“商業地産內在發展要求長期資金的支援，資産證券化保持了物業經營權的完整性。”剛剛閉幕的2014博鰲房地産論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，商業地産經營特別需要資産證券化的支援。

　　□本報記者光明 實習生楊苑

　　商業地産需要資産證券化

　　秦虹表示，對房地産的金融創新來説，商業地産的資産證券化應該是未來創新的一個很重要的方向。首先是商業地産內在發展要求長期資金的支援，很多開發企業面臨的最大的困境，就是要靠散售解決資金回籠問題，但散售也帶來未來經營的困難；其次，資産證券化保持了物業經營權的完整性，有利於提高經營水準和最大化地提升商業價值；第三，資産證券化實現了眾多投資者的參與和選擇，形成了有效的激勵機制；第四，資産證券化分散了商業地産的風險，促進了行業的穩定發展。

　　她認為，商業地産經營特徵和現狀，倒逼資産證券化的發展。商業地産要改變目前的同質化産品和經營模式的升級，特別需要資産證券化的創新方式，解決現有以銀行貸款為主的資金供應和商業地産經營需要長短錯配的問題。從更宏觀和長遠的角度講，商業地産資産證券化可以改善和優化金融結構，活躍金融市場。

　　秦虹認為，市場是非常複雜的，有了證券化産品可以穩住商業地産波動的幅度，特別是在房地産上漲的時候，可以避免大量的資金投資實體，對房地産市場行業的穩定發展特別有意義。

　　觸網並和新媒體新技術融合

　　金地集團董事、金地商置集團行政總裁徐家俊指出，中房地産市場，特別是商業地産是被網際網路影響的市場。如果商業地産不跟網際網路結合，可以説基本上是沒有前途的。為此，金地的傳統商業也在發生改變，也開始嘗試觸網及跟新媒體、新技術融合。他分析指出，目前國內比較好的購物中心，如北京新光天地、廣州天河城和深圳萬象城的銷售額，每年大致在60億到70億元，但2013年淘寶“雙11”網路購物節一天的銷售額就是350億元，相當於6個國內最好的購物中心一年的銷售額。在過去5年，我國社會消費品零售總額增長了1.8倍，網路銷售額則增長了19倍。雖然受網際網路衝擊很大，但商業地産仍然會有非常巨大的發展空間，未來10年商業地産的增速會遠遠超過住宅地産。

　　他認為，目前宏觀環境是有利於商業地産發展的。我國GDP增速雖然降低，但在全球範圍內仍屬快速發展，消費在GDP中所佔的比重也在逐年擴大，但相比發達國家仍然有很大發展空間。城鎮化使得人口向城市集聚也將帶來消費升級，體驗性商業是網上購物不可替代的。

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松：二手房市場站在上行起點

　　本報博鰲8月10日電（記者光明 實習生楊苑）“中國城鎮戶籍家庭的住房，2015年自有率會超過70%。”2014博鰲房地産論壇上，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為，目前業主自有的房屋存量足夠大，二手房的出售和出租市場站在上行起點上。

　　巴曙松認為，中國二手房崛起的條件應該説已經逐步具備。城市家庭房屋的自有率已經很高，考慮到中國城市常住人口超過2.5億是農村流入的非戶籍人口，多數並沒有進入商品房市場，如果把這一部分扣除的話，重新計算中國城鎮戶籍家庭的住房，2015年會超過70%。這麼高的住房自有率，是二手房市場崛起的一個重要條件。當業主自有的房屋存量足夠大，這個時候是二手房的出售和出租市場開始孕育、上行的開始。從我國目前房地産市場的發展階段來看，二手房即將崛起已經是必然趨勢。我國新一輪人口流動趨勢正在形成，人口在不同城市，以及城市中心和郊區之間的流動會帶來二手房交易，特別是租房市場的巨大需求。

　　巴曙松指出，二手房市場的活躍將帶來新的商業機會，主要表現在三個領域，一是交易佣金，二是廣告支出，三是配套服務。據介紹，從1972年到2013年，美國的二手房交易量增長了2.5倍，達到510萬套。二手房的成交佔比超過90%。2013年美國二手房交易額為1.2萬億美元，經紀人參與完成的比例為91%，佣金率為5.2%，三者相乘得出的佣金是600億美元。從國際經驗看，佣金率在3%到4%是正常的水準，中國目前佣金率平均在2%左右。