國務院近日公佈了《關於進一步推進戶籍制度改革的意見》（下稱《意見》），主要圍繞調整戶口遷移政策、創新人口管理、保障農業轉移人口及其他常住人口的合法權益三方面，提出十一項具體政策措施。新一輪“戶改”一齣臺隨即引起熱議，新“戶改”能否加快城市化進程，能否利好房地産行業，對於江門房地産行業的影響又有多大？

　　“戶改”或加快城市化進程

　　《意見》指出，在調整戶口遷移政策方面，主要有以下舉措，全面放開建制鎮和小城市落戶限制；有序放開中等城市落戶限制；合理確定大城市落戶條件；嚴格控制特大城市人口規模。具體來説，就是建制鎮和小城市全面放開，只要有意願落戶於此，並有合法穩定住所，即便是租賃，也可申請登記常住戶口。中等城市則是基本開放，需要有穩定就業，並有合法穩定住所（包含租賃），而且參加社保要達到一定年限；至於大城市則需要合法就業達到一定年限並有合法穩定住所（包含租賃）。此外，參加社保亦要達到一定年限；而特大城市的限制相對來説較大，需要建立完善積分落戶制度。

　　在創新人口管理方面，將建立城鄉統一的戶口登記制度，取消農業戶口與非農業戶口性質區分和由此衍生的藍印戶口等戶口類型，建立居住證制度，並健全人口資訊管理制度。標誌著我國實行了半個多世紀的“農業”和“非農業”二元戶籍管理模式正式退出歷史舞臺。

　　另外，《意見》明確提出戶籍改革的發展目標是到2020年，基本建立與全面建成小康社會相適應，有效支撐社會管理和公共服務，依法保障公民權利，以人為本、科學高效、規範有序的新型戶籍制度，努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。

　　因此，有分析人士認為，新一輪戶籍改革意味著農村人口向城市自由遷徙的大門已經打開。未來可能會有更多農村人口進城落戶，城市化進程會隨之加快。

　　不過亦有質疑的聲音存在，由於農村在經濟、政治、文化領域上的落後，於是政府出臺眾多扶持政策，以保障農村人口的利益。如農村人口可享受較為寬鬆的計生政策，另外，屬於集體經濟的農村，村民還可以每年拿到分紅等等，令許多農村居民越發不願意進行“農轉非”，甚至有更多的人進行“非轉農”。況且目前多數的二三線城市的基礎設施配套也未能承載得了更多的人口，因此，戶籍改革阻力很大。

　　二三線城市租賃市場將更旺

　　有分析人士認為，戶籍改革全面實施後，如果城市一些配套設施公共服務政策能夠實現，每年將有大量人口從農村流入城市，而農村人口流向城市，首先最基本的是要解決住房問題，這些農村人口極有可能是未來潛在的購房群體，這將是房地産行業的一個重要的契機，尤其是對於二三線城市來説。因為一線城市地價高，房價亦非常高，而且落戶的限制亦較二三線城市大，至於四線城市，其總體上對於人口的吸納能力不強，基礎設施和公共服務等方面亦較為落後，況且過去在四線城市落戶的難度亦不大。

　　也有人表示“戶改”使大量人口流入城市，對扭轉房市短期的局面無太大作用，面對高房價這部分人口未能買得起房子，但是不排除未來他們有可能是樓房的消費群體，可以説，戶籍改革對房地産行業來説是長期利好。

　　但是有業內人士認為，“戶改”對於房地産行業並無太大影響，農村人口進城落戶並不一定要購房，況且面對愈來愈高的房價，他們亦沒有能力購買房子，期望這部分流動人口解決二三線城市的高庫存，可謂是“遠水止不了近渴”。大部分的農村人口更多地會選擇租房，或者申請保障房。也許未來二三線城市的租賃市場會更加“火爆”。

　　專家預測“戶改”不會刺激大量人口落戶江門

　　目前江門城區人口已經超過百萬，屬於大城市。按照《意見》來看，在城區人口100萬至300萬的城市合法穩定就業達到一定年限並有合法穩定住所（含租賃），同時按照國家規定參加城鎮社會保險達到一定年限的人員，本人及其共同居住生活的配偶、未成年子女、父母等，可以在當地申請登記常住戶口。這就意味著只要在江門工作了一定的年限，並且參加社保達到一定年限，在江門有穩定住所，無論買房還是租房，都可在江門落戶。那麼未來會有更多的農村人口落戶江門嗎？江門房地産行業會不會因此而受益？

　　對此，多數專家及房地産業內人士都認為“戶改”對江門樓市的影響微乎其微。江門市委政策研究室原主任李超奇認為，戶籍改革主要針對的群體是長期在城市打工，但仍無住房，戶口還在農村的務工人員。而這部分農民工能夠買得起房子的人所佔的比例是極少的。“戶籍改革後，説到要落戶江門的話，這部分務工人員其實是沒有太大的積極性”，李超奇認為外來務工人員本身就不太固定，他們有可能賺了足夠的錢就回家鄉或者家鄉附近縣城置業，做點小生意，畢竟自己家鄉有基礎有人脈。另外，這些人員面對日漸高漲的房價，他們還沒有足夠的支付能力。因此，“戶籍改革給江門房地産行業帶來契機”這種説法不現實。

　　而資深地産人士陳焜垣認為戶籍改革對二三線城市的房地産行業會有一定的利好因素，尤其在學位房方面，因為很多農村人口還是會考慮到孩子讀書問題，但總的來説影響不會很大。而且目前許多農村居民都不願意進行“農轉非”，他們每年因為集體經濟會獲得相應的“分紅”。另外，江門的外來人口相對來説不多，就算戶籍改革進入全面實施階段，可能外來人口數量也不會明顯增多。因為相對於周邊城市如中山、佛山等地，江門的吸引力還是相對較小的。而且如果戶籍改革後，有大量農村人口流入江門這座城市，江門市本身的公共服務基礎配套包括教育、醫療能不能夠承載更多的人口，這也是一個很重要的問題。

　　同時亦有業內人士表示，江門的落戶政策向來不是特別嚴格，只要在江門市區買了房子就可以入戶，因此戶籍改革對江門房地産行業並沒有太大影響。