有這樣一個腦筋急轉彎的題，房地産和玻璃有什麼關係？答案不是蓋房子窗戶需要裝玻璃，而是房價會象玻璃一樣脆弱易碎。作出這種判斷的是全國的“玻璃大王”——福耀玻璃集團董事長曹德旺，他最近在接受媒體採訪時斷定，房地産崩盤是遲早的事，提醒大家“有房的要儘早賣”。

　　比起來，國際貨幣基金組織副總裁朱民的看法要樂觀得多。他昨天在2014夏季達沃斯上説，房地産業不會成為一個主要的風險。

　　最近房價連續下行，各地紛紛限購鬆綁，房地産調整引發關注，我國經濟經過高速發展之後，房地産在價格方面進行調整雖然是不可避免的。我們的觀點是，這只是短期的調整，不會傷筋動骨，中國目前的GDP增長是相對穩定的，消費增長比較穩定，房地産也將從前期快速發展期進入新的平穩增長期，成為一個成熟穩定的行業，即使未來新的龍頭行業出來，房地産依然會在經濟中起到重要的支撐作用。

　　上海易居房地産研究院副院長楊紅旭對此解讀。

　　經濟之聲：國際貨幣基金組織副總裁朱民的原話是：“房地産業不會成為一個主要的風險，目前正在經歷的調整是必然的。問題是有沒有新的産業可以來替代房地産業，成為未來的一個領頭行業。”我們可以在多大程度上認同他的這個觀點？

　　楊紅旭：房地産行業對整個宏觀經濟非常重要，這個不僅是對發展中國家，類似中國，類似印度，同時對發達國家比如像美國包括日本、歐洲很多國家房地産都是一個支柱産業。因為這個行業它本身的貢獻比較大，而且它可以拉動幾十個行業。就目前而言，我認為確實是難以找到可以比較好的替代房地産，成為中國比較具有帶動性的新興産業。因為房地産本身就屬於服務業，而且它跟建築業關係度比較高。未來像汽車行業，高科技以後的話可能會發展的比較好。但就目前而言，在中國這個階段確實沒有什麼産業可以替代房地産。

　　 經濟之聲：這個包括高科技、包括汽車這兩個行業，您提到的是可以高速的增長，那能不能起到房地産頂梁柱的這樣一個位置？

　　楊紅旭：汽車行業這個也是有很大的帶動性，比如説像剛才説的鋼材等等金屬産業。而高科技網際網路産業的帶動作用，只對基礎行業的震動比較小，但是它在服務業方面震動比較大。房地産它的産業鏈比較長，而汽車和高科技其實産業鏈還沒那麼長。

　　經濟之聲：咱們再來看一下福耀玻璃集團董事長曹德旺説，有錢的人都幾套房子，剩下需要房子的人才沒有錢。現在都沒有錢他以後怎麼有錢給你買。將來就是有錢的人賣給有錢的人賣不出去，房地産崩盤是遲早的事，他的判斷有道理嗎？

　　楊紅旭：第一，我不認可崩盤論，因為看發達國家確實有些國家經歷過崩盤，像前幾年的美國，包括日本等等，中國未來可能會崩盤，但是你説遲早這個或早或晚會崩盤，這個不能説是錯誤的，但是問題是什麼時間。我認為，未來五年不會崩，目前依然是可以買房子的。未來是不是會崩還不知道，至於説房子是有錢人賣有錢人，這個我不太同意。因為房子要分檔次的，豪宅當然是有錢人賣有錢人。但是還有剛需房，還有普通房，這種房子還是有很多人去買的。而且還有很多人，那些新增的城市人口，還有很多人大學畢業之後經過幾年的奮鬥有錢買房子了。

　　所以，房子並不是一個奢侈品。它是分類型的，有些高端的是奢侈品，但大部分房子的話並不是奢侈品，它就是滿足很多人的自住需求的東西。剛性需求還是比較旺盛的，你不能老是拿所謂的別墅和高端的大平層來衡量這個市場，這個市場層次還是很多元的，主體還是普通房和自住房。

　　經濟之聲：其實我還是想問一下就是關於崩盤的界定，什麼樣的跌幅算崩盤，一般來怎麼界定？

　　楊紅旭：在國外的話一般主要是房價，房價整體上下跌30%以上就可以説是一個崩盤，這個不是説一個城市，而是説一個國家，主要是一些大城市。像日本的話比較慘，日本基本上是一些大都市房價跌了之後，目前還只有1990年的大概1/3。像美國的房價從2007年跌，跌到2009年、2010年的話，跌了大概有30%，目前基本上慢慢在恢復。像香港因為它是一個彈丸之地，它曾經在1994年到2003年跌了七成。那目前的話，中國的房價跌到百分之七個點，所以説離崩盤還非常的遙遠。

　　經濟之聲：有沒有時間要求，比如説在多長時間內跌30%？

　　楊紅旭：一般的話，下跌是需要持續幾年，因為像美國的話跌了三、四年，香港當時的話是跌了六、七年。當然日本的話是比較極端，因為它已經跌了幾十年了。所以，我認為房價連續下跌3年左右，三年以上，跌幅在30%以上或者50%左右，它就是一個崩盤。中國的話我們説是08年跌過一段，2010年跌過一段，但是跌的時間只有兩、三個季度，而且當時全國平均跌幅也只有2%和3%這樣一個大體的數據。

　　經濟之聲：咱們再回到曹德旺先生他的觀點，他説人們把大批的資金購買了大量的財産，不是資産。資産可以每年生産東西出來，財産不但不能每年生産東西出來，還需要大量的資金來支援，來養護它，就是這個問題。房地産能算升值的資産嗎？投資房地産是否不如投資工廠好呢？

　　楊紅旭：財産和資産兩個詞是近義詞，而一般説，資産的話都是跟公司經營，跟所謂的財務數據有關係。而資産是包括財産的，而且資産的話是與負債相對應的，就是説總資産裏面是包含負債的，財産就是不包含負債，資産是用來進行經營的，産生剩餘價值的。有些房地産是因為自住的，但是要出租，比如買商鋪、買住房出租的，那有租金收益，那本身就是可以算作資産。所以，還不能把房地産做一個財産，而不是資産，而是説部分房地産是具有資産性質的。

　　經濟之聲：那談房價核心還是得問楊院長，您目前來監測，北上廣深一線城市止跌了沒有？

　　楊紅旭：沒有，一線城市包括北京、上海房價都已經跌了一些，目前的價格相比于去年年初的時候應該跌了，有些樓盤和二手房應該跌了10%左右，這個有些樓盤是這樣的。

　　經濟之聲：企穩是不是還需要時間？

　　楊紅旭：企穩的話應該是快了，因為我看北京、上海目前這兩個月量有所反彈，尤其是北京，那量先反彈，價格才會反彈。所以，我估計四季度的話成交量會企穩，價格的話估計年內不會反彈，價格要看明年極有可能會觸底反彈。

　　 經濟之聲：這是您對價和量的判斷，投資人能出手嗎？目前來看的話。

　　楊紅旭：我覺得對於投資者的話暫時不要急，但如果説購房者，就是一般的自住需求，我説有個判斷的話，我説新一輪的購房季、抄底季正在來臨。所以，作為一般的購房者，自住需求者，看到一些城市，尤其是北京一線城市優質企業的樓盤降價兩三成絕對是可以出手的，因為往往是在整體下跌的時候才會出現所謂的超底機會，整體價格一旦漲起來的話，那抄底機會已經喪失了。