編者按 最近召開的中央政治局會議在分析研究2016年經濟工作時強調，要化解房地産庫存，通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革，擴大有效需求，穩定房地産市場。如何認識當前房地産庫存的現狀？如何看待農民工市民化與化解房地産庫存的關係？這是一項值得深入研究的重大課題。從全面建成小康社會的高度，以新的視角分析了農民工市民化對化解房地産庫存的意義，提出了自己的看法和認識。

　　一

　　自2009年以來，房地産市場高漲帶動住房開工、施工面積大幅攀升，導致一些地方的供給出現階段性和結構性過剩。庫存長期積壓，勢必會威脅經濟、金融和社會的健康、安全與發展。因此，去庫存是當前一個重要的住房政策目標。但是試圖使用宏觀經濟刺激政策，擴大城鎮現有的剛性需求和改善性需求，短期內難以有效化解規模如此巨大的過剩庫存。開闢新需求即加快農民工市民化、支援農民工購房，是快速消化過剩庫存，促進住房市場穩健調整和發展的有效之策。不僅如此，農民工購房及其市民化，對全面建成小康社會、實現中華民族偉大復興中國夢也意義重大。

　　“中國夢”從某種層面上講，可以理解為中國實現從傳統鄉村社會向現代社會的成功轉型，是每個中國人所同時編織的個人轉變、家庭富裕與國家富強、民族復興的“家國夢”。中國轉型發展的主要問題是農民問題。實現轉型的一個內在要求，就是讓農民工變成市民，讓國家變為先進現代的國家，實現國家富強與民族復興。農民是中國轉型的主體力量之一，農民的不懈奮鬥，將改變自己與家庭的命運，推動國家富強與民族復興。

　　農民工是中國轉型的主力軍。但是，農民工個人及家庭也面臨著缺少住房的窘境。當前經濟面臨的不少突出問題，都與農民工問題有關：經濟增長的需求不足，來自於半城鎮化導致的需求缺口；戶籍制度、財稅制度、土地制度和金融制度的改革，與農民工購房及其市民化息息相關。因此，農民工市民化具有一石多鳥效應。首先，農民工是樓市去庫存的重要力量，農民工市民化有助於化解房地産庫存；其次，農民工市民化帶動投資和消費從而穩定增長和促進轉型；再次，鼓勵農民工購房將可以倒逼改革；最後，農民購房圓了農民工的住房夢，也是全面小康的應有之義。甚至可以説，7000萬人脫貧與農民工市民化是中國小康夢想之廈的最後工程。鼓勵農民工購房，除了發揮農民工購房的多重效應外，還基於住房的現有存量、過剩庫存和潛在新增供給，城鎮居民潛在有效的需求難以消化和匹配住房現有存量、過剩庫存和潛在的新增供給規模。

　　二

　　城鎮住房需求最終取決於城鎮人口的總量及其變動趨勢，我國未來住房需求仍有較大增長空間。據統計，2014年，中國城鎮常住人口達到7.7億，其中，存量戶籍人口接近5億，非戶籍常住人口2.7億。

　　首先，鋻於住房擁有不均以及部分住房配套不全等，“十三五”期間，城鎮戶籍人口中仍有1億左右住房困難的低收入家庭，需要獲得大約3800萬套（預計30億平方米）的安居性住房保障，包括：棚戶區改造、公廉租房等。即使一部分由實物化保障改由貨幣化保障，按照50%的購買量計算，將有15億平方米從市場購買，每年達3億平方米。

　　其次，雖然總體上城鎮戶籍人口可能已過戶均1：1套的飽和標準，但鋻於住房擁有不均以及部分住房配套不全等，戶籍人口中仍有相當數量人口具有改善性需求和剛性需求。若將最近幾年年均銷售10億平方米都視為城鎮居民的剛性和改善性需求，並假定未來5年年均規模不變，“十三五”期間總需求為50億平方米。

　　由此可以估算，未來5年存量城鎮戶籍人口商品住房總需求達65億平方米左右，但仍低於當前過剩庫存與未來潛在供給之和。完成去庫存和保持住房市場的可持續增長，必需開闢新需求，其中最為現實的需求即農民工市民化的住房需求。

　　據估算，未來5年農民工新增購房總共可達23.1億平方米。根據國家統計局對農民工的調查數據：2014年農民工總數2.7億，其中，在城鎮自購房住的僅為1%，回農村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住單位宿捨得28.3%。按照未來5年1億人城鎮化計算，如果70%的家庭人口在城鎮購房（每人平均33.3平方米），每年以農民工為主體的購房需求可達4.6億平方米。

　　三

　　農民工能否或者在哪買得起房，關鍵是看農民工的收入、就業的城鎮及其城鎮的房價。根據國家統計局對農民工調查的數據：2014年1.7億外出農民工中，從家庭遷徙看，舉家外出的佔20%，一人外出的佔80%；從就業城鎮看，外出農民工的30.5%在直轄市或省會，在地級市的佔34.2%，在小城鎮的佔34.9%；從收入及增長看，平均收入為2864元，增長率為9.8%，其中，建築業最高，為3292元，居民服務、修理和其他服務業最低，為2532元。基於以上數據與《中國統計年鑒》數據及各地住房價格數據，可以對農民工的購房可支付能力進行粗略的估算。

　　第一，關於農民工家庭收入的估算：一般而言，農民工夫婦倆在城鎮就業和只有一個在城鎮就業，收入是不同的。按照國家統計局調查數據和統計數據估算：全遷家庭每年收入為8萬元，其中，工資收入7.2萬元（按月平均3000元估算），農業收入估計0.8萬元（根據農民純收入估算）。單遷家庭每年收入為4萬多元，其中，工資收入為3.6萬。

　　第二，不同區域和級別城市房價的估算：按省會級以上地級城市房價均超過每平方米7000元均價計算，一套100平方米的住房價格超70萬元，首付超過14萬元；地級城市按每平方米5000元均價計算，一套100平方米的住房為50萬元，首付至少10萬元；縣級城市按每平方米3000元均價計算，一套100平方米的住房30萬元，首付至少6萬元；中心城鎮按每平方米1500元價格計算，一套100平方米的住房需要15萬元，首付至少3萬元。

　　第三，農民工的購房可支付能力的匡算：通過不同城市的房價和不同家庭的收入狀況測算房價收入比。全遷家庭地級市、縣級市和中心鎮的房價收入比分別為1：6.75、1：3.75、1：1.5；單遷家庭在地級市、縣級市和中心鎮的房價收入比分別為1：12.5、1：6.75、1：3.75。按照國際上認同的房價收入比1：2-6的合理區間，可以看出：全遷和單遷家庭在省會以上城市購房，可支付能力均超出合理區間，單遷家庭在地級城市購房可支付能力超出合理區間。

　　總體上，農民工在地級以下城鎮基本具備住房可支付能力，在省會及以上城市不具備住房可支付能力，在東部地區的農民工家庭住房支付能力較差，在中部和西部地區的農民工家庭住房支付能力較好。同時，由於農民工近70%在地級及以下城鎮就業，而且身份認同與留守家庭福利提升決定農民工傾向回家鄉購房。因此，農民工最適合、最可能在地級及以下城鎮購房。

　　四

　　在住房金融等制度體系完善的假定下，農民工在地級及以下城鎮基本具備住房可支付能力，但舉家外出就業家庭仍可能存在50%的資金缺口，一人外出就業家庭可能存在75%的資金缺口。住房金融等相關制度的缺失和約束，地級及以下城市的基礎設施與公共服務問題，會導致農民工現實的購房比例較低。

　　第一，農民工購房能力因為金融排斥和制度約束而降低。首先，在政策性住房金融方面，外出農民工僅佔5.6%，本地農民工公積金比例為5.3%，並且大都不能結轉，不能用於租房；其次，在商業性金融方面，農民工在流入地購房，獲取辦理住房抵押貸款存在戶籍歧視，而農民工在輸出地，進行以土地、住房等固定資産抵押獲取貸款，還存在著諸多障礙。另外，能夠形成農民工收入的土地承包、宅基地使用權和集體收益權也難以交易兌付，收入和資産難以變現。

　　第二，農民工意願因為城市環境和戶籍而下降。首先，公共服務提供以戶籍為依據，農民工購房不能獲得與城鎮人口相同的教育、醫療、就業、社保等，從而降低了農民工購房的意願；其次，全國的地級及以下城市的基礎設施缺乏和公共服務水準低，尤其是中西部地區的小城鎮，基礎設施和公共服務缺失，儘管農民工具有購買能力，但也缺乏動力購房遷入。

　　化解房地産庫存，迫切要求通過加快農民工市民化，推進以滿足新市民為出發點的住房制度改革。

　　第一，可借鑒曾經的藍印戶口制度，將購房住戶納入居住證覆蓋人群。全面推進並完善居住證制度，凡購房不再考慮或降低就業、交納社保的年限，享受和戶籍居民平等的公共服務和基礎設施。尤其是讓其子女享有平等優質教育的權利。政府給購房者與戶籍居民平等的就業與創業機會，並將其納入就業與創業服務體系，給予服務和支援。

　　第二，可探索實施商品房共有産權制度，實施住房産權分割出售。一方面，開發商資金緊張，亟待去庫存；另一方面，農民工購買力有限，可考慮實行産權開發商部分持有，部分出售給購房者的辦法，共同到銀行辦理並獲得抵押貸款，開發商與購房者可按3：7、5：5、7：3的比例持有。開發商將持有産權部分租給業主，並商定未來若干年以怎樣的價格全部出售給購房家庭。

　　第三，可建立普惠住房金融制度，實現政策性和商業性覆蓋農民工。針對目前存在的政策性金融和商業性金融對農民工的排斥狀況，可建立普惠的政策性住房金融體系，擴大公積金對中、低收入居民的覆蓋，將公積金覆蓋到農民工，並實行異地提取購房制度，建立商業性普惠金融體系，讓農民工獲得與戶籍居民平等的商業住房抵押貸款機會，同時加快完善農民住房財産權等抵押與擔保制度。

　　第四，可允許和鼓勵農民工轉讓土地承包權，出售和出租住房。農民工在農村的財産權保護和市場化交易，不僅有助於資源合理利用，農民在城鎮裏樂業，而且有助於其在城鎮安居，但是還存在不少法律和制度性障礙。為此，可總結試點經驗，依法推開土地承包權流轉、宅基地使用權轉讓和集體收益分配權落實。

　　第五，可改進地級以下城市的基礎設施與公共服務。建立與常住人口掛鉤、分級負責的財政體制，加大行政級別低的城鎮的轉移支付力度，建立農民工住房補貼制度。加快制定向小城市傾斜的投資政策，提高其就業吸納能力，改變我國城市就業吸納能力和住房支付能力錯配的現狀，激勵更多的農民工在小城鎮購房和永久性遷徙。（作者：中國社科院城市與競爭力研究中心主任 倪鵬飛）