在資金與市場的夾道：棚改突進

　　距離北京天安門4100多米開外，南二環與三環之間的永定門外，有一片五十年代修建的平房區。房屋面積狹小，缺乏修繕。冬天漏風寒冷，夏天漏雨酷熱。從十幾年前開始，住這裡的8000多戶居民就開始盼望政府進行改造。

　　此處被命名為望壇危舊房改造項目，2013年，納入北京市棚戶區改造計劃。

　　今年5月，北京城建副總經理張財廣在北京參加某論壇時透露，望壇項目近期將啟動，北京城建將受益於國家隊棚改政策的推動。

　　棚改紅利

　　在華遠地産董事長任志強[微網志]看來，棚改對房地産開發商最有益處，並且資金回籠快。

　　因為參與棚改，券商們分別給予北京城建積極的評價。申銀萬國[微網志]甚至認為，北京城建是棚改新政中受益最大的企業。除了望壇項目以外，北京城建還拿到了動感花園棚改項目。過去兩年公司很多項目通過招拍挂形式取得，成本較高，而動感花園項目按照棚戶區改造外遷對接定向安置房相關政策直接獲得二級開發權，望壇項目也有望以平衡資金的形式獲得二級開發權，均不需要走招拍挂程式。望壇項目規劃建築面積近100萬平方米。

　　2013年，北京城建耗資74.2億元先後在北京拿下7宗土地，其中不乏高溢價。由於頻繁拿地，北京城建2013年經營活動産生的現金流量凈額為-41.81億元。或受制于資金壓力，今年北京城建開始拋售一些項目。

　　申銀國際認為，參與棚改，北京城建有可能獲得80億元的低息貸款；同時參與一級開發獲得的補償款比例有望從8%提升至15%。國泰君安也持相似觀點。

　　不僅僅是北京城建，券商重新修正估值邏輯，挑揀出一些和棚改有影響的公司，在報告中推薦。

　　7月30日，證監會[微網志]審核通過了新湖中寶(600208.SH)的再融資申請，其募集資金主要用於兩大棚改區改造項目，普陀區的上海新湖明珠城三期3、4標段和閘北區的上海新湖青藍國際，建築面積分別達到19.99萬平方米和32.28萬平方米。

　　棚改的政策支援力度也在悄然加大。國開行7月14日的新聞稿中稱今年爭取發放棚改貸款4000億元，已超年初預期。按照國開行提供的數據，上半年國開行新增承諾棚改貸款6760億元，是去年同期的18倍；今年4月2日國務院常務會議以來，國開行發放棚改貸款1949億元，同比增長433%。

　　和望壇危改區情況相似，北京乃至全國都存在很多類似的小區。在虎傑投資首席分析師張寅看來，過去很多棚改項目進展緩慢，最根本的問題是缺乏資金。“這部分資金本來應該由地方財政來出，但是地方政府沒有錢。”張寅對21世紀經濟報道記者説。

　　保障與市場

　　一談到棚改的話題，任志強總是憂心忡忡。他在接受21世紀經濟報道記者採訪時稱，棚改就像“強制拆遷”。

　　任志強在最近一次公開演講時稱，保障房本來應該保障的是基本居住需求，一個國家必須保障公民的基本居住權利，1998年政府提出要保障基本需求，但前10年並沒有解決好。在十二五期間才提出要大量建設保障房。

　　任志強提出，現在的棚改其實是很多舊城區的改造，但裏面也有很多好房子，把這些好房子都拆了，再建起來的也不是什麼好房子，再過30年還是要拆了重蓋，因為它不能滿足市場的需要。“我認為只要是非市場化的，不管你用它解決房價的問題還是什麼問題，最終都是錯的。”任志強説。

　　但棚戶區改造如果按照市場化來運作，幾乎沒有哪個企業願意做，拆遷成本太高了。中國房地産學會副會長陳國強認為任志強的觀點有偏激之處。但他也同意，今天保障房的概念已經發生變化，棚改的範圍也有所擴大。而舊城區改造既屬於保障房領域，也有超出的部分。棚改對上下游投資拉動明顯，可以對衝房地産投資下降帶來的影響。從民生的角度來看，對於許多居民來説是徹底改善居住環境的歷史機遇。但舊城改造對任何城市難度都十分大。取決於地方政府的財政能力，能否依靠市場化方式運作等。

　　一位不願透露身份的學者則向21世紀經濟報道記者透露，去年他曾到黑龍江某地級市參觀。當地官員將棚戶區改造視為最大政績展示時，這位學者不禁擔憂。他發現，那裏的房子外觀建得整齊、漂亮，但幾乎沒有任何商業配套。住在裏面的居民，不繳納水電費、物業費，政府也不敢停水、停電。當地沒有太多的就業機會，一些居民外出打工，將房子出租出去。這位學者擔心，新的貧民窟正在換一種面貌出現。

　　如果僅僅將棚改作為地方政府的政績來推動，顯然有違中央的本意。8月4日，國務院印發了《關於進一步加強棚戶區改造工作的通知》(以下簡稱《通知》)明確提出，要完善住房選點佈局，改進配套設施規劃佈局，加強品質安全管理。配套設施應與棚改安置住房同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用。力爭超額完成2014年470萬戶的目標任務。