易憲容：中國“住房空置稅”為何難以徵收

資料圖。中新社記者 韋亮 攝

　　當前中國的住房空置率有多高？目前尚無答案。關鍵的問題是對住房空置率如何界定與理解。對於這項重要指標，相關部門在其統計上仍是一片空白。國家統計局官員曾指出：“從短期和表面上看，主要是空置的狀態和時間很難給出標準，要清楚計算出來難度較大。從深層來看，主要是我們還沒有徵信制度支撐，調查缺乏客觀科學的依據。未來則寄望于不動産登記制度的實施。”如果連住房空置率是什麼都無法界定，那麼要對其進行分析當然是不容易的。

　　通常情況下，所謂“住房空置”就是住房處於沒有進入交易或使用環節的一種狀態。而住房空置率就是在某一時點空置的住房佔存有住房的比率。

　　住房空置率又可以分為一手房市場的住房空置率、二手房市場的住房空置率、綜合住房空置率及住房自然空置率等。住房自然空置率是指房地産市場完全出清的均衡狀態下仍然有一定的住房沒有進入交易及使用環節。由於市場資訊搜尋成本的存在，在某一個時點上，市場總是會有一定的賣家在尋找合適的買家或一定的買家在尋找合適的住房。同時，當業主預期將來的住房需求關係會發生變化，有人總是會在手上持有一定的住房來等待價格上漲。也就是説，參考點不同、所設置的目標不同，住房的空置率也會不同。而且有些住房空置率概念是中性的含義，它的存在沒有好壞之分，如住房自然空置率；有些空置率則屬於社會資源浪費，如一手房市場空置率。

　　在房地産市場，無論哪一種空置率，只要超過住房的自然空置率，那麼這種空置率就是一種住房資源的浪費或資源低效配置。目前，國內房地産出現的住房空置率基本上就是一定程度上房地産資源低效率配置的結果。比如，國家統計部門所公佈的一手房市場的住房空置就是已經生産完成而沒有交易出去的住房。目前政府所指的住房市場去庫存，這種庫存就是一種空置。

　　儘管今年上半年商品房銷售面積出現了前所未有的繁榮，達到64000多萬平方米，但6月底的住房庫存僅比2015年年底減少了453萬平方米，房地産庫存同比仍然在上升。如果加上早已拍賣出去的土地，房地産開發商已經開發但沒有進入市場的住房，以及其他非商品化的住房，當前國內房地産市場的空置率還是比較高的。

　　在國際貨幣基金組織(IMF)2015春季年會期間，時任IMF副總裁朱民曾表示，目前中國樓市的首要問題是空置率太高，空置面積達10億平方米。中國住房供應過剩遍及全國，在較小城市和中國東北部尤其明顯。

　　根據上海財經大學不動産研究所執行所長陳傑教授提供的數據，美國住房空置率長期保持在較低水準，即使在美國樓市最差的2007—2008年，住房空置率最高也僅達到10.7%，自有住房空置率最高只有2.9%。歐洲國家的住房空置率普遍也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。而按照朱民先生的説法，2015年中國居民住房空置率就達到10億平方米，比目前待售住房面積還要高出30%。如果加上近一年來住房銷售快速增長所增加的住房空置，估計目前中國的住房空置率會更高。當然，中國住房空置率到底有多高，由於目前沒有統一的界定，可能會因為樣本選擇、數據採集、調查方式等主客觀原因估算有差異。

　　對於住房的嚴重空置，不少國家都會採取收取住房空置稅的方式降低空置率。最近，加拿大溫哥華市長羅品信就表示，由於海外買家的大量涌入，溫哥華房價已高到令本地人難以負擔的程度，嚴重影響民生。然而，很多海外買家在買了房子之後，卻長期不住，也不願意出租，白白浪費了寶貴的房屋資源。該市市府根據水電局數據，發現溫市有10800間空置房屋單位，其中9700間為公寓，佔溫市公寓總數的12.5%。羅品信強調，房屋最重要的是要滿足人們的居住要求，而不應該是用來獲利的商品，希望能通過徵收“空屋稅”打擊炒房，並增加市場中可租房屋。另外，一些歐洲國家也有相關的住房空置稅徵收制度。

　　而在中國，收取住房空置稅的難度很大。住房不動産登記短期內難以完成，中國的住房物業稅制度也遲遲無法推出。即使是對遏制住房投機炒作的住房交易稅及交易所得稅的調整也遇到多重阻礙。因此，在“什麼是住房空置”尚沒有統一答案的情況下，徵收“住房空置稅”的難度可想而知。

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