近觀“近鄰”日本，奧特萊斯業態已相當成熟。全日本共計三四十家奧特萊斯，年銷售額數千億日元。其中，運作得最為成功的是三井不動産株式會社旗下的三井奧特萊斯（見圖），約佔整個市場1/3份額，且穩步擴張，境內第13家奧特萊斯已于上月動工。其開發模式、運營方式等，究竟有何過人之處？記者日前專程赴日“打探”，對幾個“加法”運作印象深刻。

　　正值暑期旅遊旺季，對鍾情于“旅遊＋購物”的出境遊愛好者們來説，奧特萊斯（Outlets）這一旅遊商業地産業態早已不是什麼新鮮事物。鼎盛時期，國內也有多達200余家奧特萊斯開門迎客。

　　然而，由於開發運營等經驗不足，國內奧特萊斯中類似上海青浦百聯奧特萊斯這樣始終保持人氣的還是少數，有的終以關門歇業收場。

　　交通便利＋自然景觀

　　和其他地産項目一樣，地理位置的四通八達往往也是奧特萊斯業者“廣而告之”的重點。國內奧特萊斯選址時也通常圍繞機場、高速公路、主幹道等沿線佈局。但縱觀三井奧特萊斯，所有門店不僅“扼守”交通便捷之地，更因周邊自然景觀而大大“加分”。

　　位於千葉縣、日前剛剛擴增開業的木更津店，目前是以東京為核心的首都圈內最大的奧特萊斯。從羽田機場出發不到半小時即可到達，距東京都內的新宿、東京站等主要交通集散地，也就一個小時左右車程。作為“度假型”奧特萊斯，其一大特點就是“濱海風情”——木更津所在的房總半島，是日本有名的趕海挖蛤蜊的地方，周邊還有“母親牧場”、“德國村”等景點。去往木更津店的路上也是風景獨好——東京灣跨海大橋是必經之路，還有連接東京與千葉的海底隧道和人工浮島“海螢”。美景環抱中，三井奧特萊斯自身硬體建設也以“購物公園”為標準。

　　據了解，三井奧特萊斯一直本著能租地就不買地的原則，集聚資金共同開發、統一經營，目的在於降低資金成本，加速週轉。因日本房地産已度過泡沫階段，土地升值空間不大，主要盈利還是靠項目本身。由此，也讓選址更加靈活。

　　預計于明年7月竣工的三井第13個、也是日本北部地區首家奧特萊斯，“落子”于自然景觀更加豐富的富山縣，從“北部阿爾卑斯”立山連峰到秘境黑部峽谷、宇奈月溫泉、國寶瑞龍寺，還有世界文化遺産五個山“合掌造”村落，令“購物遊”更引人嚮往。

　　本土消費＋旅遊消費

　　相比歐美一些知名奧特萊斯門口旅遊大巴扎堆的景象，日本的奧特萊斯更常見到本地人舉家開車前往，似乎已成日常生活休閒的一部分。在旅遊消費群體的不確定因素之上，有本土消費的“保駕護航”，也是三井等大開發商得以不斷擴增現有奧特萊斯店舖或開新店的“底氣”來源。

　　記者一行來到位於北海道的三井札幌北廣島奧特萊斯當天，正值雙休日。上午10時開門，不少本地居民或是來北海道短途遊的日本遊客已排隊等候。作為三井旗下唯一一個全室內的奧特萊斯，這裡不乏ARMANI、BURBERRY等奢侈品牌，還嘗試建起了以本地特産為主的超市、居家用品等休閒區域，儼然升級版的“社區中心”。365天幾乎不間斷的各類主題促銷，加上匯聚了人氣品牌拉麵、壽司、牛肉飯等在內的美食廣場，在“拉攏”周邊短途人群的同時，也放大了傳統的奧特萊斯業態。

　　由此，店舖的定期調整、擴增也勢在必行。擴建後的木更津店，店舖由原有的170余家擴充到248家，新增店舖中不少都是第一次登陸日本奧特萊斯的國際品牌，還有不少類似“日本橋木屋”、“山田平安堂”這樣的日本“老字號”店舖加盟，以精緻的漆器、木器、手工藝品等給奧特萊斯這一“舶來”業態平添“日本味道”。

　　隨著來自中國內地、香港和台灣地區的“近鄰”遊客日益增多，眼下，三井奧特萊斯正積極完善各類對外服務，特別是補上網站中文更新等“短板”，以期近悅遠來，釋放更大的“加法”效應。

　　個體發展＋區域發展

　　三井奧特萊斯各門店負責人接受採訪時，都會提到“區域發展”的概念。作為日本最大的房地産開發商，三井通常採用開發新區域的方法，與當地政府合作，互利互惠，將單個旅遊商業地産的發展，融入整個區域協同發展。

　　位於成田機場和東京中間點的幕張，經過10餘年發展，已成為成熟的新都心（幕張新城區），集聚了大型國際展覽場及辦公商業區。明年夏季，三井奧特萊斯幕張店還將啟動新的擴增計劃。在木更津店的四週，也分佈著五金家裝零售店、大型電器店、體育用品店、家居傢具店等業態，共同增強地區活力。

　　目光回到上海，伴隨著迪士尼度假區的落“滬”，位於浦東祝橋鎮的“浦東奧特萊斯”和毗鄰上海迪士尼度假區的“上海購物村”分別計劃於今年底和明年秋開業，輻射周邊及旅遊消費群體，期待“家門口”的奧特萊斯也能給整個區域帶來新發展。

　　本報記者 魯雁南