鄭州取消限購政策

　　業內熱議之聲四起

　　本報記者 劉文良實習生田曉玉

　　8月9日晚8時，鄭州房管局官方微網志發佈重磅消息：經報請上級部門批准，自即日起，在鄭州市市內五區、鄭東新區購買住房時不再需要提供住房套數證明以及居住、納稅和社保等情況證明。自此，取消限購政策的靴子終於在鄭州落地，雖然發佈的時間選擇在週六的晚間，但依然如一石激起千層浪，引發熱議之聲四起。這一消息的發佈，標誌著自2011年1月起鄭州開始實施的住房限購政策正式退出。

　　在鄭州市房地産市場走勢平穩健康的態勢下，鄭州取消限購政策，可謂大勢所趨。自2011年1月鄭州市實施住房限購政策以來，較好地實現了遏制投資投機性需求、緩解住房供需矛盾、穩定住房價格的目的，但與此同時，部分剛性需求和改善性需求也受到了影響。在此之前，住建部便已明確表態：“對於不同地區、不同情況的房地産市場採取分類調控政策，至於是否取消限購，由地方政府自行判斷。”據了解，目前全國實施住房限購政策的46個城市中，截至7月30日，已有逾半城市取消或者放鬆了住房限購政策。在這些取消或鬆動限購政策的城市中，絕大多數沒有出現住房銷售量和銷售價格的大幅波動，基本保持了房地産市場的平穩運作狀態。

　　8月8日，福建出臺了全國首個省級救市政策，被業界稱作“閩八條”，比之於其他省市，“閩八條”不僅放開了福州、廈門的限購，還在首套房認定、貸款放鬆、契稅減免等方面與原有政策有較大鬆動，還清房貸後再買房仍按首套房對待。“閩八條”不僅內容豐富，而且尺度更大。

　　另據報道，繼廣東佛山取消限購鬆綁限貸政策之後，8月11日，東莞市又對限購限貸限價政策進行了大幅度的鬆綁。

　　鄭州取消限購，對鄭州樓市的銷量、價格會帶來什麼樣的影響？專家學者、開發企業、購房者如何看待這一“新政”？連日來，記者或多方走訪，或微信互動，採集了眾多聲音，萃集了眾多觀點，雖然聲音雜陳，觀點殊異，但是見仁見智，我們從中不難看出對鄭州房地産市場健康發展的期許。

　　鄭州房地産市場

　　總體平穩健康

　　按照十八大和十八屆三中全會精神，充分發揮市場對資源配置的決定性作用已成為房地産業界的共識。隨著穩健貨幣政策的實施，其對房地産市場調節的杠桿作用已經逐步顯現並持續作用，而通過限購等行政手段實施房地産調控應逐漸弱化並直至退出。

　　採訪中，記者了解到，鄭州市經過過去幾年的房地産市場有效調控，房地産市場已經日漸成熟，即便是在目前全國房地産市場下行的大環境下，房地産市場依然發展平穩：一是2014年上半年房地産開發投資、商品房投放和銷售依然保持著兩位數的同比增長；二是市區商品房和商品住房供銷皆處於較為合理的區間，商品住房累計可售庫存量達到7.1個月，供需偏緊局面已經得到緩解；三是剛性需求已成為市場主流，市區90平方米以下商品住房投放佔商品住房投放的53.75%， 90平方米以下商品住房銷售佔商品住房銷售的55.44%，其供銷比為1.04：1，供銷協調、形勢良好，開發建設適合自住需求的中小戶型已成為開發企業的主動行為；四是商品住房價格趨於平穩，從國家統計局公佈的70個大中城市住房價格指數看，鄭州市1~6月新建商品住房價格環比指數分別為100.6、100.4、100.5、100.1、100.3、100.0，商品住房價格漲幅逐步回落並趨於穩定；五是二手房成交整體平穩，房地産一級市場和二級市場的聯動效應更加明顯，存量房市場與增量房市場進入良性迴圈；六是鄭州市不斷深化住房保障“三房合一”制度，大力推進棚戶區改造進度，在全省率先完成了全年保障性住房建設任務，為低收入家庭解決住房困難提供了有效途徑。在房地産市場日趨成熟、平穩發展，住房保障體系不斷健全、日益完善的情況下，中止執行住房限購政策、減少政府行政干預、發揮市場主體作用，是促進房地産市場持續穩定健康發展的必然選擇。

　　據了解，下一步鄭州市將按照“以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系”的工作思路，充分發揮市場對資源配置的決定性作用，以市場化作為最終歸屬點，以市場手段與經濟手段為主，金融手段為補充，加快建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，努力增加住房供應，加強住房保障，不斷完善符合我市實際的住房保障和住房供應體系， 加大市場監管力度、規範房地産市場秩序，從而探索建立完善房地産調控長效機制，確保房地産市場的健康平穩發展。

　　聲音一： 取消限購眾望歸

　　河南財經政法大學房地産經濟研究所所長李曉峰直言：鄭州取消限購，是水到渠成、瓜熟蒂落的事情，是自然而然、順理成章的事情，大家對此要保持平常心態。

　　河南省人民政府發展研究中心主任王永蘇告訴記者：雖然下半年房地産下行壓力較大，但是房價下降空間不大，未來房地産仍是國民經濟支柱産業。我國的城市化現狀，一是水準較低，二是品質不高，以河南來説，去年城鎮化率只有42.4%，低於全國平均水準。鄭州要建成國家級中心城市，人口規模要達到1500萬，需要拓展城市框架，吸引外地人前來鄭州置業、落戶，因此，從城鎮化的角度來看，取消限購有利於提高鄭州的城市化水準，有利於提高鄭州在全省的首位度，有利於外地購房者在鄭州置業。

　　河南商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清認為：取消限購有利於鄭州樓市積極健康的發展，有助於提振市場信心。

　　與宋向清同聲相應的是鄭州雅居樂房地産開發有限公司總經理張春山，他在發給記者的微信中表示：“取消限購的意義遠遠超過了其本身，在於提振全社會對房地産市場的信心。一段時間以來，‘崩盤論’、‘拐點論’、‘泡沫論’甚囂塵上，大行於世，不僅導致開發企業信心喪失，更讓眾多購房者心存房價下行預期，持幣觀望心理日甚。取消限購，有望打破觀望心理，激發市場購買力，重拾市場信心。畢竟，信心的匱乏是制約市場的最大瓶頸。”

　　8月9日晚，記者打開微信，觸目所見，對於鄭州取消限購，皆是一片叫好之聲。絕大多數開發企業的負責每人平均不約而同地對記者表示：取消限購後市場不會有大的波動，房價也不會大起大落，對於促進銷售的作用或許有限，但是畢竟讓房地産市場回歸市場，對於提振市場信心、打破持幣觀望心理、釋放購買力、促進剛需型和改善型購房者積極入市，所起到的積極作用當持樂觀態度。

　　嘉億集團總裁馮愛萍在接受採訪時表示：限購作為階段性治理行業過熱的一劑藥方，已經達到了治理預期。對於鄭州這樣的二線城市，市場總體健康，不存在過熱的跡象，房價區間總體合理，取消限購尤為必要。加之，目前鄭州市保障房、廉租房建設和市場投放均已實現目標，基本完成了低收入人群這個階層的基本需求，在整體經濟下滑趨勢明顯的時期，解除限購有利於改善性需求釋放帶來的消費力推動。“鄭州解除限購，是符合市場經濟導向的正常所為。”馮愛萍説。

　　河南鑫苑置業有限公司行銷總監馮楠所言，應該具有一定的代表性。採訪中，他坦言相告：全國40多家限購的城市中有30多家陸續取消或鬆綁了限購，必將刺激這些城市的經濟發展。鄭州所處中原核心位置，其經濟發展速度應位於前列。取消限購房價並不會出現瘋漲，目前市場還是以剛需為主，限購主要影響的是改善性需求，此類産品對房價的上漲並未起到決定性的作用。

　　聲音二： 市場表現待觀察

　　登封的張先生是一傢俬營企業的董事長，2012年年底，他在位於鄭東金水東路的雅寶東方國際廣場購買了一套80多平方米的兩房，當時的購房動因是投資，看重是該樓盤的絕佳區位。前段時間，因為女兒即將大學畢業要在鄭州謀職，他本想在雅寶東方國際廣場再買一套190平米左右的四房，算是終極置業一步到位，但是因為限購政策，購房意願只能止步。盼星星，盼月亮，終於盼來了取消限購，8月10日一大早，張先生即帶著家人，來到了該項目，一次性付款購買了心儀已久的四房。因為是現房銷售，又是學區房，張先生當即領取了鑰匙，準備近期即著手進行裝修。

　　類似張先生這樣的購房者並不在少數，8月10日上午，記者接到了多個來自信陽光山縣老家和許昌市區的親朋和熟人電話，電話內容多為諮詢在鄭州主城區購房的事宜。由此觀之，鄭州之外的市地購房者壓抑已久的購房意願，將在近一個時期得以釋放，雖然不會出現井噴之勢，但是可以預期的是，鄭州市內特別是鄭東新區、鄭州北區的房源去化速度有望加快，特別是日漸稀缺的鄭東新區大戶型、大平層、複式乃至小戶型都會成為剛需型購房和改善型購房者的新寵，與此同時，鄭州二手房市場有望激活，會有眾多二手房主急於出售手中的房源，轉而購買新房，用於改善住房條件。

　　8月11日下午，記者在採訪中了解到，至少有8個原來在限購範圍的樓盤項目醞釀微調價格，小幅度上調房價以試探市場的反應。

　　如果説鄭州市內五區和鄭東新區的項目將會分享取消限購帶來的部分紅利，而位於高新區、經開區和鄭州航空港區、新鄭龍湖片區及鄭上新區乃至新鄉平原新區的眾多剛需性大盤、遠郊低密度大盤，則難免受到衝擊，因為在限購時代，這些區域因其不限購而成為與市區樓盤爭搶客戶的一大賣點甚至是核心優勢，因此，隨著限購的取消，這些區域的開發商們不免心存疑慮或心生擔憂：那些本來非我莫屬、舍我其誰的意向客戶，會不會移情別戀，從郊區重返市區？

　　對此，馮常生的理解是：“當前的房地産市區進入了一個分化期，不僅房企在細分，産品在細分，客戶也在細分。客戶購房動因千差萬別，不可能千人一面百人一腔，有人看好市區，自然會有人倚重城郊，畢竟，當城市化率達到一定階段，出城置業、住在郊區是一個必然的選擇，何況伴隨著鄭州大交通體系的建設，鄭州郊區與中心城區的心理距離在大大縮短，滎陽和上街早已位列鄭州中心城區，成為中心城區的一部分。”

　　馮常生所言道出了在這些區域開發商的共同心聲。建業鄭西聯盟新城策劃部經理陳琳在微信中更是感慨係之：“取消限購，並不意味著此長彼消。有人忙著在市區購房，更會有那些追求品質生活、慢調生活、湖居生活的人群會選擇在鄭西聯盟新城泊心泊岸泊家。”

　　採訪中，有些受訪者認為，隨著限購的取消，會有一部分原本計劃投資寫字樓和商鋪的客群放棄初衷轉而購買住宅，鄭東高鐵區域的寫字樓的銷售會越發雪上加霜。

　　對此擔憂，河南雅寶地産有限公司行銷總監吳志斌卻不以為然，他説：“取消限購，對於寫字樓項目而言，或許流失小部分投資性客戶，但是對於那些有著真正辦公需求或者真正深諳投資理財之道的客戶而言，他們會選擇投資寫字樓，因為就投資回報率而言，目前鄭東區域的寫字樓，不僅高於住宅，甚至高於商鋪，何樂而不買？”