“從整體上來看，北京二手房市場房價波動較為平穩，漲跌幅變化不大。”張旭向記者表示，但春節過後市場走勢會如何變化尚不好判斷。

　　值得一提的是，記者調查獲悉，北京通州部分二手房總價議價空間在5萬元左右，個別房源出現成交總價高於最初掛牌價的現象，部分房源明顯有降幅收窄的跡象。

　　對此，二手房分析師韋雨舟認為，在各種利好政策的刺激下，春節過後，北京二手住宅房價或有小幅度抬升。

　　部分二手房總價降5萬元

　　記者通過近兩天的實地調查多個二手仲介門店和二手房社區獲悉，北京市通州區二手房成交均價有降幅收窄跡象，此前出現的總價直降10萬元的現象已經較為罕見，一般成交總價與掛牌總價之間的差距維持在5萬元以內，個別達到6萬元至7萬元。

　　“以京貿國際公寓為例，有一套2014年8月份以總價200萬元掛牌的房子，最近成交價為196萬元，總價降了4萬元，成交單價為20039元∕平方米，降幅為2%。”北京市通州區梨園鎮附近的某仲介門店銷售人員向記者透露，與去年下半年相比，今年1月份成交量情況較好。

　　無獨有偶，另一位仲介人士向本報記者透露，在1月份成交量相對較高的新城陽光小區中，一般實際成交總價比掛牌價要低4萬元-5萬元之間。同時，成交週期維持在兩個月之內的房源，掛牌價與成交價差距較小，可能在2萬元-3萬元之間。

　　“個別社區以低於掛牌價10萬元成交的房子現在也有，但相對較少，總體來看，議價空間一般保持在3%左右。”另一家仲介門店的銷售人員向本報記者表示，一些急於換房的客戶可能讓價幅度較高。

　　此外，成交週期超過5個月的房源，實際成交均價與掛牌價差距較高。“海棠灣一期一套兩居室的房子去年6月份掛牌，直至去年11月中旬才成交，成交價要比掛牌價低15萬元。”該人士向記者介紹道。

　　值得注意的是，目前通州區已經出現成交價高於掛牌價的倒挂現象。“華業東方玫瑰小區有一套兩居室房今年1月初掛牌，總價為193萬元，當月月底即成交，成交總價是194萬元，比掛牌價漲價1萬元。”上述人士透露，這種交易雖然不多，但確實已經在通州市場上出現，説明在通州區域內已經出現降幅收窄的跡象。

　　事實上，據我愛我家提供的數據顯示，2015年首月各區縣成交價格均有小幅度微降，然而剛需住宅聚集區通州、大興的二手住宅成交價格卻有一定程度的上揚。

　　“總體來看，從去年12月份開始，北京二手房市場有所回暖，但這種回暖較為平穩，成交量有所回升，成交均價則並未大幅上漲。”張旭向記者直言，上周房價有所上漲實際上是受結構性因素影響，而部分區域二手房房價仍在下降。

　　節後二手樓市或小幅回暖

　　實際上，去年以來，北京二手住宅市場備受打擊，持續低迷。據中原地産監測數據顯示，2014年前10個月，二手住宅網簽量一直徘徊在1萬套以下，僅9月份超過9000套；而2013年全年，有9個月單月網簽量超過1萬套，甚至單月最高網簽量高達4.3萬套以上。

　　不過，自2014年11月份以來，二手房市場所有復蘇。今年1月份可以實現接近1.3萬套的成交量，這意味著北京二手房市場保持住了輕微的穩定回暖局面，頗有“首尾翹”的格局。

　　從二手房成交價格來看，2014年進入9月份之後，二手房成交均價跌幅明顯收窄，大部分區域出現止跌現象。2014年10月份，北京二手房成交均價為2.9萬元/平方米，環比上漲了1%；11月份價格再次有輕微上漲，成交均價達到了2.96萬元/平方米；12月份成交均價則達到了3.01萬元/平方米。

　　最新數據顯示，截至2月14日，北京二手房年內成交18922套，其中，2015年1月份，北京二手房成交12738套，成交均價為34272元∕平方米，議價空間為3.3%；2月1日至14日，成交量為6184套，成交均價為34383元∕平方米，議價空間為3.2%。

　　對此，多位業內人士認為，政策調整加快了購房者入市，致使二手房市場有所活躍。從一組數據也可以看出，北京公積金貸款額度上調至120萬元後，刺激了二手房市場有效需求的釋放。

　　據監測，進入1月份以來，90平方米以下的房屋成交佔比已連續四週上升，至1月份第四週，90平方米以下的房屋成交佔比較上周上升了1.7%；2015年1月份成交的90平方米以下的房屋中公積金貸款佔比為31.4%，較2014年12月份增加了9.8%，公積金貸款的總體佔比也較2014年12月上升了7.5%。

　　而2月4日，央行降準之後，將進一步刺激樓市成交量。事實上，從宏觀上來看，一線城市二手房市場已經較為活躍。

　　據上海某房地産研究院監測數據顯示，一線城市1月新房成交量環比下跌36%，二手房環比下跌僅8%，由此也可證明新房明顯下跌是由於供應量大幅萎縮，而非需求面再度惡化。而從目前二手房的價格指數看，1月份北京、深圳均出現了微幅上漲。

　　對此，上海某房地産研究院研究員姚臘表示，預計春節後樓市有望回暖，價格仍會小幅上揚。

　　美聯物業全國研究中心也認為，政策層面的利好，將有利於銀行貸款的增加，利好房貸，預計春節後的3月份有望迎來市場回暖。