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限購鬆綁難紓壓力 房企以價換量或掀"銀十"高潮

  • 發佈時間:2014-10-17 07:16:00  來源:中國經濟網  作者:盧曦  責任編輯:王斌

  截至9月底,大部分地産企業的銷售業績都與全年目標距離較大,房企前20強中僅4家前9個月銷售業績達到全年目標的70%以上,其他企業該比例普遍在60%上下。儘管國慶黃金周部分企業取得不錯的銷售業績,但要完成全年目標,多數房企四季度面臨的去庫存壓力仍然非常大,儘管限貸政策出現鬆綁,但仍不排除部分房企後續將採用“以價換量”的策略。

  在這樣的背景下,房地産企業的格局將再次分化,一些銷售業績較差、融資渠道受限、獲取資金成本較高的企業,有可能因為糟糕的財務狀況,成為其他房企下一波“獵食”的對象。那些龍頭企業儘管同樣銷售表現不佳,但卻可能通過在資本市場的上市、供股、發債等融得大量低成本資金,進而實現規模的壯大,獲得收購其他房企的良機。對於大小房企而言,可謂“一邊天堂,一邊地獄”。

  儘管央行的房貸新政以及公積金的異地互認政策,令房地産市場在短期內迅速沸騰,但絕大多數的房地産企業卻心存惴惴。克而瑞研究機構和億翰智庫發佈的最新數據顯示,雖然很多房地産項目傳出了漲價聲音,但實際上根本不敢漲價。

  受市場對房貸政策觀望情緒的影響,個別開發商依舊舉著降價賣房的大旗,希望能夠以價換量獲得業績的提升。

  記者調查發現,在全年即將結束的大背景下,絕大多數的開發商都在為完成最終目標而衝刺。因為他們明白,眼前的利好消息,並沒有實質上帶來真金白銀,要想獲取更好的業績,還需要花大力氣促銷賣房。

  限購鬆綁效果不大/

  克而瑞發佈的《2014年三季度房地産市場總結與展望》顯示,各地紛紛出臺救市舉措,實施了3年多的限購政策以迅雷不及掩耳之勢“鬆垮”。在9月的最後一天,央行和銀監會突擊聯合發文重申首套房貸優惠以及鬆綁調整“限貸”政策。

  但三季度商品房銷售面積與銷售額降幅持續擴大,土地成交量價齊跌,底價成交、流拍成為不少城市房地産市場常見現象,地方政府財政壓力驟然上升。

  從國家統計局的月度數據來看,三季度全國商品房銷售面積和銷售金額繼續呈現負增長的態勢,且降幅較上半年的水準進一步擴大,都創出了年內最低值。1~8月份,商品房銷售面積64987萬平方米,同比下降8.3%。商品房銷售額41661億元,同比下降8.9%。

  從近三個月的具體表現來看,6月份的成交曾有過短暫的回升,但7、8月份便再度掉頭向下。7、8兩月是年中相對的淡季,特別是在今年市場大環境不佳的情況下,很難出彩,房地産銷售面積和金額的降幅逐步擴大,真實反映了目前市場的成交低迷。

  在地方政府主導的以取消限購、調整信貸為主力的“救市”政策提振下,開發企業也以此為契機,抓緊推盤並貫徹“以價換量”策略,項目讓利幅度進一步擴大。

  事實上,儘管有人認為北上廣深不會降價,但一線城市的房價下調幅度並不“溫柔”。

  上海項目綠洲康城金邸近期對外宣佈,樓盤原均價4.6萬元/平方米,現降至均價2.88萬元/平方米,降幅最大可達37%。記者就此致電該樓盤銷售人員,據其介紹,該樓盤目前有精裝修和毛坯兩類房源,價格分別是“三萬多和兩萬多”。剛剛入市的只有20套房源,未來可能繼續加推,但價格未定。

  上述項目的銷售負責人孫華良透露説,儘管央行9月30日出臺了最新的房貸政策,但是購房者的觀望氛圍仍然濃厚。尤其像綠洲康城金邸這樣的改善型需求依然在觀望,這導致了綠洲康城金邸選擇脫去“豪裝”,以較低的銷售價賣出房子。

  億翰智庫認為,政策鬆綁後的一個顯著效應是開發商積極推盤,但深究其定價可發現,“以價換量”的思路非常明顯。

  從九月上旬到十月,開發商借政策鬆綁的時機,推動了成交量的上升。

  小開發商資金鏈臨考驗/

  對於開發商來説,價格並不是他們最關注的要素,成交量決定了他們能否平穩“滾動”資金鏈。

  來自仲量聯行的數據顯示,上海一手商品住宅成交量在7月和8月分別環比下降2%和7%;進入傳統銷售旺季的9月,成交量環比上漲31%,但較去年同比下降40%;第三季度成交面積共計222.8萬平方米,環比上漲6%,同比下降29%。

  “我們預計短期內上海不會放鬆限購,但是央行在9月30號宣佈的房貸鬆動政策有望促使市場在今年第四季度溫和復蘇。”仲量聯行近日發佈今年第三季度樓市報告稱。

  仲量聯行認為,限購致使整體市場銷售緩慢,但是新的房貸政策指明瞭未來復蘇之路。儘管幾乎所有的二、三線城市已經解除限購,上海仍嚴格執行著限購政策。在限購和緊縮的房貸政策影響下,潛在買家不斷推遲購房決定,等待更明確的政策和價格走向,導致第三季度上海住宅市場需求疲弱。

  仲量聯行華東區研究部總監周志鋒告訴記者,上海和其他城市的情況有所不同,上海的新樓盤大部分是由全國性開發商開發的,他們融資能力較強,回籠資金的壓力不會太大。另一方面,上海的土地供應量低,每年新流入大量的外來人口,佔總數的10%左右,他們都有購房需求。上海的開發商通常比較強勢,不會輕易降價,目前他們寄希望於政策鬆動後的成交量上升。

  由於四季度只能“溫和”回暖,樓市很難在年底出現大幅升溫,那些只有少量項目、融資能力差的小開發商面臨著嚴峻的考驗,他們將成為“銀十”選擇降價的先鋒。

  20強僅4家完成70%銷售目標/

  臨近年底,那些進度落後的大型房企也有可能選擇在價格上讓步。億翰智庫統計了2014年前三季度典型企業前20強全年目標業績完成率,其中萬科完成74%、恒大完成91%,其他幾家龍頭房企僅完成全年任務一半左右。

  9月,恒大業績預計將達到千億,至此共有三家企業業績在前九月突破千億,其中,萬科1485億元,同比增長16%;綠地1328億元;恒大1000億元左右,同比增長34%。

  從數據來看,目前僅恒大前九月全年業績目標完成率超過九成,預計將在10月率先完成全年整體目標,但除恒大之外,前九月業績目標完成率超過70%的僅萬科、中海、華夏幸福基業等3家企業,整體來看,前20強企業全年業績目標完成情況並不樂觀。

  億翰智庫分析認為,9月後兩周,企業熱銷項目明顯增加,多數企業9月業績多為後半月貢獻,從企業業績壓力來看,開始於九月下旬的“以價換量”行情將在10月份掀起小高潮。

  仲量聯行華東區研究部總監周志鋒認為,二三線城市因庫存量非常大,今年一直在降價。“(三線城市)很多開發商降價10%,成交量很快就上去了。大部分開發商現在都以去庫存為首要目標。”周志峰説。

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