房地産行業大佬博鰲論劍：樓市步入下行通道是偽命題

　　今年，國內房地産市場從最高峰反轉，進入新一輪調整週期，以“下行通道中的房地産”為主題的2014年博鰲房地産論壇日前開幕。

　　對“下行通道”的分歧引發了房地産行業大佬級嘉賓的全面辯論，這幾乎貫穿了本屆博鰲房地産論壇全程及各種內外活動。不管是大會演講和對話中的各種觀點呈現，還是理事博鰲沙龍、經濟學家早餐會、博鰲直播間的“刀光劍影”，都顯示這是一屆無比聚焦和激烈碰撞的大會。

　　有贊成，有反對，爭論、交鋒，到處是唇槍舌劍，但與會嘉賓在房地産未來發展上的思考與建言，如同一枚枚石子投向了因政策調整而略顯興奮的房地産市場之中，這片漣漪也許影響到的是未來數年的市場。除了政策與行業，商業、産業、金融等方面的話題也是本屆博鰲房地産論壇的重要議題，正如多元化與轉型中的房地産行業，引入了更多的新元素。

　　調整還會延續

　　“我國的房地産市場進入了增速的換擋期、結構的調整期和政策的完善期。”在8月7日召開的2014年博鰲房地産論壇上，中國房地産業協會名譽副會長朱中一首先做了主旨發言，在他看來，消化存量，是當前和今後一個時期的重要任務。

　　他認為，今年上半年，全國房地産開發投資增速下降，房屋和住宅的新開工面積、商品房和住宅的銷售面積、銷售額出現了負增長，樓市確實進入了調整期。朱中一説，這是房地産一個退燒階段，因為去年發燒了。從退燒的階段來看，現在的市場應該説是比較常態化的。一些供明顯大於求的二、三線城市，對限購等階段性政策作出調整，是遲早的事情，不必大驚小怪。

　　“但限購政策的調整只是解決了一小部分人的購房資格問題，而沒有解決更多人的購房能力問題，”朱中一説，這次調整，估計還會延續一段時間，調整時間的長短，城市之間也會有差異性，主要取決於各地存量房的消化速度，“現在限購慢慢放開了，這並不表示在有限度的情況下限購不可能回來。有需要的時候，政府還是會再用一次。”

　　事實上，目前的房地産行業正在為前幾年的“大躍進”甚至是盲目開發而“買單”。不少房企表示做好下行態勢下的應對準備，告別“蠻荒生長”進入平穩期。

　　“今年整體供大於求的情況還不會逆轉，因此各地積極放鬆限購，這也會在短期釋放一些積壓的成交和市場需求，但不會改變供求關係，”越秀地産副總經理朱晨如此表示。由於全行業“壓力山大”，花樣年主席潘軍也認為，未來3年行業要淘汰50%-60%投機性的地産企業。

　　恒隆地産董事長陳啟宗也在論壇上表示，“中國房地産最好賺錢的時機已經過去。”在他看來，大週期完結的原因在於，第一，庫存已經很大，供應非常大；第二，政府的政策問題，這兩者加在一起，才把這個大的週期帶到一個終點。

　　陳啟宗説，短期來説，一般的市場特別是比較成熟的市場都是有上有下的，到了今天，上行的局勢可能不在了，“我個人認為，沒有人希望它下行，包括政府在內，平行是最好的。平行一段之後，跟著動蕩再慢慢上升，那是最好的結果” 。

　　下行通道是偽命題

　　在朱中一演講後，博鰲地産論壇交流開始。著名經濟學家、國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松[微網志]一齣場便將“樓市進入下行通道”主題拋向在座嘉賓。

　　“我們為什麼討論這種小兒科的問題？哪一本經濟學有下行通道這個概念？”中國社會科學院研究生院城鄉建設經濟系主任陳淮[微網志]接過話題，就開始用犀利的話語來反駁巴曙松。

　　陳淮説，下行通道是個偽命題，“如果説在數學意義上有一個通道的話，那麼指的是在一條曲線上，它上下波動的過程中，每一個低點都低於上一個低點，每一個高點都低於上一個高點的時候叫通道，而不是把在一個曲線上有起伏的階段叫通道。”

　　他以家電業為例，2001年，中國的家電業歷經10年輝煌後迎來價格大戰，當年中國的彩電廠生産量是4700萬台卻只賣掉了2100萬台，那一年的家電論壇上也有很多人説“下行通道”之類的話題。但是又一個10年過去了，當初輝煌一時的彩電企業死掉一大片，但這沒妨礙中國成為世界第一大的彩電大國，到去年，中國生産的彩電不是2100萬，不是4700萬，是1.2億台。你説，這10年是上行還是下行？

　　“我們面對的是一個未來10年中國房地産業大發展、大擴張的時期，同時是1/3的企業要被優勝劣汰調整出去。所以你説上行還是下行？開門還是閉門？”陳淮如是説。

　　針對“該不該拯救房地産”的問題，陳淮也用了好幾個“我不理解”，表達對看空房地産行業觀點的不滿。“該不該拯救房地産？我三天三夜沒睡覺都沒想明白。房地産怎麼了，需要拯救？”陳淮表示，需要拯救的是當下的政策體系、金融體系、改革等。

　　一大幫房企代表對此有強烈認同。“所謂下行通道，長期陡降式的下行，這是一個引導性的説法，跟媒體在今年年初大規模的拐點論性質是一樣的，”首創置業董事長劉曉光[微網志]説，今天的樓市沒有面臨崩盤的危險，只是面臨洗牌的局面。在他看來，房地産業面臨一種新的格局，有一些週期性的調整，也有一些分化。100個城市中間有37個城市放開限購了，下一步市場化改革是一個主導方向，政府要逐步放棄行政性的控制手段。

　　“中國城鎮化速度勢不可擋，城市人口的移動就是需求。再過幾年，中國千萬級以上人口的城市會增加很多，500萬以上人口的城市會更多，你能説房地産市場變成下行通道嗎？我覺得沒有道理。”華遠地産董事長任志強[微網志]也一如既往地憤慨道。在他看來，從整個房地産業的角度來説，保障性住房加上非保障性住房，總體量是上升的，“沒有任何數據可以證明房地産現在是下行的。”

　　新城控股高級副總裁歐陽捷也表示，房地産行業已經告別高增長的黃金時代，轉而進入平穩發展的白銀時代。在2014博鰲房地産論壇總裁閉門會上，他做了《白銀時代還有三十年》的主題演講，他認為，未來市場波動會成為常態，但從供求關係的基本面來分析，無論今年下半年，還是從中、長期態勢來看，房地産市場仍有比較大的發展空間。

　　路勁集團董事局主席單偉豹也表示，今年房地産市場下跌與2008年相比差異很大，目前只有個別城市跌了20%-30%，全中國真正下跌的城市並不多。儘管銷售量比預期要低，但是跟前年相比還上升了。他認為，目前這個市場環境很好，基本條件沒變，價格只要下降，房子還是能賣得出去的，剛需永遠都存在。

　　眾多來自一線的開發商通過切身的項目操盤經驗，帶來了最新鮮一手的市場訊息。萊蒙國際首席運營官陳風楊就説，在一些二、三線的項目，只要降價，就能保證出貨。“買樓的就兩種人，一種是投資的，一種是消費的，還沒有出現由於降價降到位，房子沒人要的情況。”

　　樓市需要新玩法

　　不可置否的是，房地産的遊戲規則在今天發生了巨大改變。在今年的博鰲房地産論壇上，房地産“新玩法”更成為熱門話題。

　　“先不論房地産是下行還是上行，現在有一個事實，我們不可能像過去那樣發展了。”世聯行首席技術官黎振偉説，在新一輪的洗牌中，房企紛紛轉型，要準備各種新玩法。而在新歐鵬副總裁李戰洪看來，所謂的新玩法，就不能一心一意，一心一意這不叫玩了，一定要三心二意，或者是一心二意。未來，房企有一個最重要的把握，就是要主動轉型。

　　“在房地産産業鏈上，房企需要做多元化和輕資産，尤其是輕資産模式，備受資本市場推崇，比重資産的估值高。”第一太平戴維斯華南區投資部董事吳睿也認同説，哪怕現在可能開發業務做得非常好，但是在行業外面，有很多巨人。協信地産總裁劉愛明就建議，現在房企不應該只追求廣度而不顧深度，房地産在今天仍然有大把賺錢機會，需要提高經營能力和判斷行業格局的眼光。

　　“觸電上網”正成為房企的高調新玩法之一。

　　作為走在最前沿的房企老大，近年來，萬科大力擴張商業地産、佈局海外地産、推小股操盤、合夥人制度、養老服務，大力佈局産業地産、物流地産等，今年6月，萬科與百度[微網志]簽約，啟動商用地産科技化運營。萬達是房企中追求多元化、規模化效應的一個典型代表，它與京東搞聯合電商行銷。華潤置地也與小米聯合打造智慧家居體驗中心等。

　　此外，萬科、世茂、花樣年等房企還選擇將社區服務嫁接網際網路，探索從傳統物業服務向多功能社區服務的轉變路徑，社區APP等移動網際網路工具被視作創造增值服務、打造體驗感的必備武器。

　　眼下，正如一場蓄勢已久的變革，房地産金融化也來勢洶洶地影響著整個行業。作為中國首只商業地産私募基金及房地産資産管理機構高和投資的創始人，其董事長蘇鑫是涉足房地産金融已久的資深人士，蘇鑫直言，從國外經驗來看，支援商業地産長期穩定發展最好的工具便是REITs。“但要實現真正的REITs還取決於政策環境以及金融環境。”

　　蘇鑫説，萬科與華潤代表了行業未來的趨勢。“萬科、華潤這些行業領頭企業已經開始與基金合作，大多屬於商業地産開髮型基金，但現在更多的開發商還是願意與信託等合作。如果反過來思考，利用現在行業整合的機會，借助一些股權投資，不但可以分散風險，還能同時擴大規模。”

　　在蘇鑫眼中，未來會有部分開發商演變成基金管理人或者是金融大鱷，這時，輕資産便能體現，整個環節由零到最大化，所有的增值過程都收取資産溢價的一部分，風險降低，但利潤並沒有減少。