凈利潤下滑、負債上升、庫存仍在，隨著上市房企半年報發佈接近尾聲，眾多房企面臨的壓力和風險暴露無遺。數據顯示，144家房企中有74家公司的業績出現下滑，佔比超過50%。業內普遍認為，上半年市場形勢惡化，結算項目較少是不少公司凈利下滑的最重要因素。同時，利潤率下滑與負債率上漲將是上市房企面前的兩座大山。未來房地産利潤率存在進一步下滑將是大概率事件，高負債企業的潛在風險不容忽視。

　　中期業績過半下滑

　　時間進入9月份，滬深144家上市房企的中報披露工作已經全部完成。通過數據分析可以發現，不但眾多房企中期業績過半進入下滑通道，而且對主流房企來説，凈利潤的下滑也是家常便飯。

　　有媒體統計，144家上市房企(按申萬統計分類)2014年上半年合計實現營業總收入2940.80億元，較2013年同期的2775.02億元增長5.97%；實現凈利潤319.72億元，同比下滑7.86%。同時，144家房企中，有74家公司的業績出現下滑，佔比超過50%。

　　兩市共有15家房企的業績降幅超過100%。其中，榮豐控股報告期內虧損2079.08萬元，同比下滑1644.74%，成為目前業績下滑幅度最大的上市房企。

　　縱觀市場，如今即使是主流房企，日子也不好過。根據克而瑞綜合萬科、恒大、保利等18家主流房企(涵蓋A股及H股)的半年報數據發現，利潤下跌已經成為常態。18家主流房企中有11家核心凈利潤率出現下跌，其中7家凈利潤率跌破10%的紅線。

　　不過，房企“團隊”也並不是哀鴻遍野，在逆勢環境下，還有21家房企的業績增幅超過100%。其中增幅最大的國興地産，在去年同期虧損906.19萬元的情況下，公司今年上半年實現凈利潤4976.54萬元，同比增長649.17%。同時，沙河股份、海德股份、鳳凰股份、順發恒業、萬方發展和萬業企業的增幅也超過了300%。

　　樓市告別暴利時代

　　其實，房企凈利潤集體下滑對市場來説已在預期之中。

　　早在兩年前，萬科總裁鬱亮就曾表示，房地産利潤率將向製造業靠近。近期，萬科董事長王石也重申，房地産市場的黃金時代已經結束，並對後市持謹慎樂觀的態度。有統計數據顯示，從2010年起，A股上市房企凈利潤率就在以每年1個百分點左右的速度下滑，預計到2015年，行業毛利率將低於30%，平均凈利潤率可能踩到10%的紅線。

　　對於此輪房企“吐血”，業內普遍認為，上半年市場形勢惡化，結算項目較少，是不少公司凈利下滑的最重要因素。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴對媒體分析，房企凈利潤率下滑，一是由於這幾年土地成本的過快上漲，房價的漲幅趕不上地價的漲幅，房企的毛利必然受損；另一方面，房企融資成本不斷上漲，蠶食了企業的盈利空間。

　　更重要的是，“未來房地産利潤率存在進一步下滑的風險”，朱一鳴表示，去年很多房企拿了高價地，這些項目將陸續在今明兩年推出，如果市場不能出現明顯好轉，項目的售價必將承壓，利潤空間有限。

　　與此同時，庫存也在給下半年樓市的走勢施加壓力。據萬科的2014半年報分析，截至6月底，全國14個主要城市的新房庫存面積(已取得銷售許可而尚未售出的商品住宅面積)由2013年底的1.22億平方米上升至1.35億平方米，庫存去化週期(按最近三個月移動平均成交面積計算)由2013年底的9.8個月上升至15.4個月。這表明，下半年甚至更長一段時間內，去庫存將是房企的最重要目標。

　　銀行輸血風險漸濃

　　值得注意的是，與凈利潤率下滑相比，上市房企負債率卻呈現普漲的勢頭。

　　數據顯示，18家主流房企中有15家凈負債率出現上漲，漲幅最大的為泰禾集團，上半年凈負債率已從去年同期的192.7%飆升至今年的482.7%。同時，包括恒大地産、富力地産、佳兆業、碧桂園等上半年均通過發行永續債實現融資。

　　雖然房企債務纏身，但銀行對地産的輸血在上半年也持續擴大。除中行外，15家A股上市銀行均在半年報中披露了房地産開發貸規模。有媒體統計，上半年，15家A股上市銀行房地産對公貸款比去年底增加2280億元，接近去年同期新增額1180億元的兩倍。

　　其中，股份制銀行已取代國有大銀行成為房企資金的主要來源。在上述15家上市銀行上半年新增開發貸中，股份制銀行和城商行佔比已經超過60%，而國有銀行不足40%。

　　隨著房地産行業風險暴露，開發貸已成為銀行的主要風險點之一。對此，銀行加大了不良資産處置力度，不少與房地産相關的不良資産轉讓，出現在各種産權交易平臺上。

　　但對眾多房企來説，化解風險的難度顯然更大。朱一鳴對媒體分析，“利潤率下滑與負債率上漲將是上市房企面前的兩座大山”，目前上市房企平均融資成本在7%-8%，一旦凈利潤率跌破10%，這意味著利潤率與融資成本相同，行業的回報出現急速下降，並進一步加大企業高負債的潛在風險。