房貸鬆綁雷聲大雨點小 配套額度是關鍵 七折利率仍難尋

　　節前“認貸不認房”新政鬆綁樓市，一石激起千層浪。節後第一個工作日，記者多方採訪發現，銀行執行進展不一。有銀行已按新政受理房貸申請，也有銀行表示細則仍待制定。多位業內人士表示，新政真正落實需貸款額度的配合，目前首套房貸七折利率優惠仍是奢望。

　　進展不一

　　9月30日，央行、銀監會聯合發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，該《通知》一大核心是首套房認定為“認貸不認房”，且明確首套房貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。

　　目前已有大行緊隨新政步伐。建設銀行對媒體表示已可以按照新政策來受理貸款申請，首套房貸款還清再次購房算首套房；工行則表示已經制定細則。相對而言，部分股份制銀行步伐相對滯緩。

　　“我們目前只是原文轉發了央行、銀監會的通知，具體執行讓分行自己決定。”某股份制銀行總行人士對上證報記者表示；興業銀行方面昨日也對記者表示，有關實施細則正在研究制定中。

　　有股份制銀行工作人員對上證報記者稱：“每家銀行會根據自身的情況制定細則，沒有那麼快。”

　　額度未定

　　中原地産項目部總經理黃韜的反饋則是“今天各個銀行都在整理數據”，銀行可能會為新政配套增加房貸額度，因為不如此，新政就無法真正落地。

　　據了解，今年上半年銀行房貸額度相對緊張，審批通過但遲遲不放款的情況不少見，不過這一狀況在今年下半年情況已有所好轉；也有銀行人士表示，目前其所在行按揭貸款額度並不存在問題，材料齊全審批通過一週內就能放款。

　　值得一提的是，此次《通知》明確要增強金融機構個人住房貸款投放能力，具體來説是鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支援證券(MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。

　　黃韜認為，額度將影響房貸利率，但短期內銀行房貸投放能力的增加不太可能依賴MBS等多種資金籌集方式。

　　目前銀行具體執行的房貸利率也未有明顯變化。“按揭的利率目前暫時與節前一致，沒有變化，還是以基準利率為主。”這是節後首個工作日，記者走訪上海陸家嘴周邊各銀行網點所得到的普遍説法。農業銀行上海分行有按揭貸款金額超過200萬，超出部分享受九五折優惠的政策。

　　根據興業證券所做的銀行按揭市場跟蹤，9月最後一週上海首套住宅貸款利率低於基準利率的有2家，高於基準的有5家，其餘14家均與基準持平。北京地區首套住宅貸款利率低於基準利率的有9家，高於基準的有1家，其餘13家均與基準持平。

　　一家股份制銀行工作人員對記者表示：“文件出來前，也沒説不能七折，此次央行和銀監會只是重申了一遍。我們行還是按照基準利率在放，沒有折扣。”

　　七折難尋

　　對於未來首套房貸是否可能出現七折利率的問題，業內人士並不是太看好。

　　“就算工行也不太可能給首套房貸七折利率，除非不講收益。”有銀行人士認為，新政落實的另一個關鍵還要看銀行吸納資金的價格。

　　招商證券分析師肖立強認為當前的貸款基準利率明顯高於2009年的水準，同時金融脫媒、非標融資規範導致社會融資成本整體處於較高水準。2008 年的按揭貸款利率優惠還惠及尚未償付的存量按揭貸款。因此，在非降息和重定價情況下，2009年的按揭利率水準對於當下而言，基本是一個回不去的過去。

　　興業銀行首席經濟學家魯政委[微網志]也認為，如果按5年以上期限商業銀行貸款基準利率6.55%計算，0.7倍就是4.59%，與同期限公積金貸款利率基本相當，低於5年期政策性金融債收益率4.63%(銀行的資金成本肯定顯著高於這個水準)。目前在實際操作中對首套房執行基準利率的0.7倍事實上是不可能的，但央行明確提及優惠幅度，傳遞了強烈的寬鬆資訊。

　　一家國有大行支行負責人表示：“説實話二級支行不太願意做房貸業務。目前攬儲很困難，存款少，貸款多，存貸倒挂，只能內部高價拆借資金。去年‘錢荒’過後，5年以上資金的價格一度在6.5%以上。今年好一些，但也在5%以上。基準利率房貸，基本是盈虧平衡；九折房貸，一般是虧損的。”

　　一位股份制銀行總行人士表示：“我們行5年以上資金的內部價格是5.6%，如果按5年以上中長期貸款6.55%的基準利率放貸，意味著凈利差還不到1%。你覺得這1%能覆蓋基本運營費用、考核費用、信用成本、經濟資本成本嗎？”