央行11月21日晚在其官網發佈消息，宣佈自11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。這是繼2012年7月後，兩年多來央行首次降息。在央行樓市新政、公積金貸款以及地方密集出臺“救市”政策，樓市已顯現出回暖跡象之際，央行降息的消息可謂“一石激起千層浪”。降息能給房地産業帶來哪些利好？開發商是繼續加速去化，還是會趁機漲價？

　　對此，國務院發展研究中心市場經濟研究所房地産研究室副主任劉衛民在接受《中國建設報·中國住房》記者採訪時稱：“此次央行非對稱降息的重點是發揮基準利率的引導作用，引導市場利率和社會融資成本下行，促進實際利率回歸合理水準，緩解企業融資成本高這一突出問題。對房地産而言，降息將有利於形成市場消費預期進一步向好，居民的買房意願會有所提升，從而加速樓市去化，但推高房價的可能性不大。”

　　刺激效果有限

　　央行此次降息的主要內容為：金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍；其他各檔次貸款和存款基準利率相應調整，並對基準利率期限檔次作適當簡並。

　　央行有關負責人解讀稱，此次利率調整的重點就是要發揮基準利率的引導作用，有針對性地引導市場利率和社會融資成本下行，促進實際利率逐步回歸合理水準，為經濟持續健康發展提供中性適度的貨幣金融環境。此次利率調整仍屬於中性操作，並不代表穩健貨幣政策取向發生變化。

　　中國農業銀行首席經濟學家向松祚分析認為，若商業銀行用足上浮區間，則上浮後的存款利率與調整前水準相當，存款收益基本不會受影響。在製造業和房地産業普遍産能過剩的大背景下，降息對經濟的刺激效果有限。

　　降息新政公佈後，各銀行如何制定自己的存款利率成了各界高度關注的焦點。記者通過瀏覽多家銀行最新存貸款利率表後發現，幾乎所有銀行均上浮了存款利率。建設銀行、工商銀行、農業銀行、交通銀行等銀行的一年期存款利率按新基準上浮1.1倍執行，為3.00%。北京銀行、中信銀行、寧波銀行等銀行存款利率按新基準上浮1.2倍執行，為3.3%。民生、興業、浦發等銀行的最新存款利率則為3.025%。而南京銀行甚至在其官方微網志上打出了“將高利率進行到底”的廣告語，該行最新的一年期定存利率為3.3%、二年期為4.02%、三年期為4.08%、五年期為5.4%，後三項新利率均高於該行之前的同期利率。

　　對此，劉衛民分析認為，此次央行降息主要特點除了繼續推進利率市場化、擴大存款利率浮動區間和不對稱降息外，合併簡化利率檔次，進一步增加金融機構根據市場情況確定利率的自主權，“中小銀行與國有銀行間的利息差距會進一步擴大”。

　　漲價可能很小

　　而市場人士卻並不認為央行的降息對樓市的“刺激效果有限”，鏈家地産市場研究部張旭在接受本報記者採訪時分析認為，本次央行降息的幅度大於以往的0.25個百分點，對於宏觀經濟及房地産市場無疑是一劑強心針。此次降息政策的推出使得購房貸款利率成本有所下降，受益群體擴大至全體購房者，預計降息後市場成交量將繼續維持回暖態勢，由於二手住宅價格對於市場形勢及預期較為敏感，因此房價有可能伴隨著成交回暖出現緩慢上漲。

　　具體到購房者而言，按照商業房貸100萬元(基準利率)按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元。此次降息後，月供將降至7251.12元，每月減負234.08元，全年可減負2808.96元，總計減負超過5.4萬元，是筆不小的數額。何況，英大證券首席經濟學家李大霄等不少專家在肯定降息利好股市、地産、基建、高鐵等板塊的同時，認為“這只是個開始，接下來還會降息”。

　　在進一步刺激樓市快速回暖的同時，央行此次降息是否會真的刺激房價“緩慢上漲”？開發商會不會趁機抬價？對此，劉衛民認為“可能性很小”，他進一步分析道：“首先是目前樓市的總體供求關係基本平衡且局部過剩，去庫存依然是開發商的當務之急。其次是住房整體收益走弱已成共識，房價上漲空間不大時，投資投機性購房需求會持續減少，剛需和改善型才是主力消費群。再次是目前樓市回暖的持續性仍有待觀察，對理智的開發商而言，不會改變加速去化降低庫存的既定策略。如果房地産銷量回升持續性得到保證，房地産開發商的投資需求會有所回升，對整體經濟利好。”

　　央行降息利好房地産，毫無爭議，但下行調整期的基本面未得到改變的樓市最終的走向，還得看供求關係。獲得“喘息”的開發商，是發力細分市場，還是繼續掙紮在粗放式的造房子的泥潭，尚需拭目以待。