由於銷售下滑、融資受阻，今年房企正面臨著越來越大的資金壓力。據中國證券報記者統計，上半年滬、深A股市場上市房企的經營性現金流量凈值為-1208億元，較一季度-903億元的情況進一步惡化，並刷新了A股房企經營現金凈流出的歷史紀錄。

　　當前樓市仍處下行調整期，百城房價8月繼續環比下滑。進入“金九”傳統銷售旺季，眾多房企開始加大推盤力度。業內人士指出，未來房企仍然面臨去庫存的任務，儘管近期部分城市的成交量在取消限購的刺激下短期回升，但在信貸政策不變的情況下，今年房企仍將面臨較大的資金壓力。

　　資金鏈壓力大

　　房地産是資金密集型行業，卻成為上半年A股市場現金流最為緊張的行業。-1208億元的經營性現金流量凈值，刷新了2010年年報時-943億元的紀錄，這也是上市房企經營性現金凈流出首次破千億元。

　　同花順iFinD數據顯示，上半年滬、深兩市146家上市房企的經營性現金流量凈值為-1208億元，而去年同期為-584億元。今年一季度，上市房企的經營性現金流量凈值已經達到-903億元，二季度尚未出現好轉。

　　在這146家上市房企中，有107家房企的經營性現金流量凈值為負數。如果從銷售商品、提供勞務收到的現金這一指標看，上半年上市房企共實現3910億元，同比下降約2%。在大型房企中，保利地産、招商地産、泰禾集團、華僑城等上半年的經營性現金流量凈值均為凈流出狀態。萬科的經營性現金流量凈值則為34.33億元，較去年由負轉正。

　　對於房地産企業而言，經營性現金流量反映了銷售回籠以及土地支出等多個方面。前幾年部分房企曾因大舉擴充土地資源而導致現金凈流出，但是從2014年中報的情況看，現金流的惡化並非源自土地儲備的擴張，相反，不少房企都在放緩拿地節奏。

　　業內人士表示，房地産企業通常將拿地支出計入現金流量表中的購買商品、接受勞務支付的現金科目下。今年上半年房企拿地規模下降，該項目也出現“縮水”。以萬科為例，雖然公司上半年經營性現金流出現好轉，但主要是現金流出明顯下滑，其中上半年購買商品、接受勞務支付的現金同比減少了約132億元。

　　銷售回籠難度加大也在一定程度上影響了部分房企的現金流。保利地産中報顯示，公司上半年經營活動産生的現金流量凈額為-142.8億元，同比下降250%。公司稱，主要原因是聯營、合營企業往來增加及銷售回籠減少。

　　作為資金密集型行業，房地産企業普遍依靠財務杠桿維持生存和擴張。上半年房地産開發資金來源合計5.89萬億，同比增長3%，同比增速創下歷史新低。與此同時，上市房企的資産負債率有所增加。在剔除預收賬款後，上市房企上半年資産負債率為52.8%，同比提升了3個百分點。

　　去庫存任務艱巨

　　在經營性現金流下滑的同時，房企存貨不斷增加進一步加劇了資金週轉的壓力。

　　統計顯示，截至6月末，上市房企存貨合計達到2.21萬億元，較年初增長了11%，同比增長了25%。萬科上半年存貨合計3416.7億元，較年初增長3.18%；保利地産的存貨額達到2660億元，較年初增長10.88%。招商地産、金地集團的存貨較年初分別增長了16.3%和7.5%。

　　由於銷售低迷、供應放大，不少城市的庫存量正在不斷積壓。數據顯示，包括北上廣深在內的14個城市上半年新房庫存面積由2013年底的1.22億平方米上升至1.35億平方米，庫存去化週期由2013年底的9.8個月上升至15.4個月。

　　同花順iFinD數據也顯示，截至6月末，九成以上的上市房企的存貨週轉率較年初出現下降。萬科存貨週轉率為0.08次，而年初時曾達到0.32次。保利地産、金地集團的存貨週轉率也維持在0.08次左右的範圍內，而年初時這些公司的這一數值都曾維持在0.25次以上。

　　對於房企而言，去庫存已經成為當務之急。萬科就在中報裏表示，公司將繼續堅持積極銷售的策略。對於新項目，公司將堅持新推盤當月銷售率60%的銷售目標；同時，公司將進一步加強庫存去化，確保庫存結構合理。

　　國金證券研究報告指出，房地産行業現有庫存量已經接近歷史峰值，二線城市絕對和相對庫存都比一線城市更為嚴峻。儘管二線城市銷售好于一線，但由於前期形成供給更多，因此去化週期水準仍高於一線城市。今年底開發商的資金鏈不會好于2011年的水準，房價會有實質調整壓力。

　　樓市仍處調整期

　　從樓市目前現狀看，儘管取消限購的城市不斷增加，一定程度上帶動了成交量短期內回升，但是房價仍然處於下行調整期。

　　中國指數研究院最新發佈的報告顯示，根據中國房地産指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，8月全國100個城市（新建）住宅平均價格為10771元/平方米，環比下跌0.59%。這已經是連續第4個月下跌，但跌幅收窄0.22個百分點。同比來看，全國100個城市住宅均價同比上漲3.15%，漲幅較上月縮小1.57個百分點，連續第8個月縮小。

　　數據顯示，8月份，北京、上海等十大城市新建住宅均價為19226元/平方米，環比下跌0.53%。這已經是連續第4個月下跌，且10個城市仍全部下跌。

　　中指院分析人士指出，8月房地産市場仍處於下行調整期，全國整體信貸未全面放鬆，部分城市房地産信貸環境略有改善。由於部分城市取消限購刺激需求入市，短期市場成交回升。預計隨著“金九銀十”供應高峰的到來，房企在加大推盤力度的同時，合理定價、有效促銷將會吸引剛需入市，市場成交或將季節性環比回升。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“金九銀十”整體表現預計將是在價格進一步小幅回落的前提下，成交量逐步復蘇，好於今年上半年，但難以再現過去的熱市，國內樓市已進入由市場調節的“新常態”。

　　隨著樓市降溫，各地放鬆樓市調控的舉動也越來越多。中原地産分析師張大偉認為，一線城市年內取消限購的可能性非常小。從全國範圍看，限購政策已經不是影響樓市的關鍵政策，信貸是否會放鬆將成為判斷未來一年內樓市走勢的最關鍵因素。