進入2014年下半年以來，國內有多個城市鬆綁“限購”政策，全國樓市走向及調控政策備受關注。日前，佛山宣佈成為廣東首個放鬆限購的城市，珠海情況也備受關注。

　　時間回到2011年11月1日，珠海正式執行“限購+限價”的樓市調控政策，並成為全國首個“雙限”的城市，如今，該項政策已執行接近3年的時間。3年“雙限史”，實實在在地影響著珠海房地産市場的發展。多位業內人士在接受南方日報記者採訪時表示，在這期間，珠海的房價漲幅有所下降，樓市的投機性需求也在減弱，剛需消費者成為購房主體。在執行“雙限”的同時，珠海也在大力推進産業結構的調整，經濟對房地産的依賴度在下降，該項政策也引導珠海的人口進一步向西部集聚，促進城市化的發展。

　　如今，珠海下一步的樓市走向也成為各界關注的焦點。在業內人士看來，目前珠海的樓市發展較為平穩，從長遠來看，隨著港珠澳大橋建設、橫琴新區開發等推進以及城市發展所帶來的人口集聚，未來房價的趨勢將是穩中有升。

　　房價之變

　　從快速上漲到穩中有升

　　“今年不買房，一年的工資又白拿了。”對市民而言，珠海執行“雙限令”近3年來，“漲”字依然是樓市的關鍵字，但與政策執行之前相比，房價上漲的幅度則在減小。

　　作為“雙限令”的執行區域，香洲主城區的房價經歷了下降和上漲兩個階段。記者了解到，“雙限令”後，香洲主城區樓盤成交量應聲而落，大約半年後，不少開發商推出“特價房”“零首付”等措施吸引客戶，也有部分樓盤直接降價促銷，如五洲花城二期開盤時達到18700元/平方米，政策出臺後，該樓盤立即從精裝改為毛坯銷售，而銷售均價調整到了10530元/平方米，降價幅度達到了43.7%，讓人感覺“房價一下子跌回到了兩年前”。

　　但進入2013年，在全國樓市回升的大背景下，香洲主城區的房價也開始緩慢回升。到了今年，在全國房地産市場遇冷的情況下，珠海主城區的房價依然以低於1%的速度微漲。

　　從全市的情況來看，房價的總體趨勢是在上漲。根據搜房網的統計數據，2012年新建商品房均價為10687.73元/平方米，一年後漲到12540元/平方米，兩年後(2014年)變成了13048元/平方米。

　　“以前房價是脫韁的野馬，現在房價已回歸理性。”資深地産人士程廣平認為，近3年的樓市調控政策帶給珠海最直接的影響是房價上漲的速度變慢了。他給出了一組數據稱，從2009年—2010年，珠海商品房銷售均價在一年的時間內狂漲42%，大有“一天一個價”之態勢。而從2011年11月1日執行“雙限令”起，一年後珠海的房價下降了千余元，之後緩慢回升，但漲幅並沒有超過10%。

　　不過，在有些市民眼中，房價變化的幅度與他們所預期的還存在一定差距。

　　消費之變

　　剛需購房者佔比增加

　　在業內人士看來，除了房價上漲的速度有所減緩外，購買的主體也有了較大的變化。“2008年珠海還存在炒房團，歷經近3年的調控後，投機性以及投資性需求已幾乎消失了，成交量比較大的都是剛需盤。”程廣平説。

　　中原地産提供的數據顯示，2012年末主城區存量呈現“兩端高、中間少”的特徵，普通房與高端房成交比重約96：4；2013年兩端戶型存量增加，中間段戶型存量均有不同程度下降。

　　“這兩年，剛需得到較大的釋放，而投資、改善需求平平，高端房源存量仍處在高位。”中原地産相關負責人説。

　　“以前大家買房很快就拍板了，‘日光碟’‘月光碟’很常見，現在的市民理性多了，會對比不同産品和價格，再選擇性價比最高的樓盤，且剛需客佔了大部分。”在採訪中，不少開發商這樣告訴記者。

　　珠海匯基房地産開發有限公司副總經理官海京分析，一般而言，地方政府出臺限購政策後，投資性資本將會看淡房地産市場，自然會減少購買量，樓市的投機性需求就會抑制，這也符合樓市調控的方向。

　　供地之變

　　“土地財政”依賴度減輕

　　“雙限令”執行期間，珠海土地市場也發生了變化，其中橫琴新區、西區已成為供應熱區，工業用地、旅遊用地的成交數量不斷增加，這對全市的城市化進程以及産業結構調整都有積極意義。

　　中原地産研究中心提供的數據顯示，在土地成交結構上，2012年仍以工業用地為主，規模比重為50.3%；(商)住規模比重為18.5%；2013年成交宗數以工業用地最高，35宗佔38%。成交規模以商住用地最大，142.39萬平方米佔29.4%，其中綜合用地成交亦有所增加。

　　從區域上看，西區、橫琴新區的成交土地規模較大。數據顯示，2012年珠海全市土地供應仍以西區為主，比重達68.4%；而橫琴土地成交規模提升幅度達75.4%。到了2013年，全市供應仍以西區為主，比重53.8%；橫琴成交土地有大幅度提升，相比2012年上升66.5%。

　　“珠海以前的城市發展緩慢，土地出讓主要以住宅市場開發為主，這幾年來，珠海特別重視為産業發展提供空間，以産業用地為主，促進經濟的發展。”左岸地産總經理李炳亮説。

　　李炳亮還表示，工業用地出讓地價較低，帶來的土地財政收入並不算高，珠海希望通過引進大項目帶動相關行業的發展，推動經濟提質提速，這也是珠海努力進行産業轉型升級、擺脫土地財政依賴症的一個證明。

　　■焦點

　　房價是否觸底？

　　今年上半年以來，珠海樓市遇冷，成交量持續萎縮，但房價依舊堅挺，而全國其他城市房價都有鬆動的跡象，珠海房價何時觸底成為市民關注的問題。

　　“現在不一定是購房的最好時機，但是很好的出手機會。”程廣平表示，與全國其他地區一樣，珠海的樓市成交相對冷淡，也有不少樓盤推出各種優惠政策試圖打開市場，現在可以説是剛需入市的相對低點。

　　來自中原地産數據顯示，今年珠海上半年庫存主要以80㎡—120㎡戶型存量最大，佔整體35%，其次為大面積戶型144㎡以上，佔整體20%，庫存消化週期大約為1年。

　　“珠海的庫存壓力沒有別的城市大，但迫於資金壓力，開發商還是會以價換量，一旦熬過這段時間，房價觸底上升的機會較大。”程廣平表示。

　　李炳亮持同樣的觀點，他認為，今年上半年不少購房者處於觀望狀態，剛需的釋放效應並未凸顯。隨著差別化貸款政策的進一步落實以及“降價促銷”活動的推出，對價格敏感的剛需客戶有望加快入市的步伐，預計下半年房價將穩中有升。“沒人能保證房價什麼時候觸底，但從目前看，確實是剛需入手的好機會。”李炳亮説。

　　不過，在他看來，未來珠海的房價還有小幅度上漲的空間，一是港珠澳大橋建設、橫琴島開發等利好繼續刺激，給房價上漲提供了心理支撐；二是隨著“三高一特”産業的發展，珠海成為珠三角少有的人口遷入城市，置業需求與購買力增幅明顯。

　　官海京認為，目前珠海正大力推進産業的轉型升級、減少對“土地財政”的依賴，並取得一定成效，現在整個環境也趨於理性和穩定了，長遠來看，樓市大幅反彈的可能性並不大。 ●南方日報記者 羅文范