淡靜許久的原黃埔區將有望在第三季度迎來大盤入市高峰期

　　上周，由原黃埔區和原蘿崗區合併而成的新黃埔區開始正式對外招標“2014年黃埔區建設方案”。規劃範圍包括原蘿崗和原黃埔行政區484.17平方公里，新規劃將按照居住、産業、教育、醫療、衛生、文化體育、市政、生態八大類功能，統籌制定實施項目計劃。日前，記者獲悉，樓市淡靜許久的原黃埔區將有望在第三季度迎來大盤入市高峰期，輪番登場亮相的項目均為“三舊”改造背景，其住宅産品的定位也將以“剛需”買家為主，關注東部樓市的買家可以出動看房啦。文/圖:記者王雯倩

　　提起黃埔區，許多老廣對其印象都停留在開發區的工業時代。這個曾經工廠多過住宅的區域，正隨著三舊改造工程的推進以及交通路網的通達，悄然發生著變化。由低矮握手樓組成的密集城中村正在消失，一棟棟高層住宅建築拔地而起。看房客中多了不少從天河跨區而來的年輕人，地鐵五號線在為當地居民生活提速的同時，亦縮短了人們對黃埔與市中心的地理距離和心理距離。

　　在《廣州城市總體發展戰略規劃》和《廣州市城市總體規劃(2010~2020)綱要》中，明確廣州未來用10年時間基本建成能容納200萬人口的宜居宜業的東部山水新城。而在東部山水新城，黃埔所扮演的角色不可忽視，甚至稱它為挑大梁的也不為過。今年初，黃埔和蘿崗合二為一變身新黃埔，雖不似同期進行行政區域調整的增城、從化有著明顯利好，但業界普遍對優勢互補、産城結合的新黃埔發展前景更為高看一眼。

　　新增住宅供應少 樓市十年安靜

　　儘管當前市政規劃利好不斷，但在業內人士眼中，過去十年的原黃埔區基本沒有多少住宅用地可以開發。從其近十年的土地供應情況來看，經過公開招拍挂所出讓的住宅地塊屈指可數。據合富輝煌（中國）市場研究中心的數據顯示，從2004年迄今，僅有2009、2013和2014三年有住宅性質地塊公開出讓，其餘年份均為“零”出讓。

　　由於土地市場一直淡靜，直接影響到原黃埔區的新增住宅供應量持續低迷，甚至會出現持續1年以上的新貨斷檔期。成交均價與市區房價同脈搏，自2010年亞運年開始，區域成交均價從以往的“8字頭”，躍升至萬元大關。

　　亞運年後 與中心四區價差翻倍

　　據克而瑞統計數據，過去5年，黃埔樓市成交量佔全市成交量的比重不到1%。房價點評網廣州高級分析師肖文曉表示，與廣州樓市熱火朝天的景象不同，近年來老黃埔樓市的發展給人的感覺是偏居一隅，發展基本處於停滯的狀態，在東部樓市也完全被蘿崗、增城的風頭蓋住。與此同時，老黃埔與中心四區的房價差距也越來越大，2010年時價差為8866元/m2，到2014年差距已高達16315元/m2。不過，在蘿崗黃埔合併為新黃埔以及黃埔濱江新城建設啟動的利好下，黃埔樓市的局面有望在近期得到改觀，部分品牌開發商已先行一步，比如佳兆業在2013年年中以45億元拿下南坡地塊(折合樓面地價11812元/m2），保利在2014年年初以16.7億元拿下閥門廠地塊（折合樓面地價17564元/m2)，“樓面地價均高於市場預期，顯示品牌開發商對老黃埔的發展潛力信心勃勃，黃埔樓市的發展也有望借這個市場東風得到振興。”肖文曉説。

　　1/4面積“舊改”將重振黃埔樓市

　　儘管目前蘿崗樓市的風頭更勝老黃埔，但若從市政配套成熟度、與市中心距離、教育資源、醫療資源、歷史人文沉澱等多方面來看，老黃埔還是有著得天獨厚的優勢。值得一提的是，目前如火如荼的“三舊”改造項目，正在為老黃埔增添新的風景。據了解，黃埔區今年將投資51億元建設30個重點項目，未來將用10年時間進行“三舊”改造和産業轉型升級。今年3月，經省國土資源廳核準，黃埔區標圖建庫的“三舊”改造用地共271宗，面積達2257公頃，約佔黃埔區域總面積1/4，此比例為全市最高。

　　截至今年6月，黃埔區“三舊”改造已開工項目共7項，為文衝（石化路以西）城中村改造、橫沙城中村改造、舊體育館舊廠改造（保利中譽廣場）、廣州港集團物資倉地塊舊廠改造（華南國際港航服務中心一期）、中交四航局港灣路地塊舊廠改造（中交·港灣大廈）、長景物業舊廠改造、南玻廠舊廠改造項目（廣州佳兆業城市廣場），用地面積共約141公頃，總建築面積共約574萬平方米，計算容積率建築面積共約441萬平方米，總投資估算共約284億元。“三舊”改造成為激活老黃埔樓市的興奮劑，隨著大範圍、大規模、大批量的城中村改造、舊廠改造項目的落地，一批大體量、新簇簇的商品房即將涌入市場。與蘿崗在售樓盤所不同的是，老黃埔在售和待售的住宅項目都已具備成熟配套，譬如已通車的地鐵五號線，如果兩者價格相當，這種看得見、查得清的配套和資源，顯然更具吸引力。

　　老黃埔即將入市的住宅項目

　　中鼎·君和名城項目

　　入市時間：8月

　　7月31日下午，中鼎·君和名城新聞發佈會暨“大黃埔·新中心”城市發展與居住價值高峰論壇在君和名城正式拉開帷幕。據介紹，中鼎·君和名城項目佔地約64.46萬平方米，規劃總建築面積約280萬平方米，是集合居住中心、商業中心、文化中心三大中心功能于一體的大型都市綜合體。項目最引以為傲的當屬其“三地鐵”直達的優越地理位置，樓盤銷售中心距離地鐵5號線大沙東站僅3~5分鐘步行距離。據發展商介紹，項目一期住宅産品將在8月正式對外開售，主推78~123平方米洋房，但具體開盤時間和價格待定，現正進行“1萬元抵8萬元”的認籌。

　　佳兆業城市廣場（南玻項目）

　　入市時間：今年底

　　據悉，由佳兆業主導開發建設的黃埔區南玻地塊項目已定名為佳兆業城市廣場，項目總建築面積近58萬平方米，整體規劃設計為二十多棟32~38層不等的超高洋房住宅及一個大型商業綜合體，預計最快今年底可入市。