在A股房地産上市公司再融資暫停3年多後，作為第一家公佈非公開增發預案的房企，新湖中寶近日發佈公告稱，公司非公開發行股票申請獲得中國證監會審核通過。

　　中銀國際分析師田世欣認為，從短期來看，再融資開閘效應有正反兩個方面，正面的是再融資房企在業績釋放和市值管理方面的動力將大幅加強；負面的是當前估值偏低的地産公司實施增發對公司業績會有短期攤薄效應。

　　優化房企負債結構

　　此次再融資重歸市場化後，上市房企可通過股權融資重構財務杠桿，優化負債結構，並且股權層面的融資杠桿重新釋放，業績彈性得以進一步修復

　　2010年4月出臺的“國十條”規定，對存在土地閒置及炒地行為的房地産開發企業，商業銀行不得發放新開發項目貸款，監管部門暫停批准其上市、再融資和重大資産重組，並且上市房企股權融資的要求都需經過證監會和國土資源部聯合審核。

　　“這一政策主要是希望通過抑制房企融資從而加大房企資金鏈壓力，迫使房企只能通過合理價格加快去庫存。”中信建投分析師劉璐説，但從實際情況來看，再融資暫停環境下房企融資容易受制于銀行系統貸款政策波動，同時中小房企被迫轉向高成本資金，從而催生影子銀行的壯大，提升行業的隱性成本。

　　從新湖中寶公佈定增方案來看，本次擬非公開發行不超過18.27億股，發行價格不低於3.01元/股，募集資金總額不超過55億元，主要用於上海兩大棚改區改造項目。分析人士認為，今年以來棚改政策頻出利好，為新湖中寶的定增預案提供了政策優勢。

　　今年《政府工作報告》明確提出，今後一個時期，“改造約1億人居住的城鎮棚戶區和城中村。”今年上半年，國家開發銀行新增承諾棚改貸款6760億元，是去年同期的18倍；發放2195億元，惠及棚戶區居民213萬戶。

　　“過去3年再融資的暫停使得房企過度依賴債權融資，靠財務杠桿進行擴張。此次再融資重歸市場化後，上市房企可通過股權融資重構財務杠桿，優化負債結構，並且股權層面的融資杠桿重新釋放，業績彈性得以進一步修復。”劉璐説。

　　中小市值房企先受益

　　在當前房地産再融資重歸市場化的預期下，通過再融資優化杠桿的高杠桿企業，和以再融資能力恢復為重點、有望無條件通過國土資源部審核的一批中小市值企業受益最為顯著

　　自去年8月新湖中寶發佈定增募資預案以來，截至今年8月5日，共有48家房地産企業公告再融資計劃，其中已實施的有4家，通過證監會發審委的有6家。

　　實際上，晚于新湖中寶申報再融資的中茵股份、天保基建在今年3月份發佈公告，其非公開發行A股股票申請獲得證監會通過，二者擬募集資金分別為17.2億元、15.5億元，成為近年來首批再融資預案獲批的房企。但相對於新湖中寶，這兩家房企的再融資規模十分有限。

　　據了解，證監會在進行相關審核時，將在公司自查、仲介機構核查的基礎上，依據國土資源部等部門的意見來認定。“在再融資審核中，國土資源部對項目審核是關鍵環節。”劉璐説，相對於一線龍頭企業的龐大項目體量而言，中小型房企由於項目較少、結構清晰，在同樣再融資窗口打開的情況下有望率先獲批，其再融資所帶來的邊際效應也最為明顯。

　　值得一提的是，此輪上報再融資方案的48家企業整體融資額逾千億元，整體融資額過大或將引發市場的擔憂，融資額受到證監會最終削減應存在較大概率。分析人士指出，在當前房地産再融資重歸市場化的預期下，通過再融資優化杠桿的高杠桿企業，和以再融資能力恢復為重點、有望無條件通過國土資源部審核的一批中小市值企業將受益最為顯著。

　　“隨著再融資逐步打開，以及市場利率上行趨勢緩解，A股地産公司特別是能夠用業績增長贏得市場融資支援的行業龍頭，將出現系統性估值修復。”中金公司分析師寧靜鞭説。