35公里是河北燕郊到北京天安門的直線距離，這個離北京市中心最近、河北省第四個國家級高新區，近期因河北省委書記趙克志講話而備受關注。

　　在2016年河北省兩會上，趙克志明確指出，廊坊地區要做北京的衛星城和生態城，"不能搞住在河北、上班在北京的睡城。"

　　區域經濟研究專家、河北省社科院原副院長楊連雲認為，趙克志講話背景是燕郊已成睡城的事實。"北京市曾向廊坊市提出北三縣以發展高新技術産業為主，但是當時地方政府目光短淺，認為賣高價地收入高，開發了大量商用居住土地。"

　　得益於北京高房價下人口外溢，廊坊三河、大廠、香河北三縣地區及固安、永清、涿州等河北縣市房地産受到市場熱捧。在北京與河北的交界線外側，一個個新區、新城不斷崛起。産業規劃不合理和發展滯後，使得這些原本定位為衛星城的區域淪為"睡星城"。

　　經歷三輪定位搖擺的百世金谷國際産業基地，正是觀照京津冀産業佈局之困的縮影。更嚴峻的現實是，作為燕郊高新區曾經的八大産城項目之一，百世金谷是5年來真正落地的那一個。

　　隨著房地産盛宴逐漸謝幕，河北正試圖自我糾錯，否則，即便開通地鐵線路，也只是徒增一種擁擠的城際通勤方式而已。

　　一個園區 三易定位

　　2010年11月，繼石家莊、保定和唐山之後，廊坊市燕郊成為河北省第四個國家級高新區。經歷了長時間荒涼之後的燕郊開始一路高歌猛進。

　　以園林綠化起家的燕郊本地人張永鐵帶著夢想正式踏入産業地産。2008年金融危機過後，中央提出振興十大産業，其中就包括物流，張永鐵和同事們認為物流和高新技術産業前景廣大。

　　當時，張永鐵旗下的百世金谷公司計劃聯合一家航空公司在距離首都機場18公里外的燕郊，依託首都機場的近距離優勢，建立起一個以空港物流和國際貿易為主的綜合園區。項目總佔地面積2390畝，計劃投資46億元。

　　作為燕郊首個物流園區，燕郊國際空港物流園區曾備受各界關注。然而，理想美好，現實殘酷。由於北京順義地區最後主導了首都機場空港物流主要業務，想要分食這一蛋糕並不容易，再加上京冀兩地長久以來産業隔閡和航空公司終止合作等原因，國際空港物流夢想擱置。

　　失去了合作夥伴，單憑百世金谷的資金實力顯然無法承受項目龐大投資。2010年，園區一期項目建成，但與國際空港物流園區相去甚遠。即便降低身段，百世金谷依然面臨著招商困難等一系列問題。現實面前，百世金谷開始思變。

　　2011年，二期百世金谷國際産業基地園區項目正式啟動。張永鐵的同事、盈時集團副董事長劉文軍介紹，最初百世金谷國際産業基地計劃招商一些國際和國內知名企業入駐，但是實操中發現，大企業尤其是世界500強入駐可能性幾乎為零，"大企業自身實力強，容易以我為主形成産業園區。

　　碰壁之後，劉文軍等人悟出了産業園區定位"宜低不宜高"，"做成廠房，賣不出去可以改成辦公樓，也可以改成創意園區，但如果全部做成寫字樓，你只能死撐下去了。"最終百世金谷定位於服務中小型科技企業。

　　從國際空港物流到服務中小企業，劉文軍承認最初的想法有些簡單了，"當時決定做空港物流、做高新技術産業考慮三點，首先距離機場近，第二距離中關村(8.17， 0.40， 5.15%)近，第三燕郊有8所高校。後來發現，産業具有極強的聚集性和協同性，那些所謂優勢很難變現。"

　　百世金谷二期園區佔地386畝，由50多棟綜合辦公廠房組成，每棟樓有兩層半的主樓和三層附樓組成，其中主樓適合做生産車間和倉儲物流，附樓適合辦公和創意産業。據百世金谷一位招商經理介紹，目前入住企業多數來自北京，其中70%來自中關村中小企業。

　　百世金谷項目包括一期物流園區、二期産業基地和住宅項目金谷美麗城，産業用地和住宅用地比例大約為二比一，二期目前16套廠房未售出，整體企業入駐率大約在70%左右。入駐企業中，69%為科技産品製造企業，27%左右為現代服務業，包括創意産業。

　　對於部分項目空置的原因，上述招商經理透露，北京一家公司已經在百世金谷購置了辦公場地，但是因為部分員工不願到燕郊上班，而無法搬遷，"還有一家企業，買了以後搬過來一段時間，後來也是因為相同的原因搬回北京了。"

　　在劉文軍看來，"如果一家企業的核心員工反對，肯定沒法搬遷，長期來看，隨著燕郊地區逐步成熟，從北京到燕郊上班會逐步增多。"

　　作為産業地産開發商，與華夏幸福(22.540， 0.83， 3.82%)等年銷售數百億的同行相比，劉文軍承認百世金谷資金鏈並不輕鬆，不過，隨著入駐企業不斷成長、壯大，也為其産業培育和園區進一步擴張提供了基礎。

　　八大項目 一個落地

　　儘管在過去五年中數易定位，百世金谷已算是燕郊地區園區中少數落地順利的産業園區。

　　2011年3月，燕郊國家級高新區正式揭牌儀式上，八大重點項目一併奠基，百世金谷國際高新産業基地即其中之一。

　　是時，燕郊八大項目涵蓋航太航空、現代物流、現代服務等新興行業，風光無二。在當地政府的語境中，它們將撐起這個新成立的國家級高新區，從傳統工業向高新技術和現代服務業的轉型。在這之前，無論是本地龍頭企業福成和匯福，還是神威藥業、世源汽車等都代表傳統工業。

　　其中，首爾園由本地企業燕達實業集團與南韓政府聯合共同打造，佔地1862畝，計劃總投資200億元，主要建設高新技術産業研發、高端製造、商業、酒店、辦公、金融、教育、物流、會展、服務外包盒總部基地及配套特色生活區，按照官方口徑，項目建成後預計年收入200億元，每年能夠為燕郊貢獻稅收37億。

　　航太現代服務業發展區項目佔地3000畝，計劃總投資76億元，由天洋控股投資建設，計劃建成航太科技(52.88， 0.00， 0.00%)會展中心、太空體驗基地、中國航太科技北方中心、航太員療養中心、創意産業基地、航太國際交流中心、航太博覽園、航太後勤服務基地8個子項目。

　　港中旅溫泉度假項目佔地2000畝，計劃總投資50億元，建設內容包括溫泉度假、國際會議、星級酒店、精品演繹、運動康體中心、休閒風情商業街和高尚住宅。按照規劃，項目建成能夠帶動3000人就業，年銷售額達10億元。

　　如今，這三個項目皆變身住宅：首爾園成為首爾甜城，航太現代服務業發展區變成天洋城四代，港中旅溫泉度假區成為港中旅海泉灣，可銷售的住宅和商業項目成為主體，原規劃中的産業難覓蹤影。

　　總投資30億元、佔地600畝的安邦保險後援服務中心項目多年進展緩慢，作為安邦保險旗下後臺數據處理服務中心，從2012年至今，該項目第一組團和第二組團兩次開工後停工，近期中建八局已經進駐第三組團用地，醞釀再次動工。

　　與安邦項目一波三折相比，河北建投集團現代服務産業基地項目戲劇性更濃：這個佔地3823畝、計劃總投資117億元的項目，主要建設軟體研發企業中心、動漫産業中心、文化創意産業中心、資訊服務中心、企業研發中心、科研成果轉化實驗中心、企業區域總部中心等11個子項目。

　　2013年前後，該項目規劃進行首次變更，由現代服務産業基地變身旅遊城，建設內容主要為住宅、酒店、商業等項目。開工不到一月項目管理方和建築施工方悉數撤走。直到2015年5月份，項目規劃恢復到原來內容，並於8月份重新動工。

　　此外，燕郊科學城(8.16， 0.45， 5.84%)內多個數字圖書項目或建成後擱置、建設中爛尾，或一直未動工，物美現代農業科技物流園區項目至今未有實質性動作。從2011年至今，當初支撐燕郊國家級高新區的八大産業項目，百世金谷是唯一一個與産業相關的建成項目。

　　據燕郊一位企業人士透露，八大項目出現問題，一方面與大經濟環境有關，"從2007年之後，中國經濟實際增幅其實逐年下降的，尤其是4萬億投資以後，資金流向資本市場和房地産，實體企業大量倒閉，招商肯定困難，不僅僅是燕郊，全國都這樣。"

　　另一個主要影響是房地産對實體經濟生存空間擠壓，産業園區項目投入大、資金回報週期長，而且還要應對各種風險，"房地産今年投資，明年就能見效益，一個是肯定能賺錢的，一個是存在很多不確定因素的，如果是你，你會選擇做哪個？"

　　從2011年至今，燕郊房價從6000元上漲至14000元，大量工業用地和綜合産業用地變身商品住宅。一位接近三河市政府相關人士曾透露，"我的印象中，2008年以後，燕郊就沒有落地過一個真正像樣的項目。"

　　三河市官方公佈數據顯示，2014年全年房地産投資197.5億元，同比增120%，全年商品房銷售額326億元，同比增44.7%；同期，全市199家規模以上工業實現增加值183.7億元，利稅和利潤同比分別下降了6%和14.1%，年末虧損企業達26家，總虧損額由上一年4.4億元擴大至14.5億元。

　　睡星城？ 衛星城？

　　官方數據顯示，目前燕郊常住人口為60萬，其中有30萬人口常年因工作往返于北京與燕郊之間。而民間普遍認為，目前燕郊常住人口已經突破80萬，半數工作在北京。

　　在近年北京房價高漲、人口外溢的大潮中，燕郊並非唯一的睡城。大廠潮白河工業區、固安高新區、香河、廊坊等地也面臨著不同程度的類似狀況，在楊連雲看來，主要是這些縣市距離北京近，房價又大大低於北京。

　　其實，在趙克志提出"廊坊不做睡城"之前，燕郊睡城問題已經引起河北省高層的關注，據上述接近三河市政府人士透露，從2013年省政府就開始著手整頓廊坊北三縣地區混亂的土地問題，"2014年以後，土地變性就比較困難了。"

　　據其介紹，在這之前，燕郊地區原本規劃中大量工業用地和綜合用地變成住宅和商住項目，"雖然過程複雜，但巨大利益使得這種操作普遍存在，開發商到規劃部門變更用地規劃，然後就可以到國土部門變更用地性質，。"

　　這一改變從2013年底啟動，廊坊市北三縣統籌發展辦公室正式成立，級別為正處級，三河、大廠和香河三地發展規劃、土地利用和産業規劃等事宜由原先的各自為政到統一規劃，並逐步與北京市政府相關規劃相呼應。

　　同時，《北三縣統籌發展規劃(2013—2030)》相關編制工作也啟動，並於2014年完成規劃，據上述接近政府人士透露，該規劃將在年內正式發佈，北三縣未來將逐步打破行政壁壘，形成統一協調發展，第一要務是承擔首都功能疏解。

　　在這前後，廊坊市地區官場經歷一輪激烈震蕩，包括原廊坊市長王愛民、原三河市委書記李剛、原燕郊住建局局長郭光東在內大批官員落馬。據上述接近官方人士透露，2015年一年時間，整個廊坊市累計查辦近300名官員。

　　最近兩年裏，三河市和燕郊高新區共有大約200多位官員和公務員受到不同程度處分。官場地震過後，燕郊原本混亂的土地和房地産市場局面開始轉變。再加上受京津冀協同發展政策影響，燕郊地區商品住宅用地供應大幅減少。

　　三河市土地出讓資訊顯示，2013年12月，全市共出讓了18幅商品住宅用地，總出讓面積達1305.5畝，而土地政策收緊之後，2014年1月1日至2016年1月20日，兩年多時間僅出讓6幅商品住宅用地，總出讓面積只有367畝，兩年供應量不及之前單月三分之一。

　　劉文軍也透露，燕郊地區從2014年開始收緊土地供應量，目前已經停止新增住宅用地審批，未來稀缺的土地資源，將用來重點發展高新技術産業和現代服務業。"其實已經實行很久了，只不過效果現在才開始顯現。"

　　不僅僅是燕郊地區，同屬北三縣的大廠和香河也面臨著同樣的管制，把更多的土地留給産業，房地産不再唱主角。在北京相關産業向外轉移的過程中，整個河北地區也開始謀劃如何以更好的姿態來承接産業。

　　突破産城困局

　　在劉文軍看來，理想産城一體格局是以産帶人，以人興城。但多數地方本末倒置，荒廢了産業，火了房地産。

　　作為京津冀地區核心城市，北京在産業發展上一直具備較強的聚集效應，市內匯集了大量世界500強企業，擁有發達的金融、科技製造、網際網路、通信、汽車等新興行業。按照産業聚集輻射效應，河北周邊縣市應該因此而受益。

　　燕郊亦是受益者之一。2003年之前的燕郊只是三河市下屬一個不足5萬人口小鎮，國民生産總值一直沒有突破10億元，財政收入也沒有突破億元。與華北地區其他鄉鎮沒有任何差別。

　　此後，隨著國土資源部、民政部和中核等中央部委、央企下屬單位搬遷至此，先後有8所高等院校在落地，燕郊開始逐步突原有破鄉鎮格局，朝城市化方向邁進。

　　2005年以後，隨著中興、漢王、神威藥業、南韓世源汽車等一些企業入駐，對房地産需求開始顯現，本土福成、匯福等企業開始開發地産項目，燕郊開始逐步崛起，當時燕郊房價也不過剛剛突破3000元大關。

　　到2012年，入駐燕郊的規模企業已經超過百家，常住人口達到30萬。如果沒有後來的房地産火爆，燕郊這一産業和人口配置比例無疑是一個理想的産城一體化樣本。

　　一切在2008年金融危機後戛然而止，在4萬億投資刺激下，北京房價突破萬元大關，之後一路高歌猛進，部分北京工作的人開始到燕郊置業，燕郊房價進入萬元時代。

　　分析人士認為，燕郊八大項目沒落一方面由於房地産的擠壓，另一方面由於缺乏因地制宜科學合理的産業規劃佈局，在工業和科技企業還未完全成熟的前提下，這些項目過高的定位與實際形成産業斷裂層，最終導致多數變身地産項目。

　　以航太現代服務業發展區項目為例，雖然北京擁有大量航太産業，但這些産業均為較為封閉的央企和軍工企業，不會把服務基地落戶燕郊，無法形成聚集。

　　首爾園項目計劃與南韓八家企業合作建設綜合商業和商務園區，其中商業面積超過60萬平方米，當時燕郊只有30萬人口，顯然無法消化如此龐大的商業項目。

　　燕郊本地一位開發企業負責人反思，兩個項目失敗與定位和市場空間有關。

　　劉文軍也認為做好産業園區必須具備三個主要條件，第一，産業功能，包括土地、政策和本地區資源優勢(1602.483， 51.40， 3.31%)；第二，産業技術和技術人才；第三是産業發展基礎，包括商業環境、生産資料配合等。

　　航太現代服務業發展區和首爾園兩個項目僅僅具備廉價的土地和政府相關優惠政策，缺乏相應的産業和人才支援，也缺乏上下游産業的支撐，"你做汽車産業，起碼得有各種配件生産企業，還得有汽車技術和人才，否則肯定做不成，做了活不下去。"

　　目前河北試圖借助京津冀協同發展機遇扭轉這一局面，河北永清縣與北京亦莊經濟技術開發區合作建立永清産業基地；京東方、航太集團等央企也有相關項目落地固安縣。廊坊的大數據服務中心和張家口雲計算中心等項目也開始落地。

　　上述接近三河市政府人士透露，目前燕郊已經開始解決歷史遺留問題，"也就是嚴格按照總體規劃來做，産業用地只能用來做産業，變更已經不可能了，還有些企業圈地後一直不動工的，如果還不動工，將會被收回。"