目前廣佛交界板塊的樓盤二手房價格至少相差3000元/平方米，伴隨著佛山松綁限購，廣佛交接處的廣州樓盤二手成交量將大受影響，將再度縮減。滿堂紅、合富置業等仲介機構11日公佈了最新市場報告，針對當前廣州樓市的熱點問題作出分析。值得注意的是，7月份二手住宅的降價現象從郊區開始擴散到中心區週邊。

　　焦點1

　　市中心個別板塊

　　二手房價鬆動

　　今年7月的廣州二手住宅市場仍處於低位調整期，且因老城區的學位房已過了成交高峰期，全市的二手住宅均價從“結構性拉高”轉回正常狀態，環比下跌7.2%，而越秀區的二手住宅均價僅有24632元/平方米，比6月下跌16.4%，甚至低於今年上半年任何一個月。

　　值得注意的是，7月份二手住宅的降價現象從郊區開始擴散到中心區週邊，經滿堂紅地産促成的所有二手住宅買賣交易中，整體成交價比整體放盤價下調6.7%，其中尤以90-120平方米的大三房或四房單位最為明顯，客戶成功還價幅度達到11.9%，遠高於上半年各月的4%至6%。這個區間的成交宗數佔總體成交宗數的15.4%，屬於改善型客戶的購買對象，這類客戶要麼在“賣一”時出現困難，要麼在申請貸款時受到評估限制，故有效客戶數量越來越少，“壓價”已是大勢所趨，超過10%的還價幅度或許會在今年剩餘的月份再次出現。

　　合富置業的報告則顯示，大部分板塊的二手價格繼續持穩，小部分板塊的價格小幅回調。降幅較大的板塊，較多地集中在原芳村、白雲、花都、番禺等週邊及近郊片區。如原芳村的鶴洞板塊、白雲區的黃石-廣花板塊和西槎同德羅衝圍板塊、花都的山前大道板塊、番禺的華南板塊和市橋板塊、黃埔區府板塊等，下調幅度在2%-2.5%之間。此外，市區也有個別板塊的價格有所調整，如海珠區的南洲、工業大道以及江南西-寶崗板塊；原荔灣的流花湖板塊和中山八-陳家祠板塊等，下調幅度在2%以下。

　　由市場實際反映的情況看，7月份市區部分地段的人氣仍然不太旺，但較此前的“深寒”有明顯回升，如天河中心、原東山、原荔灣、海珠工業大道北等片區的看樓量較6月份均有兩到三成的增加，主要是部分剛需舊客的看樓和談價熱情逐漸回升。據調查顯示，與之前買家基本一邊倒地“觀望等降”有所不同，7月份買家的心態漸顯分化。

　　合富房地産經濟研究院院長龍斌分析説，廣州二手房業主心態總體有所回穩，此前小幅讓價的業主，上月大多叫價企穩，進一步降價的意願不強；個別急售業主，議價空間稍大。主要受三方面因素影響：一是市區物業固有價值較高，業主大多不肯“賤賣”；二是市區部分地段的人氣和看樓量有所回升；三是近期政策頻現鬆動信號。

　　焦點2

　　公積金政策調整滯後

　　處於調整通道內的廣州二手樓市在近期還受到公積金和銀行信貸兩個方面的制約。

　　滿堂紅的報告盤點稱，廣州住房公積金管理中心在7月下旬公佈新政策的修改內容，客戶申請公積金的繳存時間從兩個月前的“連續12個月或36個月”改為“累計12個月或36個月”，同時宣佈今年8至12月每月的公積金貸款總額度為10億元，隨後更在8月1日當天上午完成整個8月的放貸額度。而工行在8月初宣佈把首套房的利率從基準利率的1.08倍調整為基準利率的1.05倍，則似有意擴大個人信貸業務，但其他國有銀行暫時未對首套房的利率作出調整，仍舊維持基準利率的1.1倍。

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峰分析，廣州住房公積金管理中心在最近幾個月連續出臺收緊措施，但這種新政策是在2013年11月的“穗六條”執行了大半年之後才出臺，帶有一定的滯後性。二次申請公積金暫停已成事實，每月10億元的貸款總額度，若按每個家庭最高申請80萬元推算，最多只能滿足1250個家庭的申請需要。從使用範圍來看，一手樓市因發展商給予公積金貸款客戶的優惠遠不如一次性付款或商業貸款客戶，故一手市場的公積金使用群體也不如二手市場多。

　　7月份經滿堂紅地産促成的二手住宅買賣交易中，使用純公積金的宗數比例為24.1%，比6月增加6.6個百分點，大部分個案是趕在公積金新政策出臺前獲得審批的，但因套均總價下降，每套物業的獲批額度也比6月明顯降低。

　　周峰預計，今年剩餘的幾個月，廣州二手樓市內的使用純公積金作購房手段的客戶比例會有所下降，而小業主對於申請公積金貸款的客戶的態度也會變得“曖昧”，是給予等待抑或轉向跟能一次性付款的客戶“親近”，成為影響具體物業交易的重要因素之一。

　　焦點3

　　佛山松綁

　　廣州邊界市場變數增大

　　隨著國內一批二、三線城市在過去幾個月陸續取消或放鬆限購政策，佛山也在8月7日正式放鬆當地樓市的限購政策，新規定是“佛山戶籍居民個人擁有兩套住房後實行限購”和“非佛山戶籍人員在佛山市未擁有住房的憑身份證可在本市購買一套住房”。

　　實際上，佛山在今年5月上旬曾嘗試對高明區的客戶購房資格作出放鬆措施，但一天后立即“被叫停”，當時是因為其他執行限購的城市尚未有任何放鬆動作。

　　周峰分析，佛山與廣州相接壤，也是三年前和廣州一起執行限購政策的二線城市。這次主管部門對當地樓市的鬆綁，必定會刺激當地樓市的成交量，至於最終放量的程度，將視乎佛山的發展商及小業主對在售項目或物業的定價調整。

　　滿堂紅的報告指出，從佛山市住房與城鄉建設管理局公佈的數據可以看到，今年上半年佛山全市成交一手住宅32943套，同比減少13.8%，二手住宅成交量為12848套，同比增加1.7%。佛山所包括的5個區域內，一手住宅市場只有南海區出現成交量同比增加，其他4個區域皆是成交量同比減少；二手住宅市場則有南海和順德出現成交量同比增加，其他3個區域皆是成交量同比減少。換句話説，與廣州有接壤的南海和順德兩區，在樓市調整期內保持著相對穩定的表現，而現時佛山對非佛山戶籍的客戶不需要再作一年的社保或個稅證明的資格限制，將令廣佛交接處的二手樓市出現“天壤之別”。

　　據介紹，由於廣州仍舊執行嚴格的限購政策，原來有意向在金沙洲、滘口、穗鹽路、廣州南站等兩市邊界處購房的外地客戶，不排除會到佛山市區內置業，目前這些板塊的兩地樓盤，在二手行情對比上，至少相差3000元/平方米，且在樓齡的對比上，屬於廣州的樓盤也有一定的劣勢。“廣州的政策在短期內維持不變，則廣佛交接處的廣州樓盤二手成交量將大受影響，或許會在之前的低迷狀態下再度縮減。”

　　業內人士表示，現在制約廣州樓市最大的因素是三年的社保或個稅證明，如果主管部門能對此項作適當的微調，即使限購政策其他措施不作調整，都能給廣州樓市注入新動力。

　　南方日報記者 鄭佳欣 實習生 楊雪瑩