【導讀】房價24個月來出現首跌的北京驚現新地王，冰火兩重天。

　　央廣網財經北京8月21日消息（記者婁書銘 實習記者王照地）據經濟之聲《央廣財經評論》報道，昨天下午，北京金嘉房地産開發有限公司以總價74.6億競得位於北京金融街的華嘉衚同地塊，刷新北京總價地王紀錄的消息讓很多人感到震驚。

　　根據國家統計局最新發佈的數據，在上海、廣州、深圳先後步入下跌通道後，一線城市中房價惟一仍然堅挺的北京也終於撐不住了，7月份出現了2012年6月以來的首次下跌。

　　可就在這個時候，北京又出新地王了。冰火兩重天的樓市讓很多人感到撲朔迷離、難以理解。

　　有分析指出，一線城市房價出現下調的主要原因在於房企的主動降價，在開發商看來，一線城市如果願意以價換量，真實的需求是存在的。8月16日，北京東亞新華地産突然宣佈，旗下東亞·印象臺湖項目大幅下調價格，成為樓市低迷以來，北京首個明確宣佈直降的樓盤。

　　而近日，降價的企業中甚至出現了龍頭房企的身影，北京萬科一個項目推出特價“內部房”，最大降幅達8000元每平方米，而另一邊，北京再次拍出新地王。冰火兩重天的北京樓市，到底怎麼了？

　　萬科此次推出的特價房源，是位於北京豐台區南四環的某樓盤，包括3套210萬元一居室，每平方米單價3.2萬元；3套260萬元88平米兩居室，單價2.9萬元，以及4套82平米兩居室直降20萬元。

　　記者昨天下午以購房者身份聯繫這家樓盤售樓處，客服表示，目前，只剩下3套210萬元一居室尚未賣出，其他房源都已售罄。

　　萬科客服：一期為了清庫存，目前還剩下3套65平米左右，總價210萬，特價。

　　記者：有媒體報道，不是還有兩居室嗎？

　　萬科客服：沒有，只有一居。二期常規的均價還是在四萬一二，不是説整體有降價。

　　售謦是因為確實便宜了，數據顯示，這個樓盤最新推出的特價房每平方米最高降幅達到了8千元，難道萬科真的是為了出收尾盤才推出特價房嗎？

　　資深房地産專家韓世同認為，萬科推出特價房，行銷的目的大於清盤的意義。

　　有道是東邊日出西邊雨，這邊與萬科降價促銷，那一邊北京卻又出現了新的地王。華融昨天卻以74.6億元人民幣的總價，拿下了北京華嘉衚同地塊，溢價率110%，折合商品住宅樓面積價格為每平方米6.34萬元，刷新了北京地王總價。

　　降價和地王齊飛，北京樓市到底怎麼了？資深房地産專家韓世同分析，儘管新地王出現，但是一線城市的樓價下降已成定局，預測北上廣深等一線城市會局部放鬆樓市限制，呼籲地産商早作打算。

　　韓世同：北京、上海、廣州、深圳，樓市已經存在價格下行的趨勢，只是沒有特別明顯，開發商只有以價換量，才有可能找到解決的辦法。有限購的郊區、大戶型産品，都有可能嘗試性的放開。

　　仔細看一下我們會發現，昨天在北京拍出地王的北京金嘉房地産的投資方是北京華融基礎設施投資有限責任公司，這家公司成立於2006年5月，屬北京西城區國有獨資企業，承擔著金融街拓展土地一級開發任務。因此，我們認為，昨天北京拍出的新地王並不能全面客觀的反映市場的真實情況，裏面有地方政府的因素。而另一方面，北京房價剛剛開始出現的下行還沒有見底，恐怕還會持續一段時間，未來可能還會有更多的房企加入以價換量的隊伍。

　　關於房價24個月來出現首跌的北京驚現新地王，冰火兩重天。經濟之聲特約評論員、上海易居房地産研究院副院長楊紅旭對此做獨家解讀。

　　經濟之聲：北京昨天下午拍出的新地王位於西城區金融街，北京的黃金地帶，據業內人士估算，剔除安置房和回購房，華嘉衚同地塊商業部分的樓面價接近10萬元/平方米，這個價格真是不低。考慮到華融公司的國企背景，很多人聯想到地方政府的托市。對此，您怎麼看？

　　楊紅旭：托市的可能性還是比較大，因為按照市場價格的話，應該不會這麼高。樓面價10萬，到時候建成房子賣的話，得多少萬才能夠收回成本啊？所以説這是一種非理性的行為。

　　如果是其他的民營企業最終勝出了，比如像潘石屹的SOHO中國，那我認為這可能是代表著一個市場的行為，包括市場價格的一個評估。而這是110%的溢價率，而且又是當地的地主，就是土地一級開發商獲得的土地，所以它反映出這是一個稀缺地段，好地塊，但價格貴得離譜，而且是由當地的地主，一級開發商直接拿來的一塊地，所以我認為這還不能反映出目前北京土地市場的真實情況。

　　其實幾個地塊已經出現了所謂的流標，我認為北京的土地市場依然處於降溫通道當中，這點不會因為冒出個“地王”而改變。

　　經濟之聲：北京7月房價出現24個月來首次下跌，近日，北京有房企直接宣佈降價，萬科這樣的龍頭房企甚至也以尾房、特價之名行銷造勢。對於北京未來一段時間的房價，您剛才提到了正處於一個下降的通道當中，那下降的幅度會有多少呢？

　　楊紅旭：這個幅度很難説。從感受上來説，我認為到第四季度的時候，可能要比今年年初的時候降10%-15%，但如果看70個城市房屋的價格指數的話，這個指數一般幅度非常小，我估計到年底，相比年初，北京的房價應該基本上是持平的，或者是小跌，跌幅不會超過2%。我認為更應該看一般的買房人的感受。

　　經濟之聲：降價的時間您認為會持續多久？

　　楊紅旭：從今年二季度開始，全國的房價基本上已經開始降了，尤其是全國70個城市房屋價格指數環比從5月份開始跌。北京的二手房跌了好幾個月了，跌幅比較大。北京的新房是從7月份開始首次出現環比下跌，這個態勢我認為會持續到年底。年底前的話，北京的房價不會出現反彈，最多是7月份二手房和一手房成交量有反彈，但反彈幅度偏小，暫時難以改變價格往下走這樣一個大的趨勢。

　　經濟之聲：未來會不會有更多的房企加入到降價促銷的行列？

　　楊紅旭：我認為會的。因為像萬科這種行為，它代表的是一種市場化的行為，萬科不是很差錢，但它要保持一個合理的流量，它會根據市場的情況而定價，這個定價是要保證一個去化率。所以説萬科只要降，就代表著市場到了該降的時候了。下半年的話，我認為在北京地區還會有一些開發商加入到降價的陣營當中。

　　經濟之聲：您覺得北京會不會對限購限貸政策進行調整？昨天有消息説，北京的某些銀行對於首套房的貸款利率已經出現了鬆動，已經打了9.5折。

　　楊紅旭：限貸方面鬆動的可能性要比限購更大一點，至少是年內，因為限貸是跟著全國走的，全國的話，主流方向是年內要進一步放鬆，而且一線城市因為房屋價格大跌的可能性比較小，所以銀行也願意在一線城市給予優先的支援，比如説在利率方面給予一些優惠。到明年的話，北京可能會在限購方面有所鬆動，我認為可能會大幅放鬆限購甚至會取消。

　　其他觀點

　　業內分析人士指出，當前的房地産業呈現增速下行、高位盤整、理性回歸三個特徵。房地産業週期和宏觀經濟週期正相關，中國經濟增速從高速向中高速調整，房地産業也進入了結構調整的“新常態”。

　　世聯行杭州顧問部一位顧問指出，本輪樓市調整是市場自發的深度調整，並非政策引發。在信貸環境吃緊、財務成本不斷攀升等情況下，開發商應採取更為積極主動的市場手段去庫存，加速週轉速度，以應對本輪樓市調整。

　　東亞新華地産行銷總監賈玉鵬認為：北京取消限購的幾率不大，因為取消限購帶來的影響太大；目前一些房地産企業資金鏈並不充裕，需要走量來回收資金。既然遲早要降，開發商不如將價格調整到位，較早地獲得市場的認可，搶佔客源。