均可推測，2014年下半年政府不會採取激進的經濟刺激措施，微刺激、定向寬鬆將成常態。對於後市發展，黃潤滿分析道：住宅市場持續低迷，廣州預計不會跟隨佛山放鬆限購。二三線城市陸續放鬆限購，有助恢復市場信心，但帶動成交甚微，佛山放鬆限購預計市場不會有報復性反彈；預期房産稅出臺前，一線城市不放鬆限購。而廣州商業處於發展期，投資空間比住宅高，即使住宅放鬆限購，也不會對寫字樓市場造成明顯衝擊。因此，市場將引導更多資金流向商業地産，住宅市場的看空將導致更多資産重組需求産生，6、7月的寫字樓大宗成交亦將帶動更多中小型買家進入寫字樓投資市場。此外，高力國際提醒，隨著珠江新城進入銷售尾聲，金融城將成為下一個商業熱點板塊。

　　南方日報記者 許蕾