【導讀】全國100個城市住宅均價2月環比小幅走低，同比連續第五個月下跌，而且跌幅持續擴大。經濟之聲《央廣財經評論》數據解讀：樓市還有沒有“小陽春”？

　　央廣網財經3月2日消息 據經濟之聲《央廣財經評論》報道，2月份的全國百城房價不出意料地繼續下跌，在《不動産登記暫行條例》開始正式實施後，房價的波動更加受到業界關注。中國指數研究院發佈的百城房價數據顯示，2月份，全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10539元，環比下跌0.24%，同比下跌3.84%。從去年5月份出現首次環比下跌後，這是第9個月下跌。與上月相比，100個城市中，有39個城市上漲，61個城市下跌，上漲的城市數量比上月減少5個。

　　四個一線城市中，北京和廣州環比分別下跌了0.47%和0.10%，上海和深圳則分別上漲了0.05%和0.18%。對此，中國指數研究院分析，春節期間房企新盤推廣和價格調整意願不足，百城住宅均價整體呈現穩中略降的趨勢。

　　同比方面，百城住宅價格比去年2月下跌3.84%，跌幅比上月擴大了0.75個百分點。100個城市中，有13個城市住宅價格同比上漲，87個城市住宅價格同比下跌，上漲城市個數比上月減少5個。其中，廈門、保定漲幅在10%以上，桂林、三亞等13個城市跌幅已經達到10%-20%。

　　一方面，2月份的數據顯示中國樓市的寒冬還在持續，另一方面，央行最新宣佈再次降息。春天來了，樓市還會不會迎來“小陽春”呢？

　　經濟之聲特約評論員、上海易居房地産研究院副院長楊紅旭就此解讀。

　　央廣財經評論：2月份百城房價雙跌的主要原因是春節因素麼？

　　楊紅旭：房價還在跌，百城指數在1月份的時候，曾經出現過環比由跌轉漲，但這是個假像，因為看全國的大勢，尤其看統計局的一系列的城市數據，1月並沒有實現環比由跌到漲，跌的城市數量依然大於漲的城市數量的，所以這個數據可能是一個曇花一現式的誤導。到了2月份的時候重新變成了環比下跌，也就是説從目前證明了，房價看大勢還在跌的，但跌幅在收窄，朝著由跌到不跌，到漲這個方向在前進，只不過前進當中有一些波動。

　　另外一些因素，因為今年的春節在2月比較晚，所以2月19號節前，是在2月份的中間，對於2月份的成交量影響比較大，我們看一下跟蹤到30個城市的成交量數據是2月份相比1月份環比跌了50%，這個跌幅還是蠻大的，所以2月份的春節因素特別明顯，導致量跌的比較明顯，價格也出現了一些盤整或者説相比1月份額略有走弱這個態勢，所以説是一個統計方式和春節因素雙重影響。

　　央廣財經評論：房價回落和近期開始正式實施的《不動産登記暫行條例》有沒有一定關係？

　　楊紅旭：這個因素還是對人們的預期産生了一些影響，因為很多人對這個新生事物比較擔心和擔憂，認為它就是要壓制房價了，這個可能有一些誤解，但是因為人們的心理預期形成了，所以説它會使部分人在買房方面會有一些猶豫。這個政策我認為隨著時間的推移會有些淡化，比如3月1號已經過去了，之後比3月1號之前的兩個禮拜，一個禮拜的影響可能就趨於淡化，但是如果要看一年、兩年，我認為不動産登記包括後續的房産稅，還會對市場形成一些所謂的負面的壓製作用，這個影響還會存在。

　　央廣財經評論：那麼這個條例在公佈之後，從長期來看，能不能影響房地産在投資領域的價值和地位？

　　楊紅旭：多少會有一些影響，因為之前我們沒有搞住房資訊聯網和房産稅，以後一年到半年的時間，住房資訊聯網，包括房産稅都會漸次推出，這樣會對中國樓市的投資投機需求有一個中長期的壓制，這個確實存在。但是，即便房産稅出來，也不會影響房價大幅度的波動，因為像歐美國家，包括香港、台灣都有類似的稅收，香港房價還不是一直連漲了好多年，所以這個因素是一個長期制度建設，在這個制度設立的初期影響比較明顯，但是制度設立之後影響會有淡化。

　　央廣財經評論：您談的是房産稅還是房地産稅？

　　楊紅旭：房地産稅立法國家正在推進，這個立法其中包含了持有環節的房産稅，可能這個名字會有一些變化，但是持有環節的稅種要新增，這個是整個稅收體系當中新增的一塊，這個是不變的，房地産稅的立法可能是一個綜合的，不僅包括持有稅，可能還包括交易開發環節的稅可能會有一個歸併。

　　央廣財經評論：也就是説不管叫什麼名稱，在持有房地産方向上加稅這是一個進行時？

　　楊紅旭：這個是必然的趨勢，如果它要進行立法，它未來幾年之內必須會出臺這樣一個立法，這個立法當中就包括了在持有環節徵這樣一個稅，這是必須的。

　　央廣財經評論：持有徵稅大家關注是更多的細節，比如稅基、稅利徵收的方式，這些細節您有什麼觀點？

　　楊紅旭：當然很多人很擔心，我看很多仲介也説好像是人們擔心説以後這個稅率會比較高，比如按照房價總額1%到3%每年都徵。

　　央廣財經評論：這個總額怎麼來算？是現在的市價，還是購買價？

　　楊紅旭：未來一個是評估價，一個是市價，目前來看重慶、上海都在徵，它們按照當時買房的價格，因為對房屋的價值每年都要評估，這個需要評估技術和評估力量的。現在很多人擔心稅負，其實沒有必要這麼擔心，第一，它會設立一個免征的條件，比如第一套房子自住的可能會免征，第二是稅基不可能是2%、3%，現在上海、重慶的稅率都是在百分之零點幾。按國外的話，美國確實是1%到3%之間，但是它有很多減稅的條件，很多人不是完全按照2%、3%徵的，所以我估計按照中國的情況，即便是第二套、第三套，符合條件必須徵，超過1%的可能性也不是很大，這是總體上來看。

　　央廣財經評論：關於徵稅的方式，是每月自己報稅，還是到交易環節一次性補稅？

　　楊紅旭：報稅，因為它是一個持有稅，持有稅是每年都要徵的，按照重慶上海的條例，它是明年都需要居民徵的，如果居民不交，重慶的規定特別厲害，甚至要從你的銀行卡裏扣帳，甚至阻止你出國，所以我估計稅務部門可能會有些限制或者措施保證每年必須要交。

　　央廣財經評論：我們從房價的趨勢再來看一下，週末的降息對於房地産的影響怎麼來體現？

　　楊紅旭：這個肯定是一個利好，任何一次貨幣寬鬆的進程，都會促使資産價格往上走，而這次降息只是我們本輪大週期降息的一個步驟，最早是2012年6月份開始降，到現在是第四輪降息，我認為2015年可能還有一到兩次降息。這樣一個貨幣的寬鬆的進程目前走了一個中段，下半場還會繼續放寬鬆，這樣的話，對房價是一個正面的促進，尤其對於一二線城市，庫存壓力沒有那麼大，只要是貨幣寬鬆，信貸寬鬆，就會使需求釋放進而使房價由跌轉漲。

　　央廣財經評論：除了貨幣政策之外，各地以及中央的這些樓市的政策會不會繼續偏暖，繼續寬鬆？目前這個時間點，適不適合投資人包括住房人出房？

　　楊紅旭：房地産政策今年基調還是穩中有松的，地方救市還會適當加碼，中央政策是穩中有松，包括住建部也在安排停止新建一些安置房，轉而去收購存量房，這些動作都是積極去庫存，政策面還是在吹暖風，這個是有利於房價實現由跌轉漲，確實是部分的三四線城市庫存壓力依然比較大，這個逆轉可能還是比較大，但是一線現在已經開始逆轉了，房價基本總體上已經翻紅了。

　　央廣財經評論：從一線來看的話，無論是投資還是自住，您認為現在適合出手嗎？

　　楊紅旭：其實除了少數個別城市庫存壓力特別大還在跌，大部分城市只要自住現在都應該買房子。一線城市因為市場彈性比較大，一旦市場復蘇之後房價漲幅會比較明顯一些，所以現在一線城市除了自住，也可以適度考慮一下投資需求，當然要把心態放平和，把預期放平，因為不可能一年漲30%，50%，類似2007、2009、2013年京滬有些城市是出現年度30%以上的漲幅。